У жовтні набув чинності Закон України № 2518-IX "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому". Він мав би суттєво посилити захист громадян, які купують нерухомість у новобудовах. Натомість закон не тільки не вирішує покладені на нього завдання, а й матиме негативний вплив на будівельну галузь.
На ринку нерухомості в новобудовах вже багато років існують своєрідні традиції. З законодавчої точки зору люди, які вкладали гроші у будівництво на початкових етапах, не були захищені. Вони залежали від забудовника, ніяк не впливали на прийняття ним рішень і навіть не мали прозорої інформації щодо проєктної документації, об'єкта або навіть кінцевих власників. Звісно, значна частина будівельних компаній на ринку все ж турбуються про власну репутацію, і навіть вирішують проблемні питання з об’єктом. Але свої історії про фінансову піраміду та шахраїв, зниклих з грошима покупців квартир в якомусь житловому комплексі, все одно є майже у кожному місті України.
Переваги нового закону
З 10 жовтня більшість проблем, зокрема неможливість інвесторів розпоряджатися своєю нерухомістю, продаж однієї квартири декільком покупцям одразу та продаж житла компаніями-одноденками, мають піти у минуле. За задумом розробників закону, щоб продати квартиру у майбутньому ЖК, забудовнику необхідно її зареєструвати як окремий об'єкт майнових прав. А для реєстрації необхідно отримати усі дозвільні документи. Крім того, перед введенням будинку в експлуатацію забудовник буде змушений приєднати його до інженерних мереж.
Також закон запроваджує низку новел, наприклад, норму для забудовника повністю розкривати деталі проєкту, включаючи фінансову складову, кількість проданих у будинку квартир, інформацію про кінцевих бенефіціарів тощо. Після реєстрації приміщень у реєстрі Мін'юсту забудовнику буде заборонено змінювати планування об'єктів тощо.
Майно, якого не існує, та старі знайомі схеми
На жаль, ідеально це виглядає лише на папері. По-перше, ухвалений закон аж ніяк не завадить забудовнику зникнути з грошима покупців, якщо на якомусь етапі він зрозуміє, що не може добудувати об’єкт. Так само як і до 10 жовтня, забудовник може почати продаж квартир, зібрати гроші з покупців, але замість того, щоб вкласти їх у будівництво, витратити на власні потреби. Такі "еліта-центри" виникають тоді, коли бізнес-діяльність компанії від початку будувалася за принципом піраміди. І закон № 2518-IX не містить жодного способу протидії цьому.
По-друге, законодавець дозволив державну реєстрацію будь-якого об'єкта незавершеного будівництва. Причому власник такої уявної квартири зможе її також комусь продати, подарувати й так далі. Але, вибачте, як можна продати квартиру на п’ятому поверсі, коли не добудований ще третій? Ні, я розумію, що й до цього нерухомість продавалася на етапі котловану. Але такі покупці, у своїй більшості, розуміли, що фактично не купують квартиру, а інвестують в будівництво. Реєстрація майнових прав (нехай і спеціальних) серйозно змінює правила гри. Я навіть не кажу про шахраїв, які свідомо будуть використовувати цю норму для злочинних схем. Просто у нас в країні з часом з’явиться ринок нерухомого майна, якого не існує фізично.
Йдемо далі. Як представник місцевої влади, який серед перших стикається з людьми, що були ошукані, обома руками за закладені ідеї.
Недоліки нового закону
Але давайте критично подивимось на його норми.
"Якщо договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта укладається до розроблення проєктної документації на будівництво, істотні умови договору на момент укладення договору не зазначаються. А сторони зобов’язані внести зміни до договору, зазначивши такі істотні умови, після розроблення та затвердження у встановленому законодавством порядку проектної документації на будівництво", – каже нам стаття 7 закону № 2518-IX.
Тобто попередні продажі до завершення розробки проєктної документації – не заборонені!
