Ринок таунхаусів в Україні у довоєнні роки демонстрував стабільний ріст, стаючи популярним місцем інвестицій та пошуку житла для різних груп населення. Це зростання зумовлено декількома факторами, зокрема стрімким розвитком приміської інфраструктури, забудовою нових мікрорайонів та активним зацікавленням українців у комфортному житлі за містом. Таунхауси стали особливо привабливими для сімей, які шукають приватності та комфорту, але при цьому бажають зберегти зручності міського життя.
Портал НЕРУХОМІ запускає серію матеріалів, метою яких є дослідження та аналіз ринку таунхаусів. В першій статті наші експерти визначилися з правовим статусом таунхаусів як об'єкта будівництва.
Правове регулювання ринку таунхаусів відіграє ключову роль у забезпеченні стабільності, прозорості та захисту прав усіх зацікавлених осіб. Важливість правового регулювання полягає в тому, що воно створює чіткі правила для забудовників, покупців, інвесторів та інших стейкхолдерів, які беруть участь у процесі купівлі-продажу, оренди та інвестування у таунхауси.
Чинним законодавством у сфері містобудівної діяльності не передбачено визначення дефініції "таунхаус", що призводить до відсутності єдиного підходу в оформленні документів при будівництві зблокованих житлових будинків.
Державні будівельні норми, дають визначення зблокованому житловому будинку. Відповідно до п. 3.14.ДБН В.2.2-15:2019 "Будинки та споруди. Житлові будинки. Основні положення" та п. 3.19 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій", зблокований житловий будинок – це будинок квартирного типу, що складається з двох та більше квартир, кожна з яких має безпосередньо вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
Разом з тим, зблоковані житлові будинки можуть бути як індивідуальні, що збудовані на межі земельних ділянок, так і двоквартирні або багатоквартирні (складаються з трьох та більше квартир).
Таунхаус як багатоквартирний житловий будинок
Відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок – це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Пунктом 3.3. ДБН В.2.2-15:2019 "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення" (з урахуванням Зміни №1) регламентовано, що багатоквартирний житловий будинок – це житловий будинок, що включає три і більше квартир, приміщення загального користування і загальні інженерні системи. Може бути зблокованого, секційного, коридорного, галерейного і терасного типів.
Державний класифікатор будівель та споруд 018-2000 (ДК БС 018-2000) в підрозділі "Будівлі житлові" виділяє клас 1122 "Будинки з трьома та більше квартирами" окремо від класів 1110 "Будинки одноквартирні" та 1121 "Будинки з двома квартирами".
Згідно з затвердженим Додатком 3 "Таблиця співвідношення класифікаторів цільового призначення, переліків функціонального зонування територій та класифікатора будівель і споруд" до Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 № 681, підклас 1122.1 "Будинки багатоквартирні масової забудови", співвідноситься з зоною блокованої житлової забудови Ж 2 (до якої відносяться будинки типу таунхаус). Цільове призначення земельної ділянки відповідно до затвердженої таблиці співвідношень у цьому випадку має відповідати кодам 02.03. Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку та 02.10 Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
Відповідно до п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017 "Склад та зміст плану зонування території", блокована житлова забудова Ж-2 (зона блокованої забудови) призначається для розташування зблокованих житлових будинків поверховістю до 3 поверхів з виходом з кожної квартири на земельну ділянку.
Таким чином, будівництво зблокованого житлового будинку на три та більше квартири, що знаходиться в межах однієї земельної ділянки, має здійснюватися відповідно до норм, що регулюють будівництво багатоквартирних будинків.
Таунхаус як індивідуальний зблокований будинок
Державний класифікатор будівель та споруд 018-2000 (ДК БС 018-2000) виділяє: групу 111 "Будинки одноквартирні", до якої відноситься клас 1110 "Будинки одноквартирні" (клас включає також: спарені або зблоковані будинки з окремими квартирами, що мають свій власний вхід з вулиці).
Відповідно до підрозділу 2 розділу І Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, яку затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, та Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 07.07. 2021 № 690: блоковані будинки – два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків заввишки не більше чотирьох поверхів, у яких є хоча б одна спільна стіна, збудованих по межі окремих земельних ділянок за різними кадастровими номерами. Кожен блокований будинок є окремим об'єктом нерухомості і йому присвоюється окремий номер по вулиці (провулку тощо);
Згідно з затвердженим Додатком 3 "Таблиця співвідношення класифікаторів цільового призначення, переліків функціонального зонування територій та класифікатора будівель і споруд" до Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 № 681, будівлі, що належать до класу 1110 "Будинки одноквартирні" мають розміщуватись в зоні садибної житлової забудови (Ж-1) з цільовим призначенням земельної ділянки 02.01. Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) та 02.02 Для колективного житлового будівництва.
Відповідно до п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017 "Склад та зміст плану зонування території", садибна забудова Ж-1 (зона садибної забудови) призначається для розташування одноквартирних житлових будинків до 4 поверхів (включно з мансардним поверхом) із земельними ділянками або зблокованих житлових будинків на сусідніх земельних ділянках.
При цьому, законодавство та будівельні норми не обмежують кількість зблокованих житлових будинків на присадибних сусідніх ділянках, чим і зумовлена значна питома частка здійснення будівництва таунхаусів як індивідуальних зблокованих житлових будинків на присадибних ділянках.
Таунхаус як зблокований двоквартирний будинок
ДК БС 018-2000 передбачені також зблоковані двоквартирні будинки, що відповідно до класифікатора та ДБН не відносяться до багатоквартирних житлових будинків групи. До групи 112 "Будинки з двома та більше квартирами" відноситься: клас 1121 "Будинки з двома квартирами" (клас включає: відокремлені, спарені або зблоковані будинки з двома квартирами; клас не включає: спарені або зблоковані будинки з окремими квартирами, що мають свій власний вхід з вулиці).
Згідно з затвердженим Додатком 3 "Таблиця співвідношення класифікаторів цільового призначення, переліків функціонального зонування територій та класифікатора будівель і споруд" до Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 № 681, будівлі, що належать до класу 1121 "Будинки з двома квартирами" мають розміщуватись в зоні садибної житлової забудови (Ж-1) на земельній ділянці з цільовим призначенням земельної ділянки 02.02 Для колективного житлового будівництва.
Відповідно до п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017 "Склад та зміст плану зонування території", садибна забудова Ж-1 (зона садибної забудови) призначається для розташування одноквартирних житлових будинків до 4 поверхів (включно з мансардним поверхом) із земельними ділянками або зблокованих житлових будинків на сусідніх земельних ділянках.
Підбиваючи підсумки
Таунхауси вважаються окремим видом нерухомості. Відповідно до законодавства, для будівництва таунхаусів потрібно отримати дозвіл від місцевої влади, а також дотримуватися вимог щодо технічних характеристик, планування та екологічної безпеки.
При придбанні або інвестуванні в будівництво таунхаусів в Україні важливо звернути увагу на правовий статус землі, на якій вони розташовані. Земля може бути приватною чи комунальною власністю, що впливає на права та обов'язки власника таунхаусу. Крім того, покупець повинен переконатися, що всі документи та дозволи на будівництво та експлуатацію об'єкта в порядку. Для забезпечення правової чистоти угоди рекомендується звернутися до фахівців з нерухомості та юридичних послуг. Розібратися з багатьма нюансами допоможуть експерти НЕРУХОМІ.