"Доступна іпотека" заморозилася з початку вторгнення, але з жовтня цього року уряд хоче запустити програму заново. Вона може стати порятунком для позичальників у часи високих ставок – або не запрацювати, якщо ракети далі прилітатимуть. Які шанси в іпотеки у воєнний час?
Уряд запустив "Доступну іпотеку" в березні 2021 року. Тоді вона мала знизити відсоток за кредитом з 20 до 7%, щоб купівля нового житла стала доступнішою. Хоча спершу програма сприймалася як партійне розпорядження, поступово банки видавали більше кредитів і "Доступна іпотека" набирала обертів.
Що буде з ринком іпотеки в Україні?
Shutterstock
Кількість банків, які видавали кредити, збільшилася із 7 у лютому до 21 у кінці 2021 року, свідчать дані Фонду розвитку підприємництва. Загалом в рамках програми банки підписали 1723 кредитних договори на майже півтора мільярда гривень, згідно із даними Міністерства фінансів за 17 лютого 2022 року. Найбільше житла в іпотеку купували у Києві та Київській області, а рейтинг ТОП-5 гравців у цій ніші розділяли державні ПриватБанк, Укргазбанк і Ощадбанк та приватні Кредобанк і Глобус.
Вторгнення заморозило кредитування. Спершу банки не хотіли ризикувати – ще в травні цього року Ощадбанк не розблоковував кредити на житло для фізосіб в безпечнішій західній частині України. Центральний офіс банку не давав такого розпорядження, повідомив НЕРУХОМІ топменеджер Ощадбанку в Рівненській області, який побажав залишитися анонімним. 3 червня Нацбанк підняв облікову ставку з 10 до 25%, зробивши важкодоступними кредити як для фізосіб, так і для бізнесу.
Але уряд відновлює компенсацію ставок, тому це не буде проблемою для майбутніх позичальників. "Якщо у 2023 році війна закінчується, ця програма зберігає низьку ставку при високих темпах інфляції. Це привабливі умови, тому що навіть після перемоги інфляція залишиться високою ще якийсь час," – пояснює фінансовий аналітик ICU Михайло Демків.
Які умови роблять програму привабливою?
Спершу для захисників, потім для всіх
"Доступна іпотека" пропонуватиме ставку у 3% для військових, силовиків, медиків, педагогів та науковців. Іпотеку спершу запустять для цих груп позичальників, а з 2023 року відкриють для всіх під іншу ставку – 7%, як і раніше. Якби не компенсація держави, довелося би заплатити понад 20% річних, каже директор департаменту іпотечного та готівкового кредитування АТ "Кредобанк" Павло Маїк.
Мінімальний перший внесок – 20% вартості житла. Позичальники обмежені за віком – від 18 до 70 років. Максимальний термін позики 20 років, а нормативна площа житла не змінилася – 52,5 м² на одну людину та 21 м² на кожного члена сім'ї.
У "старій" іпотеці сума кредиту була обмежена – до 2 млн грн, або 70% від вартості нормативної площі предмета іпотеки. У "новій" цих обмежень немає. Але з’явилися обмеження по вартості квадратного метра, який не має бути більше за показник максимальної ціни за "квадрат" у регіоні.
Він розраховується на базі опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, визначену Міністерством розвитку громад та територій України. У кредиті можуть відмовити, якщо ринкова вартість квадратного метра перевищує ціну Мінрегіону у 2,5-1,75 раза, залежно від локації. У Кредобанку це називають недоліком програми. "Для банків дуже ресурсно затратно здійснювати такі розрахунки", – каже Павло Маїк.
Останні показники середньої вартості спорудження квадратного метра зазначені на сайті Мінрегіонбуду станом на 1 січня 2022. Згідно з ними, вартість одного квадратного метра квартири або будинку становить 18 704 грн для Києва, 15 983 грн – для Київської області, 15 916 грн – для Львівської області, 15 331 грн – для Одеської області, 13 892 грн – для Закарпатської області.
Чи збігаються ці показники із ринковими цінами?
У Києві, середня вартість одного квадратного метра квартири в новобудові у Київській області склала 47 600 у серпні 2022 року, свідчать дані ЛУН Місто. Порівняно із середньою вартістю Мінрегіону, ринкова вартість на 2,5 раза більша. Але квадратний метр в житлі економ та комфорт класу в Києві коштував 30 000 та 33 900 грн відповідно. Це більше лише у 1,6 та 1,8 раза. Попри те, що оцінка Мінрегіонбуду суттєво відрізняється від ринкової ситуації, вартість квадратного метра для цих класів не перевищує планку вимог до іпотечного кредиту.
Попри небезпеку повторного наступу на Київ, ціни на новобудови столиці все одно залишаються найвищими, свідчать дані ЛУН. Серпневі ціни інших регіонів також вищі за дані Мінрегіону, але нижчі за київські ціни. Ринкова середня вартість одного квадратного метра в новобудові Львівської області склала 34 600 грн (більше за ціну Мінрегіону у 2,2 раза), Одеської – 34 700 (у 2,3 раза), Закарпатської – 39 800 грн (у 2,8 раза).
