Інвестування в нерухомість залишається одним із найнадійніших способів збереження та примноження капіталу в Європі. На тлі всесвітньої макроекономічної нестабільності, інфляції та змін в міграційних потоках, окремі європейські країни пропонують особливо вигідні умови для вкладень у житлову, комерційну та туристичну нерухомість.
Згідно з останніми даними Євростату за квітень, у четвертому кварталі 2024 року ціни на житло зросли на 4,2% в єврозоні та на 4,9% в ЄС порівняно з аналогічним кварталом попереднього року. У третьому кварталі 2024 року ціни на житло зросли на 2,7% та 3,9% в єврозоні та ЄС відповідно.
Динаміка цін на житло в країнах ЄС
За підсумками четвертого кварталу 2024 року, у більшості країн-членів ЄС зафіксовано річне зростання цін на житло. Серед 26 держав, щодо яких доступні дані, лише у двох — Франції та Фінляндії — спостерігалося річне зниження вартості житла, на рівні -1,9%. У решті країн зафіксовано зростання.
Найвищі темпи річного подорожчання житла зафіксовані в Болгарії (+18,3%), Угорщині (+13,0%) та Португалії (+11,6%). Вартість квартир також помітно зросла в Іспанії, Ірландії та Польщі.
У поквартальному вимірі ситуація виглядає більш різноманітно. У шести країнах-членах ціни знизилися, на Мальті та у Фінляндії залишилися без змін, тоді як у 18 країнах зафіксоване зростання.
Найсуттєвіше поквартальне падіння відбулося у Франції, на Кіпрі (-1%) та в Естонії (-0,7%). Водночас найбільше зростання цін на житло зафіксоване у Словаччині (+3,6%), Словенії (+3,1%) та Португалії (+3%), де стабільно зберігається високий попит на нерухомість.
Що рекомендують аналітики
У останньому аналітичному звіті британської компанії 1st Move International визначено найперспективніші країни Європи для інвестицій у 2025 році. Фахівці ретельно дослідили основні показники ринку нерухомості – від податків на оренду до рівня прибутковості. Найвищу рентабельність, за даними дослідження, пропонують країни Центральної та Східної Європи, зокрема Литва, Угорщина та Румунія.
На першому місці рейтингу — Литва, де у столиці Вільнюсі середня річна прибутковість від оренди становить 5,65%. Рівень орендних цін у країні зріс більш ніж на 170% порівняно з 2015 роком. Податок на дохід від оренди — помірні 15%. Іноземці можуть вільно купувати нерухомість, а ціни на житло продовжують зростати, що створює сприятливі умови для збереження та примноження капіталу.
Естонія посіла друге місце. Іноземці також можуть купувати там нерухомість, а низький рівень податків і висока вартість оренди забезпечують середню прибутковість у 4,5%. Податок на орендний дохід становить 20%.
На третьому місці – Румунія, яка приваблює інвесторів низькими додатковими витратами при купівлі та дуже низьким податком на оренду — лише 10%. Середня прибутковість становить 6,46% на рік, що робить країну однією з найрентабельніших у регіоні.
Також у списку перспективних країн для інвестицій — Ірландія, де високі орендні ставки сприяють отриманню значних доходів. Водночас значне податкове навантаження знижує чистий прибуток. Через дефіцит житла ціни продовжують зростати, що створює умови для капіталізації.
Серед найменш вигідних країн для інвестицій названо Бельгію та Францію. У Бельгії — високі транзакційні витрати й податок на оренду до 50%. У Франції середня прибутковість становить 4,5%, але податок — понад 18%, а ціни на нерухомість знизилися на 4,6%.
Популярність серед покупців зберігають Іспанія та Португалія — саме ці країни були найчастіше запитуваними в Google за 2023–2024 роки. В Іспанії іноземні інвестори мають податкові пільги, а в Португалії іноземці купують нерухомість на рівних умовах із громадянами. Однак така популярність призвела до дефіциту доступного житла для місцевого населення — у Португалії ціни зросли майже на 70% з 2015 року.
Про що йдеться в останніх новинах
У 2025 році Греція продовжує стикатися з різким подорожчанням оренди житла, і ознак стабілізації поки не спостерігається. Поширення короткострокової оренди через платформи на кшталт Airbnb лише поглиблює ситуацію — власники житла віддають перевагу туристам, що значно скорочує пропозицію для місцевого населення. У результаті виникає дефіцит довгострокової оренди, а ціни зростають навіть на старий житловий фонд. Економісти попереджають про тривожну тенденцію: понад половина орендарів змушені витрачати понад 30% своїх доходів виключно на житло. Водночас 68% громадян вважають, що нинішні орендні ставки абсолютно не відповідають рівню заробітних плат. Парадоксально, але попри це три чверті населення все ще вважають інвестиції в нерухомість найнадійнішим способом збереження капіталу.
Стрімке зростання орендних ставок у великих містах Німеччини перетворюється на серйозний бар’єр для подолання нестачі робочої сили. Проблема набуває системного характеру: кожен десятий працюючий уже змушений був змінити місце проживання через надмірні витрати на оренду житла. Експерти фіксують зростаюче занепокоєння серед роботодавців. Згідно з дослідженнями, 35% економічно активного населення всерйоз розглядають зміну роботи саме через непосильні витрати на житло, що може вплинути на стабільність ринку праці у найбільших містах країни.
За даними Центрального банку Албанії, у другому півріччі 2024 року вартість житла в країні зросла на рекордні 44,5% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Найбільше зростання зафіксовано у столиці: ціни на квартири в Тирані за рік підскочили на 56%, а лише за останні шість місяців — на 26,2%. Експерти пов’язують такий стрімкий стрибок із кількома чинниками. Насамперед — суттєве подорожчання будівництва: зросли ціни на матеріали, оплату праці та логістичні витрати. Попри це, попит на житло залишається високим, переважно за рахунок внутрішніх покупців. Натомість інтерес з боку іноземних інвесторів, за словами аналітиків, помітно знизився. Це може свідчити про зміну динаміки ринку: зростання стимулюється не зовнішнім капіталом, а внутрішнім споживчим тиском, що загрожує подальшим соціальним і економічним дисбалансом.
Підбиваючи підсумки
Європейський ринок нерухомості у 2025 році залишається надзвичайно активним, однак усе більше демонструє нерівномірність розвитку між країнами. У той час як Литва, Румунія, Естонія та Угорщина приваблюють інвесторів високою прибутковістю й помірним податковим навантаженням, окремі регіони, зокрема Греція, Франція та Бельгія, навпаки, стикаються з глибшими структурними проблемами — від надмірного податкового тиску до втрати доступності житла для місцевого населення.
Водночас динамічне зростання цін на житло в таких країнах, як Албанія чи Португалія, свідчить про потужний внутрішній попит, але також сигналізує про потенційні ризики перегріву ринку. Зростання вартості оренди та нестача доступного житла вже сьогодні позначаються на соціальній стабільності — зокрема у Німеччині, де високі витрати на житло впливають на мобільність робочої сили. У таких умовах інвесторам варто враховувати не лише короткострокову дохідність, а й довгострокові ризики, зокрема соціальні та регуляторні зміни, які можуть вплинути на рентабельність вкладень.