ФФБ, ІСІ, КУА, венчурний фонд, цільові облігації, дериватив та форвард. Що криється за цими поняттями? Експерти НЕРУХОМІ здійснили огляд чотирьох основних механізмів залучення інвестицій, що використовуються на первинному ринку нерухомості.
Інвестування в новобудови через Фонд фінансування будівництва (ФФБ)
Учасники:
Забудовник — особа, що має право на виконання функцій замовника
Управитель ФФБ — банк, фінансова установа, що має ліцензію від НКЦПФР
Довіритель — покупець майнових прав.
ФФБ — це не юридична особа, а кошти, що акумулюється від покупців. Управління таким фондом здійснює Управитель ФФБ (юридична особа, що може бути банком або фінансовою установою).
ФФБ може бути двох видів:
виду А, коли, забудовник повністю несе відповідальність за забудову, реалізацію проєкту, а управитель контролює цільове використання коштів.
виду Б, уся відповідальність перекладається на Управителя.
Алгоритм залучення коштів:
укладання договору Управителя ФФБ із Забудовником, за яким Управителю передаються майнові права на майбутні квартири.
укладання Управителем ФФБ договору з Довірителем про участь у ФФБ. За Довірителем закріплюється визначений об’єкт інвестування. Після внесення покупцем коштів, він отримує свідоцтво про участь у ФФБ.
після введення об’єкта в експлуатацію та здійснення остаточних розрахунків Довірителю надається довідка, що підтверджує право на набуття у власність об’єкта інвестування. На підставі цієї довідки, забудовник здійснює реєстрацію речових прав на нерухоме майно на Довірителя.
Витрати довірителя: винагорода Управителю ФФБ у сумі, що не перевищує 5 % від суми переданих коштів.
Зазвичай банки не мають бажання створювати ФФБ типу Б, уникаючи ризиків та відповідальності. В свою чергу управителі фонду типу А це переважно компанії, що пов’язані з забудовником. Саме тому, цей механизм дискредитував себе на ринку нерухомості. Покупці фактично позбавлені законодавчо визначених гарантій контролю за використанням коштів через Управителя. Найбільш гучні будівельні піраміди УКРБУД та банк "Аркада" залучали кошти інвесторів через фонд фінансування будівництва. Ця схема стала однією із найвідоміших на будівельному ринку. Але не найрозповсюдженішою, за браком можливостей для оптимізації податків забудовника.
Інвестування в новобудови через через Інститути спільного інвестування (ІСІ)
У часники:
Забудовник — особа, що має право на виконання функцій замовника;
Компанія з управління активами, що діє від імені фонду (КУА) — фінансова установа, що має ліцензію НКЦПФР;
Покупець майнових прав.
Є найпопулярнішою схемою серед девелоперів, адже дає змогу оптимізувати податкове навантаження. Кошти ІСІ звільняються від сплати податку на прибуток та, залежно від способу залучення коштів до фонду, від податку на додану вартість.
Інститут спільного інвестування — це корпоративний фонд (КІФ) або пайовий фонд (ПІФ). Серед них в Україні найбільш поширеними є венчурні фонди. Якщо у всьому світі венчурні фонди здійснюють інвестування в інновації, нові проєкти (стартапи), то в Україні сферами інвестицій такого фонду зазвичай є будівництво, агрокомплекс, харчова промисловість тощо.
Управління активами будь-якого фонду ІСІ здійснює Компанія з управління активами (КУА). На практиці, як і в історії з ФФС, коли Управитель є пов’язаною особою з забудовником, КУА зазвичай утворюється девелопером під власні активи для реалізації інвестиційно-будівельного проєкту.
ІСІ має широке коло інструментів для залучення коштів від фізичних та юридичних осіб. Це може здійснюватись на підставі інвестиційного договору, форвардного контракту або облігацій.
Алгоритм залучення коштів на підставі інвестиційного договору (договору купівлі-продажу майнових прав):
КУА укладає договір із Забудовником щодо інвестування будівництва. За вказаним договором забудовник передає майнові права на майбутній об’єкт нерухомості.
