"Доступная ипотека" заморозилась с начала вторжения, но с октября этого года правительство хочет запустить программу заново. Она может стать спасением для заемщиков во времена высоких ставок – или не заработать, если ракеты будут дальше прилетать. Какие шансы у ипотеки в военное время?
Правительство запустило "Доступную ипотеку" в марте 2021 года. Тогда она должна была снизить процент по кредиту с 20 до 7%, чтобы покупка нового жилья стала доступнее. Хотя сначала программа воспринималась как партийное распоряжение, постепенно банки выдавали больше кредитов и "Доступная ипотека" набирала обороты.
Что будет с рынком ипотеки в Украине?
Shutterstock
Количество банков, выдававших кредиты, увеличилось с 7 в феврале до 21 в конце 2021 года, свидетельствуют данные Фонда развития предпринимательства. В рамках программы банки подписали 1723 кредитных договора на почти полтора миллиарда гривен, согласно данным Министерства финансов за 17 февраля 2022 года. Больше жилья в ипотеку покупали в Киеве и Киевской области, а рейтинг ТОП-5 игроков в этой нише разделяли государственные ПриватБанк, Укргазбанк и Ощадбанк и частные Кредобанк и Глобус.
Вторжение заморозило кредитование. Сначала банки не хотели рисковать – еще в мае этого года Ощадбанк не разблокировал кредиты на жилье для физлиц в более безопасной западной части Украины. Центральный офис банка не давал такого распоряжения, сообщил НЕРУХОМІ топ-менеджер Ощадбанка в Ровенской области, пожелавший остаться анонимным. 3 июня Нацбанк поднял учетную ставку с 10 до 25%, сделав труднодоступными кредиты как для физлиц, так и для бизнеса.
Но правительство возобновляет компенсацию ставок, поэтому это не станет проблемой для будущих заемщиков. "Если в 2023 году война заканчивается, эта программа сохраняет низкую ставку при высоких темпах инфляции. Это привлекательные условия, потому что даже после победы инфляция останется высокой еще некоторое время," – объясняет финансовый аналитик ICU Михаил Демкив.
Какие условия делают программу привлекательной?
Сначала для защитников, затем для всех
"Доступная ипотека" будет предлагать ставку в 3% для военных, силовиков, медиков, педагогов и ученых. Ипотеку сперва запустят для этих групп заемщиков, а с 2023 года откроют для всех под другую ставку – 7%, как и раньше. Если бы не компенсация государства, пришлось бы заплатить более 20% годовых, говорит директор департамента ипотечного и наличного кредитования ОАО "Кредобанк" Павел Маик.
Минимальный первый взнос – 20% стоимости жилья. Заемщики ограничены по возрасту – от 18 до 70 лет. Максимальный срок ссуды 20 лет, а нормативная площадь жилья не изменилась – 52,5 м² на одного человека и 21 м² на каждого члена семьи.
В "старой" ипотеке сумма кредита была ограничена – до 2 млн грн, или 70% стоимости нормативной площади предмета ипотеки. В "новой" этих ограничений нет. Но появились ограничения по стоимости квадратного метра, который не должен быть больше показателя максимальной цены за "квадрат" в регионе.
Он рассчитывается на базе опосредованной стоимости строительства жилья по регионам Украины, определенной Министерством развития общин и территорий Украины. В кредите могут отказать, если рыночная стоимость квадратного метра превышает цену Минрегиона в 2,5-1,75 раза в зависимости от локации. В Кредобанке это называют недостатком программы. "Для банков очень ресурсно затратно производить такие расчеты", – говорит Павел Маик.
Последние показатели средней стоимости сооружения квадратного метра указаны на сайте Минрегиона по состоянию на 1 января 2022 года. Согласно им, стоимость одного квадратного метра квартиры или дома составляет 18 704 грн для Киева, 15 983 грн – для Киевской области, 15 916 грн – для Львовской области, 15 331 грн – для Одесской области, 13 892 грн – для Закарпатской области.
Совпадают ли эти показатели по рыночным ценам?
В Киеве средняя стоимость одного квадратного метра квартиры в новостройке в Киевской области составила 47 600 в августе 2022 года, свидетельствуют данные ЛУН Город. По сравнению со средней стоимостью Минрегиона, рыночная стоимость в 2,5 раза больше. Но квадратный метр в жилье эконом и комфорт класса в Киеве стоил 30000 и 33900 грн соответственно. Это больше всего в 1,6 и 1,8 раза. Несмотря на то, что оценка Минрегиона существенно отличается от рыночной ситуации, стоимость квадратного метра для этих классов не превышает планку требований к ипотечному кредиту.
Несмотря на опасность повторного наступления на Киев, цены на новостройки столицы все равно остаются самыми высокими, свидетельствуют данные ЛУН. Августовские цены других регионов также выше данных Минрегиона, но ниже киевских цен. Рыночная средняя стоимость одного квадратного метра в новостройке Львовской области составила 34 600 грн (больше цены Минрегиона в 2,2 раза), Одесской – 34 700 (в 2,3 раза), Закарпатской – 39 800 грн (в 2,8 раза).
