Так званий "ефект Доліної" став у росії позначенням нової хвилі шахрайських схем на ринку нерухомості, коли продавці після завершення угоди звертаються до суду та заявляють, що стали жертвами афери. Попри нотаріальні документи, відеофіксацію та підтвердження дієздатності, суди часто скасовують дійсність договорів і повертають житло продавцю, тоді як покупці залишаються без грошей і без квартири. Масштаб явища виявився значним: тільки у 2025 році такими схемами були ошукані понад 3000 сімей.
Поштовхом до популяризації цієї практики стала гучна історія співачки Лариси Доліної, якій у судовому порядку повернули продану квартиру після заяв про "вплив шахраїв" та втрату коштів. Механізм схеми ґрунтується на використанні продавців — часто літніх людей — як інструментів або співучасників афери: отримавши гроші, вони подають позов і стверджують, що діяли під тиском. Інколи з’являється "попередній власник", який також оскаржує право на житло. Суди системно стають на їхній бік, фактично легалізуючи спосіб відбирання майна у добросовісних покупців.
Резонанс навколо Доліної не лише дав назву явищу, а й підірвав довіру до ринку вторинної нерухомості в рф, спричинивши різкий спад угод і зростання ризиків для покупців. Історія також показала, як російська пропаганда намагалася перекласти провину на "зовнішні сили", зокрема українців, що лише посилило суспільний скандал і призвело до репутаційних втрат самої артистки.
Чому це спрацювало на росії
"Ефект Доліної" став можливим саме в росії через специфіку її правової системи, де суди фактично інтегровані в політичну вертикаль і часто керуються не нормами права, а неформальними сигналами та інтересами впливових осіб. У рф роками не працює презумпція добросовісності покупця, а суди отримали широкі можливості визнавати угоди недійсними з формулюваннями на кшталт "під впливом обману" чи "в умовах уразливого стану".
За відсутності незалежного контролю такі конструкції легко підміняють реальні докази, створюючи сприятливе середовище для маніпуляцій з нерухомістю. Це системна вада російського правопорядку, де приватне право де-факто підпорядковане політичним і корпоративним інтересам.
Не можна виключати, що статус Лариси Доліної як прокремлівської артистки й особи, нагородженої путіним, міг відіграти роль у винесенні рішення, вигідного саме їй. Навіть якщо прямого втручання не було, сама логіка російської судової системи передбачає орієнтацію на соціальні ієрархії: чим ближча людина до влади, тим вищі її шанси отримати сприятливе рішення. Проблема в тому, що цей кейс створив небезпечний прецедент — він дав сигнал іншим учасникам ринку, що таку схему можна повторювати. У результаті саме справа Доліної "відчинила двері у пекло", легітимізувала практику оскарження вже закритих угод і запустила правову ланцюгову реакцію, яка фактично обвалила вторинний ринок нерухомості в росії.
Чи можливо це в Україні
В Україні повторення російського сценарію практично неможливе через іншу архітектуру цивільного права та судової практики. Ключова відмінність — жорстке дотримання презумпції добросовісності покупця та принципу стабільності цивільного обороту. Український суд не може переглядати правочин лише тому, що продавець "передумав" або заявляє про тиск без переконливих доказів. Верховний Суд послідовно захищає остаточність угод, а підстави для визнання їх недійсними є чітко визначеними: доведене шахрайство, фальсифікація документів, недієздатність, порушення форми чи змісту правочину. Усе, що нагадувало б "логіку Доліної", було б скасовано вже на касаційній інстанції.
Важливу роль відіграє й прозора система реєстрації прав. Після реформи Мін’юсту та впровадження електронних, незалежних реєстрів (2015–2017 роки) будь-які зміни у праві власності фіксуються цифрово, а незаконні втручання легко оскаржити. Судова практика також обмежує можливість переглядати угоди, укладені багато років тому, — це випливає з принципу юридичної визначеності та позицій ЄСПЛ щодо неприпустимості ретроспективного втручання у майнові права. До цього додається ще один стримуючий фактор: українські суди у приватно-правових спорах переважно не демонструють політичної заангажованості. Тож навіть публічна чи впливова особа не може забезпечити собі рішення без реальних правових підстав.
Ці системні гарантії підтверджуються і практикою нотаріусів. У своєму ексклюзивному коментарі для порталу Нерухомі нотаріус із понад 25-річним стажем пояснює:
"У договорах ми завжди прописуємо посилання на статті Цивільного кодексу України (202–204, 626, 627). Завжди зазначаємо, що сторони перебувають при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміють значення підписаного та не мають взаємних претензій. У моїй практиці — я працюю з 1997 року — не було жодного випадку, коли такі договори оскаржувалися. Тому вважаю, що подібне можливе тільки в рашці".