Не забороняється й продаж нерухомості за схемою "кооперативу". Це коли будівництво формально веде об’єднання громадян. Кожен з яких щомісячно або за якимось іншім графіком вносить кошти за квартири.
"Усі власники (співвласники) квартир та нежитлових приміщень у будинку, спорудженому або придбаному житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна такого будинку", – вказано в Перехідних положеннях.
І це знов повертає нас до найпершого зауваження. Якщо хтось вирішить втекти з грошима за квартири, він це зробить, і покупці залишаться без квартир – жодного запобіжника немає. Механізм захисту покупців фактично не створено. Хоча можна все ж вважати позитивною норму про рівність всіх членів кооперативу.
Ще трішки проблем
А от для галузі в цілому все ж створені проблеми. У середньостроковій перспективі закон може сприяти монополізації ринку крупними гравцями та подорожчанню житлової нерухомості.
Найголовніше питання – ресурси, яких потребуватимуть забудовники для роботи в нових умовах. Навіть великі компанії відчуватимуть брак коштів. Багато хто з них продавав квартири на етапі так званих "попередніх продажів" через клуби забудовників, ще до отримання всіх документів та дозволів на будівництво.
Тепер вони матимуть проблеми. Кожен додатковий крок, який тепер повинен зробити забудовник для початку продажів, потребуватиме від нього додаткового часу і, звісно, грошей. А це прямо впливає на собівартість будівництва і, врешті, на вартість квартир для кінцевих покупців. На ринку, який через війну обвалився на 20%-80%, кожне удорожчення квадратного метра скорочує кількість покупців і гальмує відновлення галузі.
Далі забудовник буде обмежений у можливості вносити зміни у проєктну документацію. Тепер на це потрібна згода всіх інвесторів. З одного боку це добре. Приклади, коли замість 10 поверхів будинок врешті стає 16-поверхівкою, є. Але є й інші ситуації, коли змін до проєктної документації потребує сама реалізація проєкту. Наприклад, у випадку кинутого довгобуду. Щоб його було вигідно будувати новому інвестору, практично завжди вносять зміни у документацію. Мова не лише про поверховість, а й про нові тенденції на ринку нерухомості, що робить об’єкт привабливим.
В такому випадку позиція невеликої групи інвесторів може фактично поставити хрест на об'єкті.
Брак ресурсів неодмінно призведе до зменшення кількості нового житла, що будується та вводиться в експлуатацію. На тлі катастрофічних руйнувань у регіонах, де відбуваються бойові дії, подальшого збільшення кількості внутрішньо переміщених осіб, повернення українців з-за кордону додому посилиться дефіцит житла. В цих умовах ціни неодмінно підуть вгору. І це аж ніяк не відповідатиме економічному стану більшості населення у повоєнній країні. Ймовірно, проблему хоча б частково могла вирішити система іпотечного кредитування. Але зараз банки пропонують ставку за таким кредитом від 12% річних. Якщо вона не знизиться до 3%-5%, як у розвинених країнах, придбання квартири в іпотеку буде, скоріше, виключенням, а ніж правилом.
Між тим забудовники-гіганти, які мають справді великі операційні ресурси, з кожним роком матимуть все більше влади.
А конкурувати з гігантами будуть не інші великі, але "сумлінні" забудовники, які дотримуються всіх правил, а ті, хто будує взагалі без документів та продає умовні долі.
Так розквітне хаотична забудова три-пятиповерхівками, якій вже зараз неможливо протистояти через умови мораторію на перевірки.
У підсумку, конкуренція на ринку, яка є стимулом для розвитку галузі, може практично зникнути. Особливо це стосується невеликих міст, де й до війни та цього закону було лише 2-3 забудовники.
Наведені вище проблеми, звісно, не означають, що закон вкрай поганий, і його потрібно скасовувати. Але Верховній Раді потрібно зробити ще багато кроків, щоб по-справжньому захисти як інвесторів, так і тих, хто хоче чесно працювати на ринку.