Рынок таунхаусов в Украине в довоенные годы демонстрировал стабильный рост, становясь популярным местом инвестиций и поиска жилья для разных групп населения. Этот рост обусловлен несколькими факторами, в частности, стремительным развитием пригородной инфраструктуры, застройкой новых микрорайонов и активным интересом украинцев в комфортном жилье за городом. Таунхаусы стали особенно привлекательными для семей, которые ищут конфиденциальности и комфорта, но при этом желают сохранить удобства городской жизни.
Портал НЕРУХОМІ запускает серию материалов, целью которых является исследование и анализ рынка таунхаусов. В первой статье наши эксперты определились с правовым статусом таунхаусов как объекта строительства.
Правовое регулирование рынка таунхаусов играет ключевую роль в обеспечении стабильности, прозрачности и защиты прав всех заинтересованных лиц. Важность правового регулирования состоит в том, что оно создает четкие правила для застройщиков, покупателей, инвесторов и других стейкхолдеров, участвующих в процессе купли-продажи, аренды и инвестирования в таунхаусы.
Действующим законодательством в сфере градостроительной деятельности не предусмотрено определение дефиниции "таунхаус", что приводит к отсутствию единого подхода в оформлении документов при строительстве сблокированных жилых домов.
Государственные строительные нормы, дают определение сблокированному жилому дому. В соответствии с п. 3.14.ДБН В.2.2-15:2019 Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения" и п. 3.19 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планирование и застройка территорий", сблокированный жилой дом – это дом квартирного типа, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок или улицу .
Вместе с тем сблокированные жилые дома могут быть как индивидуальные, построенные на границе земельных участков, так и двухквартирные или многоквартирные (состоят из трех и более квартир).
Таунхаус как многоквартирный жилой дом
В соответствии с Законом Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" многоквартирный дом – это жилой дом, в котором расположены три или более квартиры. Пунктом 3.3. ДБН В.2.2-15:2019 Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения" (с учетом Изменения №1) регламентировано, что многоквартирный жилой дом – это жилой дом, включающий в себя три и более квартир, помещения общего пользования и общие инженерные системы. Может быть сблокированного, секционного, коридорного, галерейного и террасного типов.
Государственный классификатор зданий и сооружений 018-2000 (ДК БС 018-2000) в подразделе "Здания жилые" выделяет класс 1122 "Дома с тремя и более квартирами" отдельно от классов 1110 "Дома одноквартирные" и 1121"
Согласно утвержденному Приложению 3 "Таблица соотношения классификаторов целевого назначения, перечней функционального зонирования территорий и классификатора зданий и сооружений" к Порядку ведения Единой государственной электронной системы в сфере строительства, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 23.06.2021 № 612к. массовой застройки", соотносится с зоной блокированной жилой застройки Ж 2 (к которой относятся дома типа таунхаус). Целевое назначение земельного участка согласно утвержденной таблице соотношений в этом случае должно соответствовать кодам 02.03. Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома и 02.10. Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры.
Согласно п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017 "Состав и содержание плана зонирования территории", блокируемая жилая застройка Ж-2 (зона блокированной застройки) предназначается для расположения сблокированных жилых домов этажностью до 3 этажей с выходом из каждой квартиры на земельный участок.
Таким образом, строительство сблокированного жилого дома на три и более квартиры, находящегося в пределах одного земельного участка, должно осуществляться в соответствии с нормами, регулирующими строительство многоквартирных домов.
Таунхаус как индивидуальный сблокированный дом
Государственный классификатор зданий и сооружений 018-2000 (ДК БС 018-2000) выделяет: группу 111 "Дома одноквартирные", к которой относится класс 1110 "Дома одноквартирные" (класс включает также: спаренные или сблокированные дома с отдельными квартирами, имеющие вход с улицы).
В соответствии с подразделом 2 раздела I Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 № 127, и Порядка присвоения адресов объектам строительства, объектам недвижимого имущества, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 07.07. 2021 г. № 690: блокированные дома – два и более жилых (усадебного типа, садовые, дачные) домов высотой не более четырех этажей, в которых есть хотя бы одна общая стена, построенных по границе отдельных земельных участков по разным кадастровым номерам. Каждый блокированный дом является отдельным объектом недвижимости и ему присваивается отдельный номер по улице (переулку и т.п.);
Согласно утвержденному Приложению 3 "Таблица соотношения классификаторов целевого назначения, перечней функционального зонирования территорий и классификатора зданий и сооружений" к Порядку ведения Единой государственной электронной системы в сфере строительства, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 23.06.2021 № 681, здания, класса 1110 "Дома одноквартирные" должны размещаться в зоне усадебной жилой застройки (Ж-1) с целевым назначением земельного участка 02.01. Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) и 02.02 Для коллективного жилищного строительства.
Согласно п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017 "Состав и содержание плана зонирования территории", усадебная застройка Ж-1 (зона усадебной застройки) предназначается для размещения одноквартирных жилых домов до 4 этажей (включая мансардный этаж) с земельными участками или сблокированных жилых домов соседних земельных участках
При этом законодательство и строительные нормы не ограничивают количество сблокированных жилых домов на приусадебных соседних участках, чем и обусловлена значительная доля осуществления строительства таунхаусов как индивидуальных сблокированных жилых домов на приусадебных участках.
Таунхаус как сблокированный двухквартирный дом
ДК БС 018-2000 предусмотрены также сблокированные двухквартирные дома, которые в соответствии с классификатором и ДБН не относятся к многоквартирным жилым домам группы. К группе 112 "Дома с двумя и более квартирами" относится: класс 1121 "Дома с двумя квартирами" (класс включает: обособленные, спаренные или сблокированные дома с двумя квартирами; класс не включает: спаренные или сблокированные дома с отдельными квартирами, имеющими свой собственный вход с улицы).
Согласно утвержденному Приложению 3 "Таблица соотношения классификаторов целевого назначения, перечней функционального зонирования территорий и классификатора зданий и сооружений" к Порядку ведения Единой государственной электронной системы в сфере строительства, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 23.06.2021 № 681, здания, класса 1121 "Дома с двумя квартирами" должны размещаться в зоне усадебной жилой застройки (Ж-1) на земельном участке с целевым назначением земельного участка 02.02 Для коллективного жилищного строительства.
Согласно п. 6.7. ДБН Б.1.1-22:2017 "Состав и содержание плана зонирования территории", усадебная застройка Ж-1 (зона усадебной застройки) предназначается для размещения одноквартирных жилых домов до 4 этажей (включая мансардный этаж) с земельными участками или сблокированных жилых домов соседних земельных участках.
Подводя итоги
Таунхаусы числятся отдельным видом недвижимости. Согласно законодательству, для строительства таунхаусов нужно получить разрешение от местных властей, а также соблюдать требования по техническим характеристикам, планированию и экологической безопасности.
При приобретении или инвестировании в строительство таунхаусов в Украине важно обратить внимание на правовой статус земли, на которой они расположены. Земля может быть частной или коммунальной собственностью, влияющей на права и обязанности владельца таунхауса. Кроме того, покупатель должен убедиться в том, что все документы и разрешения на строительство и эксплуатацию объекта в порядке. Для обеспечения правовой чистоты сделки рекомендуется обратиться к специалистам по недвижимости и юридическим услугам. Разобраться со многими нюансами помогут эксперты НЕРУХОМІ.