Цей коментар фактично підкреслює: українська юридична система побудована таким чином, щоб захищати стабільність ринку і добросовісного покупця, а не створювати лазівки для маніпуляцій за російським сценарієм.
Редакційний коментар
Історія з так званим "ефектом Доліної" показує, до чого призводить ситуація, коли суди вбудовані в політичну вертикаль і можуть перегравати вже закриті угоди за принципом "сьогодні так вирішили". Там, де правосуддя працює за телефонним правом, жодні нотаріальні договори, відеофіксація чи здоровий глузд не рятують покупця.
В Україні правова конструкція інша. Наш Цивільний кодекс і практика Верховного Суду виходять із презумпції добросовісності покупця та стабільності цивільного обороту. Оскаржити договір купівлі-продажу нерухомості можна, але лише за чітко визначеними підставами – доведений обман, істотна помилка, примус, недієздатність чи фальсифікація документів. Самих фраз "я передумав", "мене вмовили продати дешево" або "я не до кінця розумів, що підписую" без доказів – недостатньо. Суди послідовно відсікають спроби переграти угоду заднім числом просто через невдоволення її результатом.
Ключова відмінність від російського сценарію в тому, що українські суди не схильні перекладати ризики "дорослих рішень" продавця на добросовісного покупця. Якщо договір визнано недійсним – працює двостороння реституція: квартира повертається продавцю, гроші – покупцю. Схеми, де продавець отримує і майно, і гроші, а покупець лишається ні з чим, у нашому праві просто не вкладаються.
Для учасників ринку висновок простий і, на жаль, не дуже романтичний:
- продавцю не варто занижувати офіційну ціну та погоджуватись на "дивні схеми" – потім це майже неможливо використати як аргумент у суді;
- покупцю – необхідно перевіряти історію квартири, повноваження продавця, підозрілі "знижки за терміновість" і фіксувати всі істотні домовленості в договорі.
Українська система не ідеальна і точно не застрахована від зловживань, але масовий "ефект Доліної" їй не загрожує. Там, де діють норми права, а не "особливий статус" окремих осіб, договір купівлі-продажу квартири залишається тим, чим і має бути – прогнозованою юридичною подією, а не лотереєю.
Наскільки реально в Україні оскаржити договір купівлі-продажу нерухомості через "помилку", "обман" або "примус"
Оскаржити договір купівлі-продажу нерухомості в Україні можливо, але лише за умови наявності та доведення чітких правових підстав із ст. 229–231 ЦКУ. Судова практика показує, що просто посилання на емоційний стан чи розчарування після підписання не працює — необхідно довести, що воля особи була порушена, а сама угода укладалася без розуміння наслідків або під впливом неправомірних дій контрагента.
Підставою для визнання угоди недійсною може бути суттєва помилка (ст. 229 ЦКУ), якщо сторона об’єктивно не усвідомлювала природи чи умов договору. Для нерухомості це може бути ситуація, коли особа підписувала документи, вважаючи їх, наприклад, попереднім договором чи договором оренди, тоді як фактично це була купівля-продаж. Втім, таку помилку треба довести документально або експертизами щодо стану особи — проста "неуважність" судом не визнається.
Набагато частіше договори оскаржують через обман (ст. 230 ЦКУ). Це можливо, якщо продавець свідомо приховав важливі обставини: наприклад, реальні дефекти квартири, арешти, обтяження, відсутність права власності, підставні документи тощо. Доведення обману — ключовий елемент: потрібні докази, що інша сторона навмисно вводила в оману. Якщо це підтверджується, договір із нотаріально засвідченим переходом права може бути анульований.
Найсерйознішою підставою є примус, погроза або тиск (ст. 231 ЦКУ). У випадках з нерухомістю це часто стосується бізнес-конфліктів, сімейного тиску або вимагання. Якщо довести примус (погрози, шантаж, психологічний тиск), суд визнає договір недійсним, а сторони повертаються до попереднього стану. Однак доказування примусу — складний процес: необхідні свідки, аудіо/відеофіксація, заяви до поліції.
Як не стати жертвою шахрайства при укладенні договорів (у т.ч. щодо майна)
1. Перевіряйте контрагента та документи:
- вимагайте паспорт, оригінали правовстановлюючих документів, перевіряйте їх у реєстрах;
- не здійснюйте оплату третім особам, тільки тому, хто є власником за документами;
- укладайте угоди у нотаріуса, де особу перевірять офіційно.
2. Не погоджуйтеся на "занадто вигідні" умови:
- занижена ціна, терміновість, вимога "дати завдаток просто зараз" — типові ознаки шахрайства;
- не передавайте майно або гроші без фактичного зарахування коштів на ваш рахунок.
3. Читайте все, що підписуєте:
- уважно вивчайте договір, особливо розділи про аванс/задаток, обмеження відповідальності та приховані умови;
- уникайте підписання документів у стані стресу, афекту або без юридичної консультації.