Попит на новобудови в Україні тримається навіть під час війни. Це вже не просто про "метр квадратний", а про спробу зберегти заощадження й дати собі відповідь на запитання: "Що буде зі мною через п’ять років?".
Проблема в тому, що частина ринку живе за логікою: "Спочатку продамо — потім розберемося з документами".
До нас у Нерухомі регулярно приходять читачі з однаковим сценарієм: — "Купили квартиру в новобудові. Пройшло три роки. Будинок майже добудований, але в реєстрі — нуль руху. Що відбувається?".
Коли дістаємо документи, майже завжди бачимо набір одних і тих самих "прапорців". У цій статті я розкажу про 10 таких сигналів і поясню людською мовою, що за ними стоїть.
1. Земля "не про житло", але на ній продають квартири
У рекламі — "комфорт-клас біля парку". У реєстрах — земля для ОСГ, рекреації або промисловості. Тобто формально там мали б вирощувати, відпочивати або виробляти, але точно не будувати багатоповерхівку.
Що це означає простими словами. Будинок можуть фізично звести, але юридично місто не зобов’язане приймати його в експлуатацію. Щоб змінити цільове призначення землі, треба пройти окрему довгу процедуру через рішення ради, документацію із землеустрою й так далі. І не факт, що це взагалі можливо.
Як перевірити:
- знайти кадастровий номер ділянки;
- подивитися її цільове призначення на Публічній кадастровій карті;
- через Державний реєстр речових прав (ДРРП) з’ясувати, хто власник або орендар.
Якщо бачите "для ведення особистого селянського господарства", "для рекреації" чи "для розміщення та експлуатації промислових об’єктів", а вам продають квартиру — це серйозний сигнал задуматися.
2. Земля є в оренді, але так, що жити спокійно не виходить
Класичний кейс: земля в оренді на 3–5 років, а будують житловий комплекс на кілька черг. Або орендарем виступає одна компанія, а забудовником у рекламі називають зовсім іншу.
Чому це небезпечно. Будинок будують роками. Якщо договір оренди закінчиться раніше або його розірвуть через борги чи конфлікт, на папері може вийти абсурдна картинка: коробка стоїть, а права забудовника на ділянку — немає.
На що дивитися у договорі оренди землі:
- строк оренди: чи вистачає його, щоб добудувати всі заявлені черги;
- хто саме є орендарем: це компанія, яку вам презентують як забудовника, чи посередник;
- чи немає інформації про арешти та суди щодо ділянки.
Якщо забудовник навіть не згадується в договорі оренди, ви інвестуєте в історію, де ключові рішення приймає хтось третій, про кого вам нічого не розповіли.
3. Будинок росте там, де діють додаткові обмеження
Частина конфліктних будівництв — це не просто "ділянка в місті", а території з особливим статусом: історичні ареали, прибережні захисні смуги, природоохоронні зони, землі науки, освіти, оборони.
Що тут може піти не так. Для таких територій потрібні додаткові погодження — від Мінкульту, екологічних органів, балансоутримувача та інших. Якщо їх немає або вони формальні, проєкт може опинитися в полі зору прокуратури, громадських активістів і судів.
На практиці це означає: роботи зупиняють посеред процесу, а інвестори кілька років спостерігають за недобудовою з парканом "тимчасово призупинено".
Що можна зробити до покупки:
- перевірити, чи згадується спеціальний статус території у містобудівній документації;
- подивитися, чи є накази/листи погоджень від профільних органів;
- переглянути судовий реєстр на предмет позовів щодо цієї адреси чи кадастрового номеру.
4. Містобудівні умови та обмеження (МБУ) не збігаються з тим, що вам продають
МБУ — це документ, де місто офіційно погоджується: "На цій ділянці за таких умов можна будувати ось такий об’єкт". Поверховість, щільність, відступи від сусідніх будинків — усі ключові параметри там.
Типова ситуація. На папері МБУ видані на реконструкцію адмінбудівлі на 5–7 поверхів. На сайті ЖК вже показують 20-поверхову "свіжу" новобудову. Або MБУ скасовані судом, але техніка продовжує працювати.
Ще варіант — у МБУ фіксують одну поверховість, а у відділі продажу вам кажуть: "Ми тут ще пару поверхів доб’ємо, це нормально".
До чого це веде. Без чинних і коректних МБУ у проєкту немає нормальної юридичної опори. Навіть якщо будинок добудують фізично, у міста буде повний набір аргументів, щоб відмовити у введенні в експлуатацію.
5. Дозвіл на будівництво і реальний майданчик — це дві різні історії
Дозвіл у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) багато хто сприймає як "ну є ж документ, значить усе добре". Насправді в ньому теж закладений чималий пласт ризиків.
Що насторожує:
- багатоповерхівку оформлюють як об’єкт СС1 (тобто за найпростішим класом наслідків),
- замовник будівництва в дозволі — одна юрособа, а в продажу і рекламі — інша,
- у дозволі та ЄДЕССБ зазначена одна площа й тип об’єкта, а за фактом будується інший (наприклад, за документами — "офісний центр", а в рекламі — "житловий комплекс").
