Обзор основных схем финансирования строительства на первичном рынке

Денис Петров
27.06.2022 15:48

9 мин

ФФС, ИСИ, КУА, венчурный фонд, целевые облигации, дериватив и форвард. Что кроется за этими понятиями? Эксперты НЕРУХОМІ осуществили обзор четырех основных механизмов привлечения инвестиций, используемых на первичном рынке недвижимости.

Инвестирование в новостройки через Фонд финансирования строительства (ФФС)

Участники :

  • Застройщик – лицо, имеющее право на выполнение функций заказчика.

  • Управляющий ФФС — банк, финансовое учреждение, имеющее лицензию от НКЦБФР.

  • Доверитель – покупатель имущественных прав.

ФФС — это не юридическое лицо, а аккумулируемые от покупателей средства. Управление таким фондом осуществляет Управляющий ФФС (юридическое лицо, которое может быть банком или финансовым учреждением).

ФФС может быть двух видов:

  1. вида А, когда застройщик полностью несет ответственность за застройку, реализацию проекта, а управляющий контролирует целевое использование средств.

  2. вида Б, вся ответственность переводится на Управителя.

Алгоритм привлечения средств:

  1. заключения договора Управителя ФФС с Застройщиком, по которому Управителю передаются имущественные права на будущие квартиры.

  2. заключение Управляющим ФФС договора с Доверителем об участии в ФФС. За Доверителем закрепляется определенный объект инвестирования. После внесения покупателем средств, он получает свидетельство об участии в ФФС.

  3. после ввода объекта в эксплуатацию и окончательных расчетов Доверителю предоставляется справка, подтверждающая право на приобретение в собственность объекта инвестирования. На основании этой справки, застройщик осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество на Доверителя.

Расходы доверителя : вознаграждение Управителю ФФС в сумме, не превышающей 5% от суммы переданных средств.

Обычно банки не имеют желания создавать ФФС типа Б, избегая рисков и ответственности . В свою очередь, управляющие фонда типа А это преимущественно компании, связанные с застройщиком. Именно поэтому этот механизм дискредитировал себя на рынке недвижимости. Покупатели фактически лишены законодательно определенных гарантий контроля использования средств через Управителя. Наиболее громкие строительные пирамиды УКРБУД и банк "Аркада" привлекали средства инвесторов через фонд финансирования строительства. Эта схема стала одной из самых известных на строительном рынке. Но не самой распространенной, за неимением возможностей для оптимизации налогов застройщика.

Инвестирование в новостройки через через Институты совместного инвестирования (ИСИ)

Участники:

  • Застройщик – лицо, имеющее право на выполнение функций заказчика;

  • Компания по управлению активами, действующая от имени фонда (КУА) - финансовое учреждение, имеющее лицензию НКЦБФР

  • Покупатель имущественных прав

Является самой популярной схемой среди девелоперов, так как позволяет оптимизировать налоговую нагрузку. Средства ИСИ освобождаются от уплаты налога на прибыль и в зависимости от способа привлечения средств в фонд от налога на добавленную стоимость.

Институт совместного инвестирования – это корпоративный фонд (КИФ) или паевой фонд (ПИФ). Среди них в Украине наиболее распространены венчурные фонды. Если во всем мире венчурные фонды осуществляют инвестирование в инновации, новые проекты (стартапы), то в Украине сферами инвестиций такого фонда обычно являются строительство, агрокомплекс, пищевая промышленность и т.д.

Управление активами любого фонда ИСИ осуществляет Компания по управлению активами (КУА). На практике, как и в истории с ФФС, когда Управляющий является связанным лицом с застройщиком, КУА обычно создается девелопером под собственные активы для реализации инвестиционно-строительного проекта .

ИСИ располагает широким кругом инструментов для привлечения средств от физических и юридических лиц. Это может осуществляться из инвестиционного договора, форвардного контракта или облигаций.

Алгоритм привлечения средств на основании инвестиционного договора (договора купли-продажи имущественных прав):

  1. КУА заключает договор с Застройщиком по инвестированию строительства. По указанному договору застройщик передает имущественные права на будущий объект недвижимости.

  2. КУА заключает с покупателем договор на инвестирование строительства недвижимости (договор купли-продажи имущественных прав).

  3. После ввода объекта в эксплуатацию право собственности оформляется на покупателя.