Середні ціни Львову та Одеси також залишаються в прийнятних межах, у скільки більше квадратний метр може коштувати для видачі кредиту. Однак позичальникам Закарпаття можуть відмовити у кредиті на нове житло. Ринкова ціна за квадратний метр в Ужгороді, де станом на 1 січня проживало 115,4 тис. населення за даними Державної служби статистики, не може перевищувати базову ціну Мінрегіону у 1,75 раза. Навіть якщо купувати в Ужгороді житло у новобудові економкласу, ринкова ціна все одно більша за базову у 1,9 раза. Однак це не догма – видавати чи ні, буде вирішувати конкретний банк.
Клієнти будуть, якщо не "прилетить"
Опитані НЕРУХОМІ експерти схвально оцінюють перезапуск іпотеки, але безпека стане визначальною для попиту на продукт. "Іпотека в умовах, коли може прилетіти й зруйнувати все на світі, ризикована", – каже Михайло Демків.
Мінекономіки розраховує, що за програмою куплять 2000 квартир. Найбільш платоспроможними позичальниками можуть бути військові та ВПО. Зарплата військових може варіюватися від 30 до 100 000 грн, згідно із законом 2352-IX, який парламент прийняв 19 липня цього року. У Кредобанку також сподіваються на ВПО, які отримають високі зарплати й працюють онлайн. "Нині вже є багато клієнтів, переміщених осіб, які знайшли на Західній Україні нову роботу з високим рівнем доходу", – каже Павло Маїк. Він також сподівається, що вчителі, лікарі та науковці теж зможуть оформити "Доступну іпотеку" завдяки низькому відсотку та терміну кредиту у 20 років.
В ComInBank менш оптимістичні. "Позичальники є, але це нікчемно малий відсоток від довоєнного", – каже голова правління Тетяна Путінцева. "Клієнтів відлякує висока ринкова ставка, збільшена в рази внаслідок інфляційних процесів та здорожчання ресурсної бази. Своєю чергою банки розглядають заявки виважено із жорсткішим підходом до ризиків", – додає вона. Однак в Україні завжди існують клієнти, зацікавлені у купівлі нового житла – зараз змінилася географія попиту, за словами голови правління.
Національний банк також оцінює попит на купівлю нерухомості та іпотеку як "очікувано низький", повідомив регулятор у відповіді на запит НЕРУХОМІ. Протягом березня-травня банки не видавали іпотечні кредити, а в червні видали лише два, свідчить Опитування банків про кредитування. У банків вистачає ліквідності, щоб видавати кредити – але високі ризики стримують активну видачу іпотеки, повідомила пресслужба НБУ.
Банкам потрібно буде ретельніше обирати позичальників для "Доступної іпотеки" – пільгову ставку 3% мають отримати ті, кому вона дійсно потрібна, каже Демків. "Коли в нас були ставки 10-11%, віддавали іпотеку під 7%, це було ок. Коли в нас облікова ставка 25%, давати під 3% – це занадто пільгово", – пояснює він. Програма точно буде потрібна платоспроможним позичальникам, які втратили житло через обстріли – але кредит краще не давати на купівлю зайвої квартири для заробітку, додає експерт.
Побоювання Демківа розділяють у Міністерстві економіки. "Програма не розповсюджується на еліт-житло", – заявила під час Національного телемарафону перша віцепрем'єр-міністерка і міністерка економіки Юлія Свириденко.
Попит невідомий, але держава може собі це дозволити
Скільки видадуть кредитів? Покаже попит. "Спрогнозувати зараз важко, більш реальну картину зможемо побачити вже наприкінці вересня", – каже Павло Маїк.
В ОТП Банку вважають, що іпотечні кредити мають спершу видавати державні банки. "Надалі, до участі в програмі будуть долучатися і комерційні банки", – каже голова правління банку Володимир Мудрий.
Щоб позичальники не віддавали кредит під 20%, держава компенсує різницю в ставці із державних коштів. Але чи вистачить їх зараз на програму, коли більшість видатків направляється на війну? НЕРУХОМІ направили запит в Міністерство фінансів та Міністерство економіки, щоб дізнатися обсяг видатків на програму на 2023 рік. Хоча відомства відповіли на запит, вони не назвали суму, яку виділять з держбюджету на компенсацію ставок наступного року.
У 2022 році Міністерство фінансів заклало в бюджет 7 млрд грн на усі пільгові кредитні програми для фізосіб та бізнесу: "Доступна іпотека 7%", "Доступні кредити 5-7-9%" та "Доступний фінансовий лізинг 5-7-9%", повідомило міністерство у відповіді на запит НЕРУХОМІ.
Важко оцінити попит, але у бюджеті передбачать не більше кількох або десятків мільярдів гривень в рік, на думку Михайла Демківа. "Фраза чиновника "ми не можемо собі це дозволити" – це як відмазка "я не маю часу". Все залежатиме від деталей в умовах програми", – каже він.