Найкраща метафора, яка характеризує сьогодні будь-які інвестиції в житлову нерухомість в Україні, - це заплив на середню дистанцію в гірській річці між валунів. Все безпосередньо залежить від трьох речей:
- від потреби (вашого інвестистиційного запиту);
- погодних умов (стану ринку та економіки в цілому в моменті та на перспективу);
- вашої готовності тримати стрій та занурюватись в усі процеси.
Бурхлива гірська річка – це нестабільний ринок, а валуни та підводні течії – кількість прихованих і явних загроз, які чатують на реальних інвесторів. До слова, хто б там що не казав інвестори на ринку є, хоч в дуже і дуже обмеженій кількості. Станом на початок літа можемо говорити про відновлення приблизно 1/10 обсягу довоєнного рівня з кінця лютого. Як правило, це професійні гравці, люди, які вже розуміють ринок, його періоди спади та активності, бачать потенціал продукта і можуть розрахувати ліквідність лота.
Ми говоримо про невеликі обсяги від довоєнних інвестиційних продажів: приблизно до 20% по всій країні в сегменті комфорт+ і бізнес-класі лише в окремих категоріях: поліфункціональний квартал, місто в місті та рекреаційні комплекси. Проте навіть ці цифри тішать: українці готові інвестувати гривню в бетонне золото, щоб не тільки перечекати складний період і зберегти певні заощадження від знецінення, але й заробити на них. Щоправда, роблять це вкрай вибірково і обережно. Це пов’язано з кількома моментами.
Три ключові проблеми ринку новобудов сьогодні
По-перше, заявити про відновлення і реально поновити будівництво – це абсолютно різні речі. І, на жаль, станом на зараз, відслідковуючи динаміку по ринку, бачимо: з 90% проєктів, які буцімто поновили будівництво після 24 лютого 2022 року, по справжньому це зробили трохи менше 45%. А прийнятними темпами можуть потішити заледве 25% з них. Як результат маємо вже зростання середньої затримки по ринку: зі звичних 6 місяців до 12, а в окремо важких випадках і понад рік.
По-друге, нестабільність фінансової ситуації, прикута увага до подій на фронті і реальний острах щодо краху окремих гравців на ринку нерухомості. Останні перестороги мають цілком реальне підґрунтя. Передусім через тотальну залежність забудовників від грошей покупців та інвесторів, щоб продовжувати будувати.
Недосконалі фінансові моделі, побудовані за принципом перехресного фінансування майданчиків, коли гроші з одного ЖК йдуть на котлован іншого, або ж інші незрозумілі причини відсутності залучених коштів в розпочатих комплесах, призводять до множення будівельних майданчиків, які простоюють від початку повномасштабного вторгнення. А під дією сонця, води та вітру з конструкціями будівель стаються об’єктивні видозміни. Чи хтось про це піклувався? Не думаю.
По-третє, падіння реальних доходів населення за підсумками року на 16%, зростання офіційного безробіття до 21% торік і не повернення з-за кордону ще щонайменше 5 млн осіб хоч і опосередковано, проте впливають на ринок.
Разом з тим українці не просто дають відсіч росіянам на фронті і виживають в тилу, а й починають етап раннього відновлення, і пожвавлення інвестиційного попиту на ринку нерухомості підтвердження моїм словам.
Однак треба розуміти, що епоха "швидких грошей", як було в 2021, коли за цикл будівництва (1,5-2 роки) в комфорт+ зростання ціни квадрату було в середньому +30%, в бізнес-класі - від 35%, минула. Сьогодні інвестиції в житлову нерухомість - це історія щонайменше про три роки, адже за чинним податковим законодавством, якщо ви захочете продати лот, яким володіли менше 3 років, доведеться платити сумарно 19,5% податків. Тож свідомо треба обирати і стратегію, і актив, який має потенціал капіталізації і не перетвориться у валізу без ручки. Іншими словами: треба обрати ліквідний лот.
Як оцінити потенціал ЖК
Оцінити ліквідність допомагають низка параметрів:
1. Формат комплексу: місто в місті, поліфункціональний квартал, багатофункціональний комплекс (БФК), рекреаційний комплекс тощо
2. Концепція: live-work-play, еко-кластер тощо.
3. Інфраструктурне наповнення: кількість, якість та різноманітття функціональної та продуманої під запит аудиторії інфраструктури, зокрема соціально-побутової
4. Темпи будівництва: прийнятними будуть мінімум 6-8% від загальної готовності на місяць або хоча б 1 поверх моноліта.
5. Юридична чистота: документи на землю, ліцензія генпідрядника, дозвіл на будівництво, містобудівні умови та обмеження, договори та технічні умови на підключення до інженерних комунікацій.
6. Бекграунд девелопера: не тільки що будував і який репутаційний актив, але й як поводив себе за минулий рік.
7. Ком’юніті: хто мешканці проєкта і які в них запити, потреби.
8. Планувальне рішення: ергономіка житлового простору, відсутність нефункціональних метрів, достатня інсоляція квартири. Додатковим плюсом: приміщення з функціоналом "правило двох стін", робоча зона, просторий балкон, лоджія, тераса.
9. Відсоток інвестиційних лотів в проекті: має бути до 20% в ЖК квартальної забудови і не більше 10% в точкових проєктах.
10. Атрибути локації: яка транспортна розв’язка, інфраструктурне наповнення району, наявність рекреаційної зони поблизу тощо.
Ключові інвестиційні стратегії: що обрати
Якщо ви розглядаєте інвестиції в житлові квадрати сьогодні, бо бачите і потенціал, і ємність ринку, а вони, повірте мені, на високому рівні, раджу зосередити увагу на трьох стратегіях.
Перша: вкласти гроші в недобудований і перевірений ліквід. Тобто в житловий комплекс перелічених раніше форматів із готовністю не нижче 60-70%, який активно будується і виходить на сдачу до кінця року або весною 2024. Гарантована дохідність за консенсусом прогнозом від 25% на зростанні ціни квадрату і подальша капіталізація активу.
Друга: інвестиції в комерційні приміщення в ті ж самі ліквідні формати ЖК з достатнім відсотком заселеності проєкту і подальшим потенціалом. Дохідність в середньому 8-10% річних (стриманий прогноз), однак є ризик подовженої експозиції приміщення через опасіння бізнесу щодо воєнних та економічних ризиків. Щоб зменшити ризики, обирайте невеликі лоти - оптимально 40-65 кв.м, придатні для horeca, ритейлу, з хорошим запасом міцності по інженерії.
Третя: якщо ви готові мати високу операційну залученість у процеси і розглядали колись арендну стратегію, раджу замінити її сьогодні на фліпінг стратегію. Вона передбачає, що ви інвестуєте у первинку чи купуєте вторинку, проте обов’язково якось видозміняєте об’єкт. Робите ремонт з нуля, переплановуєте, щось змінюєте в наявній конфігурації планування чи ремонту, додаєте тощо. Тут ваш дохід буде залежати від двох моментів: якісних характеристик самої квартири та будинку та доданої вартості. Дуже слушно буде меблювати і встановити мінімально необхідну техніку. Це підвищить цінність об’єкта.
І наостанок нагадаю своє улюблене правило інвестицій в квадрати: ваш дохід завжди прямо пропорційний ліквідності лота (і квартири, і будинку, і комплекса = це трьохрівневий фактор оцінки) та відсотку інвестиційних об’єктів в комплексі. Не ведіться на хайп і чужий розум: вивчайте ринок, пропозицію, запити кінцевого покупця та потенціал, який матиме ваша інвестиція в перспективі.