Расходы Покупателя: отсутствуют

Алгоритм привлечения средств на основании предварительного договора купли-продажи

  1. КУА заключает договор с Застройщиком относительно инвестирования строительства. По указанному договору застройщик передает право требования на будущий объект недвижимости.

  2. КУА заключает с покупателем предварительный договор купли продажи. В соответствии с которым Покупатель платит гарантийный (обеспечительный) платеж.

  3. После принятия объекта в эксплуатацию и оформление права собственности на квартиру на КУА, заключается основной договор с доплатой и последующим оформлением на Покупателя права собственности.

Расходы Покупателя: сбор в Пенсионный Фонд — 1% стоимости приобретения имущества, расходы за нотариальные действия, регистрацию права собственности.

Алгоритм привлечения средств через форвардные контракты и дериватив:

  1. Между Заказчиком и КУА по результатам аукционных торгов заключается форвардный контракт. По этому контракту Заказчик обязуется в будущем передать базовый актив (имущественные права на квартиру) в собственность КУА, а КУА обязуется принять такой актив и уплатить за него цену, определенную таким договором.

  2. Между покупателем и КУА по результатам аукционных торгов заключается договор купли-продажи дериватива. При выполнении указанного договора покупатель уплачивает средства КУА. После полной оплаты покупателю передается удостоверяющийся актом дериватив.

  3. Параллельно покупатель заключает с заказчиком строительства договор купли-продажи имущественных прав и уплачивает денежные средства заказчику. Настоящий договор заключается во исполнение договора купли-продажи дериватива, и вступает в силу после выполнения последнего.

Расходы покупателя: отсутствуют

"Такой инструмент ИСИ для привлечения инвестиций является одним из оптимальных механизмов, как для девелопера, так и для Покупателя. Во-первых, схема универсальна — оптимизация налоговых нагрузок возможна для жилищной и коммерческой недвижимости. Во-вторых, такое привлечение инвестиций не вызывает вопросов со стороны налоговых органов. В-третьих, Покупатель заключает договор и с КУА, действующим от имени фонда и застройщиком", - комментируют в экспертном Бюро НЕРУХОМІ.

Еще одним алгоритмом может быть выкуп КУА целевых облигаций застройщика. Выпуск таких облигаций является самостоятельным механизмом привлечения средств, который мы рассмотрим ниже.

Инвестирование в новостройки через целевые облигации

Участники:

  • Эмитент –

    юридическое лицо, имеющее право на выполнение функций заказчика строительства такого объекта, или заключившее договор участия в строительстве с органом государственной власти, местного самоуправления;

  • Инвестиционная фирма –

    осуществляет торговлю ценными бумагами на основании лицензий;

  • В случае применения облигаций как инструмента ИСИ –

    Компания по управлению активами, действующая от имени фонда (КУА);

  • Покупатель.

Целевые облигации – это ценные бумаги, погашение которых осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Есть только в электронной форме. Общая номинальная сумма эмиссии целевых облигаций не может превышать стоимость строительства объекта по проектной документации.

Из-за зарегулированности этого финансового инструмента эта схема не нашла широкого отзыва и используется единичными застройщиками.

Алгоритм привлечения средств:

  1. Эмитент производит эмиссию целевых облигаций.

  2. Инвестиционная фирма осуществляет выкуп всех эмитированных облигаций, резервирует квартиры по сформированным лотам облигаций.

  3. Инвестиционная фирма продает облигации Покупателям на основании договора купли-продажи облигаций, одновременно Покупатель заключает договор резервирования (бронирование, участие в строительстве) с эмитентом облигаций (по этому договору средства не привлекаются).

  4. После ввода дома в эксплуатацию эмитент передает Покупателю готовое жилье путем погашения облигаций по проданным лотам (акт приема-передачи квартиры).

Расходы Покупателя: стоимость услуг инвестиционной фирме

Алгоритм привлечения средств КУА через целевые облигации

  1. Застройщик (эмитент) осуществляет эмиссию (выпуск) корпоративных целевых облигации.

  2. КУА вкладывает привлеченные инвестиционные средства в ИСИ в целевые облигации по номинальной цене. Целевые облигации становятся активами ИСИ, а застройщик получает деньги на строительство.

  3. Покупатель покупает целевые облигации в КУА, при посредничестве инвестиционной фирмы.

