Забудовник ЖК Квітень у Дарницькому районі Києва планує звести комплекс заввишки 25 поверхів, коли за проєктом будинок має бути 9-поверховим.
Що сталося
Будівництво ЖК Квітень від КБМ-С на вул. Санаторна, 4 у Дарницькому районі Києва знову привернуло увагу експертів НЕРУХОМІ. Цьому слугувало повідомлення на сайті новобудови про зміну висотності об'єкта до 25 поверхів та отримання дозволу на таке будівництво.
Раніше в огляді НЕРУХОМІ на цей комплекс серед іншого наголошувалося, що відповідно до декларації про початок виконання будівельних робіт № КВ 083140630758 від 4 березня 2014 року замовник отримав право на будівництво 9-поверхового житлового будинку, тоді як реалізація квартир та візуалізація будинку вказувала на 12 поверхів.
Нині ж на візуалізації відображено 25 поверхів. Забудовник впевнено оголошує про факт отримання на це дозволу, про що інформує портали нерухомості, публікує новину на своєму сайті і для підтвердження внесених змін вказує посилання на документ у Реєстрі будівельної діяльності.
Однак перейшовши за цим посиланням можна побачити зареєстровану декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ082210906623 від 15 квітня 2011 року, до якої замовник будівництва 6 вересня 2021 року лише намагався внести зміни щодо особи, яка здійснює авторський нагляд.
Варто зазначити, що саме намагався, адже станом на час публікації цієї "радісної новини" на сайті ЖК Квітень документ у Реєстрі був діючим, але запит на внесення змін щодо авторського нагляду було відхилено (не зареєстровано). Тобто ні про яке коригування проєктної документації, якою передбачалася б зміна поверховості комплексу, не йшлося.
Технічну помилку виправлено
Враховуючи таку невідповідність інформації, що міститься на сайті ЖК Квітень та у Реєстрі будівельної діяльності, експерти НЕРУХОМІ направили запит до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київради (КМДА). Вирішили з'ясувати, які саме зміни були внесені замовником будівництва ЖБК "Будівельник-14" та чому документ, який містить інформацію про відхилення запиту на внесення змін, має статус чинного.
Не менше запитань викликали реквізити документа, адже номер та дата декларації, на яку посилається забудовник (№ КВ082210906623 від 15.04.2011) не відповідали документу, отриманому замовником у 2014 році на підставі якого зараз і здійснюється будівництво (КВ 083140630758 от 04.03.2014).
Департаментом було надано відповідь. У ній зазначено, що замовнику таки відмовлено у внесенні змін до декларації про початок виконання будівельних робіт.
Експерти НЕРУХОМІ вирішили знову перевірити цей загадковий документ у Реєстрі будівельної діяльності. І з'ясували, що після надсилання нашого запиту реєстратором були внесені зміни стосовно виправлення технічної помилки системи. Зараз декларація, на яку посилається забудовник як на таку, що дає право на будівництво 25 поверхів, має статус "відмовлено у внесенні відомостей до системи".
Підозри експертів підтвердилися: жодних змін не було зареєстровано, забудовник не має права на будівництво ЖК у 25 поверхів, як їм було заявлено.
Крім того, стала зрозумілою розбіжність номерів декларацій, адже порталом "ДІЯ" було присвоєно невідповідний номер для зміни даних.
Фактично завдяки пильності команди НЕРУХОМІ Департаментом КМДА була виправлена або умисна помилка, або дійсний збій у системі Реєстру будівельної діяльності.
Помилка або збій, але забудовник ЖК Квітень вміло використав це для введення в оману інвесторів та розповсюдження новини про зміну поверховості об'єкта.
Про забудовника
Девелопером ЖК Квітень виступає ТОВ "КБМ-С". За даними аналітичної системи "YouControl", засновником ТОВ "КБМ-С" виступав ТОВ "Київбудмоноліт", що є девелопером ЖК Шулявський. Наразі ТОВ "КБМ-С" та ТОВ "Київбудмоноліт" пов'язані спільним бенефіціаром Людмилою Володимирівною Бухаріною.
Варто зазначити, що будівництво ЖК Шулявський було розпочато у 2015 році. У ході будівництва відбувалися неодноразові порушення містобудівного законодавства.Мало місце заниження категорії складності об'єкта. До вересня 2017 року будівництво велося на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт. Проєктом передбачалося 22 поверхи, але фактично зводився 26-поверховий будинок. Кількість квартир із запланованих проєктом 125 збільшилася до 238. Забудовником ТОВ "Київбудмоноліт" здійснювалися неодноразові перенесення термінів введення об'єкта в експлуатацію з 4 кварталу 2017 року на 2 квартал 2020-го. З весни 2020 року будівництво ЖК Шулявський зупинено, збудовано лише 26-поверхову коробку.
До речі, інвестори ЖК Шулявський звернули увагу, що проєкти ЖК Шулявський та ЖК Квітень практично не відрізняються один від одного.
Ще один об'єкт від КБМ-С – Клубний будинок Marsel на вул. Нижньоюрківська, 8-б у Подільському районі Києва. Будується 8-поверхова будівля з мансардою на 63 квартири на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт на реконструкцію. Оскільки відповідно до законодавства на підставі повідомлення про початок будівельних робіт не можна споруджувати будинки вище 4 поверхів, документ було скасовано за результатами перевірки Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва. Проте суд став на бік забудовника та відновив повідомлення у Реєстрі будівельної діяльності. Наразі термін введення перенесено з 4 кварталу 2019 року на 4 квартал 2021-го, проте поточний стан процесу будівництва дає підстави вважати, що строк буде знову перенесено.
Про що говорять такі маніпуляції
Враховуючи невтішний стан українського ринку первинної нерухомості, у випадку з ЖК Квітень вражає навіть не так сам факт перевищення допустимої поверховості, як його масштабність: забудовник планує добудувати зайві 16 поверхів.
Верхом зухвалості забудовника є проголошення законності такого будівництва шляхом поширення новини про отримання цього права. Винятковий цинізм – посилання на декларацію, в яку лише намагалися внести зміни про особу, яка здійснює авторський нагляд.
Такі дії забудовника говорять про те, що він готує плацдарм для продажу квадратних метрів на "додаткових" 16 поверхах маніпулюючи фактами і розраховуючи або на недосвідченість, або на неосвіченість інвестора.
У цілому наведений приклад свідчить про гостру необхідність запровадження змін у галузі. Оскільки низка типових порушень українських забудовників (будівництво без документів, зміна технічних характеристик у процесі будівництва, демонстрація скасованих документів у паперовому вигляді як діючих тощо) доповнилася маніпуляціями інформацією з Реєстру будівельної діяльності. Так, інвесторам в Україні необхідно звертатися до професійного аналізу документів та оцінки дій забудовника для виявлення реальних ризиків. Тому у такому світлі особливої уваги потребує створення механізмів захисту прав інвесторів, які сприятимуть забезпеченню доступності інформації щодо об'єктів будівництва.