КУА укладає з покупцем договір на інвестування будівництва нерухомості (договір купівлі-продажу майнових прав).
Після введення об’єкта в експлуатацію право власності оформляється на Покупця.
Витрати Покупця: відсутні
Алгоритм залучення коштів на підставі попереднього договору купівлі-продажу
КУА укладає договір із Забудовником щодо інвестування будівництва. За вказаним договором забудовник передає право вимоги на майбутній об’єкт нерухомості.
КУА укладає з покупцем попередній договір купівлі продажу. Відповідно до якого Покупець сплачує гарантійний (забезпечувальний) платіж.
Після прийняття об’єкта в експлуатацію та оформлення права власності на квартиру на КУА, укладається основний договір із доплатою та подальшим оформленням на Покупця права власності.
Витрати Покупця: збір до Пенсійного Фонду — 1 % від вартості придбання майна, витрати за нотаріальні дії, реєстрацію права власності.
Алгоритм залучення коштів через форвардні контракти та дериватив:
Між Замовником та КУА за результатами аукціонних торгів укладається форвардний контракт. За цим контрактом, Замовник зобов’язується в майбутньому передати базовий актив (майнові права на квартиру) у власність КУА, а КУА зобов’язується прийняти такий актив, і сплатити за нього ціну, визначену таким договором.
Між покупцем та КУА за результатами аукціонних торгів укладається договір купівлі-продажу деривативу. На виконанні вказаного договору покупець сплачує кошти КУА. Після повної оплати покупцю передається дериватив, що засвідчується актом.
Паралельно покупець укладає із замовником будівництва договір купівлі-продажу майнових прав і сплачує кошти замовнику. Цей договір укладається на виконання договору купівлі-продажу дериватива, і вступає в силу після виконання останнього.
Витрати покупця: відсутні
"Такий інструмент ІСІ для залучення інвестицій є одним з оптимальних механізмів, як для девелопера, так і для Покупця. По-перше, схема є універсальна — оптимізація податкових навантажень можлива для житлової такомерційної нерухомості. По-друге, таке залучення інвестицій не викликає питань із боку податкових органів. По-третє, Покупець укладає договори із КУА, що діє від імені фонду та забудовником", - коментують в Експертному Бюро Нерухомі
Ще одним алгоритмом може бути викуп КУА цільових облігацій забудовника. Випуск таких облігацій є самостійним механизмом залучення коштів, який ми розглянемо нижче.
Інвестування в новобудови через цільові облігації
Учасники:
Емітент — юридична особа, що має право на виконання функцій замовника будівництва такого об’єкта, або що уклала договір участі в будівництві з органом державної влади, місцевого самоврядування;
Інвестиційна фірма — здійснює торгівлю цінними паперами на підставі ліцензій;
В разі застосування облігацій як інструмента ІСІ — Компанія з управління активами, що діє від імені фонду (КУА);
Покупець.
Цільові облігації — це цінні папери, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Існують виключно в електронній формі. Загальна номінальна сума емісії цільових облігацій не може перевищувати вартість будівництва об’єкта за проектною документацією.
Через зарегульованість цього фінансового інструменту, ця схема не знайшла широкого відклику та використовується поодинокими забудовникам.
Алгоритм залучення коштів:
Емітент здійснює емісію цільових облігацій.
Інвестиційна фірма здійснює викуп усіх емітованих облігацій, здійснює резервуванням квартир за сформованими лотами облігацій.
Інвестиційна фірма продає облігації Покупцям на підставі договору купівлі-продажу облігацій, одночасно Покупець укладає договір резервування (бронювання, участі в будівництві) з емітентом облігацій (за цим договором кошти не залучаються).
Після введення будинку в експлуатацію, емітент передає Покупцю готове житло шляхом погашення облігацій за проданими лотами (акт приймання-передачі квартири).
