Місто може виграти суд проти забудовника, отримати виконавчий документ і все одно не дочекатися грошей на інфраструктуру. Таку можливість передбачає закон про розвиток рибного господарства, який набрав чинності 22 жовтня 2026 року. Йдеться про частину старих зобов’язань із пайової участі — внесків, які замовники будівництва мали сплачувати до місцевих бюджетів.
Будівельні об’єднання вітають рішення як кінець багаторічної невизначеності. Громади ризикують втратити кошти, які намагалися стягнути роками, а забудовники, що вже заплатили, опиняються у гіршому становищі порівняно з тими, хто цього не зробив. Для покупців квартир і мешканців нових районів залишається питання: що вони отримають від списання внесків і за чиї кошти розвиватиметься потрібна їм інфраструктура.
Що саме скасували
Пайова участь була одним зі способів залучити замовників будівництва до фінансування міської інфраструктури. Нові будинки збільшують навантаження на дороги, мережі, школи й садочки. Внески надходили до місцевих бюджетів і мали допомогти громадам розвивати інфраструктуру.
Закон №132-IX, ухвалений у 2019 році, скасував цей механізм поетапно. Для 2020 року діяли перехідні правила: внесок для житлових будинків становив до 2% вартості будівництва, розрахованої за регіональними показниками опосередкованої вартості житла; для нежитлових об’єктів — до 4% кошторисної вартості. З 2021-го механізм припинив діяти. Проте залишилися спори щодо об’єктів, розпочатих до 2020 року або протягом нього. Зокрема, там, де договір про пайову участь не уклали, а будівництво завершили пізніше.
Міста зверталися до судів і вимагали стягнути кошти, які, на їхню думку, замовники безпідставно зберегли замість сплати до бюджету. Суди перевіряли, чи існував обов’язок, чи застосовувалися винятки і як розраховано суму. Одні позови задовольняли, в інших відмовляли.
Закон №5018-IX припиняє визначені зобов’язання, що виникли за перехідними нормами Закону №132-IX. Він поширюється на відносини, які тривали на дату набрання ним чинності, зокрема на судові справи та виконавчі провадження. Виконавчі документи за відповідними рішеннями суд визнає такими, що не підлягають виконанню.
Як працювало будівництво без договору
У частині судових справ ситуація виглядала так: об’єкт починали будувати, договір про пайову участь із містом не укладали, внесок не сплачували. Будівництво завершували, будинок або інший об’єкт вводили в експлуатацію, а кошти, які могли надійти до бюджету громади, залишалися у замовника.
До 2020 року закон передбачав укладення договору про пайову участь. Із 1 січня 2020-го ця вимога припинила діяти, але перехідні правила зберегли обов’язок сплатити внесок для визначених об’єктів. Тому відсутність договору сама по собі ще не означала, що забудовник нічого не винен громаді.
Суди виробили спосіб стягнення для таких ситуацій: місто або прокуратура могли вимагати повернення безпідставно збережених коштів. Якщо суд підтверджував обов’язок і розрахунок, замовник мав сплатити внесок навіть без договору. Це не відбувалося автоматично: обставини кожного об’єкта перевіряли окремо.
Для бізнесу результат несплати зрозумілий: кошти залишаються в компанії, а витрати на проєкт зменшуються. Так можна "оптимізувати" витрати за рахунок внеску, призначеного для міської інфраструктури. Але сама відсутність договору не доводить, що конкретний замовник свідомо уникав платежу: для такого висновку потрібні окремі докази.
Як закон змінив наслідки судової практики
Парламент не скасував постанови Верховного Суду одним голосуванням. Він змінив закон: для охопленої ним категорії внесків зобов’язання припиняються, а видані за відповідними рішеннями виконавчі документи суд визнає такими, що не підлягають виконанню. Тож громада може мати чинне рішення про стягнення, але втратити можливість отримати присуджені кошти.
У Києві справа "Новус Україна" №910/21307/21 дійшла до Верховного Суду ще у 2022 році. Суд скасував відмову апеляції та залишив у силі рішення про стягнення 1 899 288 грн за торговельний об’єкт на вулиці Братиславській.
У Луцьку Верховний Суд у грудні 2024 року залишив без змін рішення про стягнення з ТОВ "Казкова оселя" 1 580 634,02 грн у справі №903/283/24. Позов в інтересах міської ради подала прокуратура. Йшлося про житлові будинки, будівництво яких почалося до 2020 року, а завершилося пізніше; договір про пайову участь не укладали.