Чим це загрожує. Якщо держоргани фіксують невідповідність, у них є законні підстави зупинити будівництво або не приймати об’єкт в експлуатацію. Для інвестора це означає не "квартиру в новобудові", а роки перемовин і колективних зборів із сусідами.
6. Експертиза є, але інвестор не розуміє, що саме перевіряли
Для складніших об’єктів (СС2 та СС3) експертиза — обов’язковий етап. Її виконують уповноважені компанії, а інформація вантажиться до ЄДЕССБ. Формально все виглядає так: "експертиза є, все добре".
Проблема в тому, що для інвестора це часто чорний ящик. У реальності буває кілька сценаріїв:
- в ЄДЕССБ видно лише факт проведення експертизи та реквізити, але не повний текст висновку;
- у великого девелопера є своя дочірня чи афілійована експертна компанія, яка стабільно "веде" всі його об’єкти;
- експертиза виконується приватною структурою за кошти замовника, і в інтересах замовника — отримати максимально комфортний результат, а не максимально жорстку критику проєкту.
Для покупця квартири важливо не прізвище експерта в реєстрі, а відповіді на прості запитання:
- чи взагалі є згадка про експертизу в ЄДЕССБ;
- чи можна подивитися, що саме аналізували та які були зауваження;
- чи видно в документах, хто здійснює технічний та авторський нагляд.
Якщо експертиза формально є, але зміст закритий, а всі проєкти одного девелопера роками ходять через одну й ту саму "свою" експертну структуру, це не гарантія безпеки. Це ознака того, що контроль якості максимально залежний від самого забудовника.
7. Гроші йдуть не тому, хто будує
Це один із найболючіших пунктів. Людина підписує договір, платить гроші, але юридично розраховується не із замовником будівництва, а з якимось ФОП чи ТОВ, яке навіть не згадувалося в рекламних матеріалах.
Як це виглядає в реальності:
- кошти заходять на рахунок кооперативу або невеликого товариства без активів;
- у договорі немає зрозумілого механізму, який пов’язує ваші платежі з конкретною квартирою в конкретному будинку;
- не використовується жоден інструмент додаткового захисту (ФФБ, спецрахунок).
У результаті, якщо щось піде не так, ви не завжди зможете пред’явити претензії безпосередньо забудовнику: формально він скаже, що "з вами договорів не укладав".
8. Договір, у якому всі ризики — на інвесторі
Навіть якщо із землею, дозволами й фінансовою схемою все виглядає прийнятно, договір може звести нанівець відчуття безпеки.
На які формулювання звертати увагу:
- строк введення в експлуатацію сформульований як "орієнтовний", без чітких дедлайнів і штрафів;
- забудовник залишає за собою право змінювати проєкт, планування та площу без вашої згоди;
- всі штрафні санкції прописані лише для інвестора;
- остаточна площа квартири визначається після обміру й може бути дорожчою, ніж у момент підписання.
Такий договір залишає вам мінімум інструментів впливу. По суті, ви погоджуєтесь з тим, що "буде, як вийде", а якщо щось піде не так, — відповідальність все одно на вас.
9. Ділянка або забудовник фігурують у судах та кримінальних провадженнях
Ще один блок, який часто недооцінюють. Люди перевіряють лише красивий бренд девелопера й пропускають повз увагу замовника будівництва, орендаря землі чи генпідрядника.
Що повинно насторожити:
- арешти на ділянку або незавершений будинок;
- позови прокуратури чи міськради з вимогами визнати будівництво незаконним;
- кримінальні провадження, де фігурують ті самі юрособи, що й у вашому проєкті;
- ухвали про доступ до фінансових документів компанії-забудовника.
Наявність судів не завжди означає, що проєкт "проблемний", але точно змінює картину ризиків. Ви інвестуєте не просто в будинок, а в історію, яка вже в центрі юридичного конфлікту.
10. Те, що будують, уже не відповідає тому, що обіцяли в паперах
На певному етапі документи можна не відкривати, щоб побачити проблему. Достатньо поїхати на будмайданчик.
Типові приклади:
- поверхів стало більше, ніж було заявлено;
- школу або садок відсунули "на наступну чергу", хоча продавали як частину першої;
- замість запланованої інфраструктури з’являються додаткові секції;
- змінюються конструктивні рішення, а в офіційних документах це не відображено.
Це означає, що проєкт "поїхав" від тієї версії, яку погоджувало місто. Далі — питання часу, коли на це звернуть увагу контролюючі органи.
Висновок: не шукайте "ідеальний" проєкт, шукайте чесну картину ризиків
Сучасний ринок новобудов в Україні показує просту річ: проблеми майже ніколи не виникають через один фактор. Завжди працює комбінація. Якщо під час перевірки ви знаходите один "підозрілий" пункт, це сигнал поставити додаткові запитання.
Якщо "червоними" виглядають уже три й більше — це інвестиція з підвищеним рівнем ризику, і варто або занурюватися глибше, або шукати інший проєкт. Щоб не робити це самостійно з нуля, ви можете користуватися картками "Перевірено експертами" на Нерухомі — там ми вже пройшли цей шлях замість вас.