  4. Застройщик (эмитент) и клиент заключает контракт на резервирование квартиры.

  5. После ввода дома в эксплуатацию покупатель обменивает целевые облигации на квартиру у застройщика (акт приемки-передачи квартиры).

Расходы Покупателя: стоимость услуг инвестиционной фирмы.

Инвестирование в новостройки через Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Участники:

  • Заказчик;

  • ЖСК — жилищно-строительный кооператив;

  • Покупатель – ассоциированный член ЖСК.

Привлечение средств на строительство таким образом успешно реализуется при строительстве коттеджных городков, а также используется небольшими застройщиками. С целью реализации нежилого фонда кооперативы не используют из-за невозможности достичь оптимизации налога на прибыль и НДС.

В создании ЖСК участвуют не менее 3 участника, которыми могут быть физические лица, юридические лица, как резиденты, так и нерезиденты. ЖСК может быть непосредственным заказчиком строительства или привлекать средства инвесторов когда между застройщиком и ЖСК заключен договор. В ЖСК есть два вида членства – полноправное и ассоциированное. Полноправные члены – лица, фактически руководящие деятельностью кооператива, вносят вступительный взнос и пай. Ассоциированные члены — покупатели в проекте, вносящие только пай. Паевые взносы ассоциированных членов являются денежными взносами, равными рыночной стоимости жилья.

Алгоритм привлечения средств через ЖСК:

1. Первый этап, привлечение покупателей в качестве ассоциированных членов.

Необходимые документы:

  • заявление на поступление в ЖСК;

  • Договор о долевом участии в кооперативе, заключаемом между ЖСК и покупателем, на основании которого вносится пай;

  • протокол о включении покупателя в ассоциированные члены.

2. Второй этап, оформление права собственности на квартиры на ЖСК.

После принятия дома в эксплуатацию, выполнения договора купли-продажи имущественных прав между ЖСК и заказчиком путем подписания акта приема - передачи происходит регистрация права собственности на квартиры по кооперативу.

3. Третий этап, оформление права собственности на квартиру за покупателем :

  • Общее собрание членов кооператива принимает решение о включении ассоциированного члена кооператива в члены кооператива при условии зачисления части паевого взноса в счет оплаты вступительного взноса.

  • Между ЖСК и покупателем обычно заключается договор мены, нотариально заверяемый и регистрируемый.

Расходы Покупателя: сбор в Пенсионный Фонд — 1% стоимости имущества, расходы за нотариальные действия, регистрацию права собственности.

Каждая из схем инвестирования имеет положительные и отрицательные стороны покупателей и девелоперов. Для застройщика важно выбрать оптимальный механизм привлечения средств для строительства, что в дальнейшем повлияет на прибыль от реализации проекта. Девелоперы и инвесторы учитывают такие факторы, как оптимизация налоговой нагрузки, стоимость понесенных расходов, законодательная зарегулированность, маркетинговая привлекательность и т.д.

Что касается покупателя будущих квадратных метров, то от схемы инвестирования в строительстве в определенной степени зависит степень безопасности денежных средств и стоимость понесенных затрат.

Однако применение любого механизма в руках недобросовестных участников может привести к неэффективному использованию средств и как следствие — очереди обманутых инвесторов. При этом законность применения механизма привлечения средств для финансирования строительства не дает никаких гарантий, что проект будет реализован и введен в эксплуатацию.

В любом случае, проверка документов, условий договоров, полномочий подписантов с помощью профессиональных юристов является залогом сознательного инвестирования и осознания степени возможных рисков.

Автор:

Денис Петров

CEO nerukhomi.ua

CEO Nerukhomi.ua, магистр права и государственного управления, эксперт в сфере градостроительства.

Образование:

Одесская национальная юридическая академия факультет «Государственного управления и международно-правовых отношений», специальность «Правоведение»,квалификация магистр права

Одесский региональный институт государственного управления Национальной академии государственного управления при Президенте Украины, специальность «Государственное управление», квалификация: магистр государственного управления. Магистерская работа: "Правовое регулирование в сфере градостроения".

6 лет практического и руководящего опыта в сфере строительства, инфраструктуры и развития территорий

2 года руководства областным ГАСИ

Окончил Бизнес-школу USB и стал управляющим партнером экспертного бюро «Нерухоми»

Комментарии

3.5т

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время