Витрати Покупця: вартість послуг інвестиційної фірмі
Алгоритм залучення коштів КУА через цільові облігації
Забудовник (емітент) здійснює емісію (випуск) корпоративних цільових облігації.
КУА вкладає залучені інвестиційні кошти в ІСІ в цільові облігації за номінальною ціною. Цільові облігації стають активами ІСІ, а забудовник отримує гроші на будівництво.
Покупець купує цільові облігації в КУА, за посередництва інвестиційної фірми.
Забудовник (емітент) та покупець укладає договір на резервування квартири.
Після введення будинку в експлуатацію покупець обмінює цільові облігації на квартиру в забудовника (акт приймання-передачі квартири).
Витрати Покупця: вартість послуг інвестиційної фірми.
Інвестування в новобудови через Житлово-будівельний кооператив (ЖБК)
Учасники:
Замовник;
ЖБК — житлово будівельний кооператив;
Покупець — асоційований член ЖБК.
Залучення коштів у будівництво в такий спосіб успішно реалізується під час будівництва котеджних містечок, а також використовується невеликими забудовниками. З метою реалізації нежитлового фонду кооперативи не використовують, через неможливість досягти оптимізації податку на прибуток та ПДВ.
У створенні ЖБК беруть участь не менш як 3 учасника, якими можуть бути фізичні особи, юридичні особи, як резиденти, і нерезиденти. ЖБК може бути безпосереднім замовником будівництва, або залучати кошти інвесторів коли між забудовником та ЖБК укладений договір. В ЖБК є два види членства повноправне та асоційоване. Повноправні члени — особи, які фактично керують діяльністю кооперативу, вносять вступний внесок та пай. Асоційовані члени — покупці в проекті, що вносять тільки пай. Пайові внески асоційованих членів є грошовими внесками, що дорівнюють ринковій вартості житла.
Алгоритм залучення коштів через ЖБК:
1. Перший етап, залучення покупців у якості асоційованих членів.
Необхідні документи:
заява на вступ до ЖБК;
Договір про пайову участь у кооперативі, що укладається між ЖБК та покупцем, на підставі якого вноситься пай;
протокол про включення покупця до асоційованих членів.
2. Другий етап, оформлення права власності на квартири на ЖБК.
Після прийняття будинку в експлуатацію, виконання договору купівлі-продажу майнових прав між ЖБК та замовником шляхом підписання акту прийому-передачі, відбувається реєстрація права власності на квартири за кооперативом.
3. Третий етап, оформлення права власності на квартиру за покупцем:
Загальні збори членів кооперативу приймають рішення про включення асоційованого члену кооперативу до членів кооперативу за умови зарахування частини пайового внеску в рахунок оплати вступного внеску.
Між ЖБК та покупцем, зазвичай, укладається договір міни, що нотаріально завіряється та реєструється.
Витрати Покупця: збір до Пенсійного Фонду — 1 % від вартості майна, витрати за нотаріальні дії, реєстрацію права власності.
Кожна зі схем інвестування має позитивні та негативні сторони для покупців та девелоперів. Для забудовника важливо обрати оптимальний механізм залучення коштів для будівництва, що надалі вплине на прибуток від реалізації проєкту. Девелопери та інвестори враховують такі чинники, як оптимізація податкової навантаження, вартість понесених витрат, законодавча зарегульованість, маркетингова привабливість, та ін.
Щодо покупця майбутніх квадратних метрів, то від схеми інвестування в будівництві певною мірою залежить ступінь безпеки коштів та вартість понесених витрат.
Проте, застосування будь-якого механізму в руках недобросовісних учасників, може призвести до неефективного використання коштів і як наслідок — черги ошуканих інвесторів. При цьому, законність застосування механізму залучення коштів для фінансування будівництва не дає жодних гарантій, що проєкт буде реалізований та введений в експлуатацію.
В будь-якому разі, перевірка документів, умов договорів, повноважень підписантів за допомогою професійних юристів є запорукою свідомого інвестування, й усвідомлення ступеня можливих ризиків.