Средние цены Львова и Одессы также остаются в приемлемых пределах, во сколько больше квадратный метр может стоить для выдачи кредита. Однако заемщикам Закарпатья могут отказать в кредите на новое жилье. Рыночная цена за квадратный метр в Ужгороде, где на 1 января проживало 115,4 тыс. населения по данным Государственной службы статистики, не может превышать базовую цену Минрегиона в 1,75 раза. Даже если покупать в Ужгороде жилье в новостройке эконом-класса, рыночная цена все равно больше базовой в 1,9 раза. Однако это не догма – выдавать или нет, будет решать конкретный банк.
Клиенты будут, если не "прилетят"
Опрошенные НЕРУХОМІ эксперты одобрительно оценивают перезапуск ипотеки, но безопасность станет определяющей для спроса на продукт. "Ипотека в условиях, когда может прилететь и разрушить все на свете, рискована", – говорит Михаил Демкив.
Минэкономики рассчитывает, что по программе купят 2000 квартир. Наиболее платежеспособными заемщиками могут быть военные и ВПЛ. Зарплата военных может варьироваться от 30 до 100 000 грн по закону 2352-IX, который парламент принял 19 июля этого года. В Кредобанке также надеются на ВПЛ, которые получают высокие зарплаты и работают онлайн. "В настоящее время уже много клиентов, перемещенных лиц, которые нашли на Западной Украине новую работу с высоким уровнем дохода", – говорит Павел Маик. Он также надеется, что учителя, врачи и учёные тоже смогут оформить "Доступную ипотеку" благодаря низкому проценту и сроку кредита в 20 лет.
В ComInBank менее оптимистичны. "Заемщики есть, но это ничтожно малый процент от довоенного", – говорит глава правления Татьяна Путинцева. "Клиентов отпугивает высокая рыночная ставка, увеличенная в разы в результате инфляционных процессов и удорожания ресурсной базы. В свою очередь банки рассматривают заявки взвешенно с более жестким подходом к рискам", – добавляет она. Однако в Украине всегда есть клиенты, заинтересованные в покупке нового жилья – сейчас изменилась география спроса, по словам председателя правления.
Национальный банк также оценивает спрос на покупку недвижимости и ипотеку как "ожидаемо низкий", сообщил регулятор в ответе на запрос НЕРУХОМІ. В течение марта-мая банки не выдавали ипотечные кредиты, а в июне выдали всего два, свидетельствует Опрос банков о кредитовании. У банков хватает ликвидности, чтобы выдавать кредиты, но высокие риски сдерживают активную выдачу ипотеки, сообщила пресс-служба НБУ.
Банкам нужно будет более тщательно выбирать заемщиков для "Доступной ипотеки" – льготную ставку 3% должны получить те, кому она действительно нужна, говорит Демкив. "Когда у нас были ставки 10-11%, отдавали ипотеку под 7%, это было ок. Когда у нас учетная ставка 25%, давать под 3% – это слишком льготно", – объясняет он. Программа точно потребуется платежеспособным заемщикам, потерявшим жилье из-за обстрелов , но кредит лучше не давать на покупку лишней квартиры для заработка, добавляет эксперт.
Опасения Демкива разделяют в Министерстве экономики. "Программа не распространяется на элит-жилье", – заявила во время Национального телемарафона первый вице-премьер-министр и министер экономики Юлия Свириденко.
Спрос неизвестен, но государство может себе это позволить
Сколько выдадут кредитов? Покажет спрос. "Спрогнозировать сейчас сложно, более реальную картину сможем увидеть уже в конце сентября", – говорит Павел Маик.
В ОТП Банке считают, что ипотечные кредиты должны сначала выдавать государственные банки. "В дальнейшем к участию в программе будут приобщаться и коммерческие банки", – говорит председатель правления банка Владимир Мудрый.
Чтобы заемщики не отдавали кредит под 20% государство компенсирует разницу в ставке из государственных средств. Но хватит ли их сейчас на программу, когда большинство расходов направляется на войну? НЕРУХОМІ направили запрос в Министерство финансов и Министерство экономики, чтобы узнать объем расходов по программе на 2023 год. Хотя ведомства ответили на запрос, они не назвали сумму, выделяемую из госбюджета на компенсацию ставок в следующем году.
В 2022 году Министерство финансов заложило в бюджет 7 млрд грн на все льготные кредитные программы для физлиц и бизнеса: "Доступная ипотека 7%", "Доступные кредиты 5-7-9%" и "Доступный финансовый лизинг 5-7-9%" , сообщило министерство в ответе на запрос НЕРУХОМІ.
Сложно оценить спрос, но в бюджете предусматривают не более нескольких или десятков миллиардов гривен в год, по мнению Михаила Демкива. "Фраза чиновника "мы не можем себе это позволить" – это как отмазка "у меня нет времени". Все будет зависеть от деталей в условиях программы", – говорит он.