У київській справі №910/411/25 суди встановили, що ОК "ЖБК "Лондон Парк"" почав будівництво у 2020 році, не звернувся по визначення суми внеску і не сплатив його до введення об’єкта в експлуатацію у 2022-му. У лютому 2026 року Верховний Суд підтвердив стягнення понад 3 млн грн: приблизно 1,93 млн грн внеску, решта — інфляційні втрати та 3% річних. Суд перелічив попередні рішення у подібних спорах і назвав практику сталою, а висновки — чіткими.
У цих справах Верховний Суд став на бік громад. Але із судових рішень не видно, чи встигли вони отримати присуджені кошти до 22 жовтня 2026 року. Тому невідомо, на які з цих сум вплинув новий закон.
Показовою є й хронологія. У справі №922/2047/25 будівництво ЖК почалося у 2019 році, об’єкт ввели в експлуатацію у 2023-му, договір про пайову участь не уклали, коштів не сплатили. 2 жовтня 2026 року об’єднана палата Верховного Суду визначила, як розраховувати внесок і нараховувати інфляційні втрати та 3% річних. Верховний Суд оприлюднив роз’яснення 19 жовтня. Наступного дня Президент підписав закон про припинення відповідної категорії зобов’язань. Чи залишився несплаченим внесок саме у цій справі, наразі не встановлено.
Як закон про рибу змінив правила для забудовників
Законопроєкт №12384 зареєстрували у січні 2025 року для розвитку рибного господарства. Головним у його підготовці був аграрний комітет Верховної Ради на чолі з Олександром Гайду. Положення про забудовників додали під час підготовки до наступних читань.
У порівняльній таблиці до повторного другого читання механізм припинення внесків є в поправці №1223 народного депутата Андрія Мотовиловця. Вона також передбачала визнання відповідних виконавчих документів такими, що не підлягають виконанню. Комітет позначив поправку як враховану редакційно.
Головне юридичне управління Верховної Ради зауважило: зміни до містобудівного законодавства не були предметом першого читання та не відповідають темі законопроєкту про рибне господарство. Парламентські юристи також звернули увагу на питання незалежності судів, обов’язковості виконання їхніх рішень і дії нового закону щодо попередніх відносин.
Під час засідання 13 жовтня голова парламентського комітету, до відання якого належить містобудування, Олена Шуляк попросила перейти до розгляду законопроєкту №12384. Її пропозицію підтримали 242 депутати. Далі депутат Роман Лозинський виступив проти п’яти поправок, які, за його словами, не стосувалися рибної галузі. Серед них була ширша поправка №1030 Григорія Мамки, що також містила положення про пайову участь. Її не підтвердили: за проголосували 192 депутати.
Втім, подібний механізм залишився в остаточному тексті закону. За закон у цілому проголосували 275 депутатів, а 20 жовтня його підписав Президент. Автор поправки №1223 — Мотовиловець; стенограма фіксує роль Шуляк у переході до розгляду законопроєкту.
Шуляк раніше працювала у Midland Group, очолювала аудиторську фірму "Стандарт" і наглядову раду Української будівельної спільноти. Парламентська картка на момент обрання вказує її генеральною директоркою ТОВ "Мідланд Девелопмент Україна". Шуляк публічно підтримала ухвалене рішення, яке будівельні об’єднання називають результатом своєї роботи.
Чому забудовники називають закон успіхом
23 жовтня Асоціація західноукраїнських забудовників повідомила про підписання закону й назвала рішення результатом послідовної роботи Конфедерації будівельників України. Асоціація пояснила свою позицію тривалими спорами та неоднаковими підходами судів до перехідних норм.
У повідомленні наведено слова Шуляк: "Шість років суперечок, сотні судових справ і жодної ясності. Тепер історії з пайовою участю за 2020 рік поставлено крапку".
Ще в листопаді 2019 року Шуляк сама пояснювала, що у 2020-му діятимуть перехідні правила й забудовники сплачуватимуть внески за зниженими ставками. Тоді вона називала це компромісом і виступала за подальше скасування пайової участі. У 2026 році депутатка привітала припинення частини невиконаних зобов’язань, що виникли за цими правилами, зокрема охоплених законом вимог, які вже підтвердили суди.
Суперечки справді були, і не кожна вимога міста закінчувалася стягненням. Але за формулою про "жодну ясність" губиться принципова деталь: у частині справ суди вже визначили, хто і скільки має сплатити. Новий закон дає змогу припинити виконання й таких рішень, якщо відповідне зобов’язання підпадає під його дію.
Які суми стоять за спорами
Станом на 17 серпня 2026 року КМДА повідомляла про 139 судових справ із вимогами на 2,8 млрд грн. Ще близько 220 млн грн за судовими рішеннями перебували на примусовому виконанні. Разом це понад 3 млрд грн вимог у судах і на виконанні — масштаб, який показує, скільки грошей могло залежати від результатів спорів.
Це не підрахунок втрат саме від Закону №5018-IX: потрібно перевіряти підставу кожної вимоги та подальший стан справи. КМДА також повідомляла про 160 млн грн, які вже стягнули за результатами судових справ. Для сплачених сум закон не встановлює загального автоматичного повернення.
На Львівщині, за даними обласної прокуратури, які 20 жовтня 2025 року навів Львівський портал, прокурори заявили 43 позови майже на 196 млн грн. На той час суди задовольнили 23 позови майже на 89 млн грн, а 15,9 млн грн уже сплатили на виконання рішень. Це дані на 2025 рік, а не розмір теперішніх втрат.
У вересні 2026 року Господарський суд Львівської області задовольнив позов прокуратури до МПП "Міліна" щодо офісного будинку на вулиці Стрийській: у справі №914/631/26 присудили 353 906 грн, зокрема 300 960 грн основного внеску. У Полтаві 14 жовтня суд задовольнив позов до ТОВ "Фірма "Атолл"" у справі №917/1045/26: 510 325 грн, із яких 377 764 грн — пайова участь. За рішенням суду, відповідач не заперечував самого обов’язку сплати, але оспорював розрахунок.
Були й інші результати. У Харкові прокуратура вимагала від ТОВ "ТРЦ Нікольський" 180,7 млн грн, із яких 94 млн грн становив внесок. Перша інстанція 2 липня 2026 року відмовила в позові у справі №922/1695/26. Остаточний результат оскарження не встановлено, але сама відмова показує, що позовна вимога ще не дорівнювала гарантованому надходженню до бюджету.
В Одесі депутат Олексій Єремиця оцінив на сесії міськради загальний обсяг вимог до забудовників під загрозою у 410,8 млн грн. За його словами, 14 виконавчих документів на 87,6 млн грн уже перебували на примусовому виконанні.
Хто сплатив, а хто зберіг гроші
Забудовники, які виконали обов’язок і сплатили пайові внески, вже понесли ці витрати. Закон не передбачає загального автоматичного повернення сплачених коштів. Водночас ті, хто не сплатив і чиї зобов’язання підпадають під нову норму, можуть зберегти відповідні суми.
На рівність умов для платників і неплатників звертав увагу Верховний Суд. У 2024 році, розглядаючи справу №903/283/24, він пояснив: застосування перехідних правил має забезпечувати однакові ринкові умови для забудовника, який виконав обов’язок, і того, хто цього не зробив.
Тепер результат для частини несплачених внесків змінився. Забудовник, який перерахував гроші громаді, не отримує їх назад автоматично, а той, чий невиконаний обов’язок припинив закон, уникає цієї витрати. Для ринку це сигнал: відкладання платежу може виявитися вигіднішим за його своєчасну сплату.
А що отримує покупець квартири?
Людина купує не лише квадратні метри. Вона розраховує, що до будинку можна буде дістатися дорогою, у школі чи садочку знайдеться місце для дитини, а мережі витримають навантаження нового району. Ці потреби залишаються незалежно від того, чи сплатив замовник внесок у бюджет громади.
Витрати на будівництво впливають на економіку проєкту, але ціна житла залежить також від попиту, конкуренції, інфляції та умов продажу. Ми не знаємо, чи був конкретний несплачений внесок врахований у ціні конкретної квартири. Закон про списання 2026 року не зобов’язує забудовника знизити ціну, повернути гроші покупцям або спрямувати заощаджену суму на інфраструктуру. Для замовника звільнення від охопленого законом платежу передбачене прямо. Вигоди для покупця ніхто не гарантував; оцінювати вплив нового списання на ринок поки рано.
Якщо громада не отримає цих надходжень, вона має шукати інші джерела фінансування або переглядати заплановані роботи. Наслідки можуть відчути і мешканці новобудови, і люди, які давно живуть поруч: усі вони користуються дорогами, школами та мережами міста. Водночас сама сума списання не показує, який саме об’єкт інфраструктури залишиться без грошей.
Будівельна галузь має підстави вважати припинення внесків своєю перемогою: вона домагалася такого рішення і отримала його. Інтерес забудовника в цій історії почули. А інтерес людини, яка купує квартиру і потім живе в місті, залишився без такої ж чіткої відповіді. Вона не отримала гарантованої знижки, але й надалі потребуватиме інфраструктури, для якої місто має знайти гроші.
На чиєму боці в цій історії держава: громад та їхніх мешканців чи забудовників, яких звільнили від сплати внесків?