Новый "строительный" закон о защите инвесторов: плюсы и минусы

6 мин

В октябре вступил в силу Закон Украины №2518-IX "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Он должен существенно усилить защиту граждан, покупающих недвижимость в новостройках. Вместо этого Закон не только не решает возложенные на него задачи, но и будет иметь негативное влияние на строительную отрасль.

На рынке недвижимости в новостройках уже многие годы существуют своеобразные традиции. С законодательной точки зрения люди, вкладывавшие деньги в строительство на начальных этапах, не были защищены. Они зависели от застройщика, никак не влияли на принятие им решений и даже не имели прозрачной информации о проектной документации, объекте или даже конечных владельцах. Конечно, значительная часть строительных компаний на рынке все же заботятся о собственной репутации, а также решают проблемные вопросы с объектом. Но свои истории о финансовых пирамидах и мошенниках, пропавших с деньгами покупателей квартир в каком-то жилом комплексе, все равно есть почти в каждом городе Украины.

Преимущества нового закона

С 10 октября большинство проблем, в частности, невозможность инвесторов распоряжаться своей недвижимостью, продажа одной квартиры нескольким покупателям сразу и продажа жилья компаниями-однодневками, должны уйти в прошлое. По замыслу разработчиков закона, чтобы продать квартиру в будущем ЖК, застройщику необходимо зарегистрировать ее как отдельный объект имущественных прав. А для регистрации нужно получить все разрешительные документы. Кроме того, перед вводом дома в эксплуатацию застройщик будет вынужден присоединить его к инженерным сетям.

Также закон вводит ряд новелл, например, норму для застройщика полностью раскрывать детали проекта, включая финансовую составляющую, количество проданных в доме квартир, информацию о конечных бенефициарах и т.д. После регистрации помещений в реестре Минюста застройщику будет запрещено изменять планирование объектов и т.п.

Имущество, которого не существует, и старые знакомые схемы

К сожалению, идеально это смотрится только на бумаге. Во-первых, принятый закон отнюдь не помешает застройщику скрыться с деньгами покупателей, если на каком-то этапе он поймет, что не может достроить объект. Равно как и до 10 октября, застройщик может начать продажу квартир, собрать деньги с покупателей, но вместо того, чтобы вложить их в строительство, потратить на собственные нужды. Такие "элита-центры" возникают тогда, когда бизнес-деятельность компании изначально строилась по принципу пирамиды. И закон №2518-IX не содержит ни одного способа противодействия этому.

Во-вторых, законодатель разрешил государственную регистрацию какого-либо объекта незавершенного строительства. Причем владелец такой воображаемой квартиры сможет ее также кому-то продать, подарить и так далее. Но, извините, как можно продать квартиру на пятом этаже, когда еще не достроен третий? Нет, я понимаю, что и раньше недвижимость продавалась на этапе котлована. Но такие покупатели, в большинстве своем, понимали, что фактически не покупают квартиру, а инвестируют в строительство. Регистрация имущественных прав (пусть и особых) серьезно изменяет правила игры. Я даже не говорю о мошенниках, которые сознательно будут использовать эту норму для преступных схем. Просто у нас в стране со временем появится рынок недвижимого имущества, которого физически не существует.

Идём дальше. Как представитель местной власти, который среди первых сталкивается с обманутыми людьми, обеими руками за заложенные идеи.

Недостатки нового закона

Но давайте критично посмотрим на его нормы.

"Если договор по организации и финансированию строительства объекта заключается до разработки проектной документации на строительство, существенные условия договора на момент заключения договора не указываются. А стороны обязаны внести изменения в договор, указав такие существенные условия после разработки и утверждения в установленном законодательством порядке проектной документации на строительство", – говорит нам статья 7 закона № 2518-IX.

То есть предварительные продажи до завершения разработки проектной документации – не запрещены!

Не запрещается и продажа недвижимости по схеме кооператива. Это когда строительство формально ведет объединение граждан. Каждый из которых ежемесячно или по какому-либо другому графику вносит средства за квартиры.

"Все собственники (совладельцы) квартир и нежилых помещений в здании, построенном или приобретенном жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества такого дома", – указано в Переходных положениях.

И это снова возвращает нас к самому первому замечанию. Если кто-то решит сбежать с деньгами за квартиры, он это сделает, и покупатели останутся без квартир – ни одного предохранителя нет. Механизм защиты покупателей практически не создан. Хотя можно все же считать положительной норму о равенстве всех членов кооператива.

Еще немного проблем

А вот для отрасли в целом все же созданы проблемы. В среднесрочной перспективе закон может способствовать монополизации рынка крупными игроками и удорожанию жилой недвижимости.

Самый главный вопрос – ресурсы, которые будут нуждаться в застройщиках для работы в новых условиях. Даже крупные компании будут испытывать нехватку средств. Многие из них продавали квартиры на этапе так называемых "предварительных продаж" через клубы застройщиков, еще до получения всех документов и разрешений на строительство.

Теперь у них будут проблемы. Каждый дополнительный шаг, который теперь должен сделать застройщик для начала продаж, потребует от него дополнительного времени и, конечно, денег. А это напрямую влияет на себестоимость строительства и, наконец, на стоимость квартир для конечных покупателей. На рынке, который из-за войны обрушился на 20%-80%, каждое удорожание квадратного метра сокращает количество покупателей и тормозит восстановление отрасли.

Далее застройщик будет ограничен в возможности вносить изменения в проектную документацию. Теперь на это нужно согласие всех инвесторов. С одной стороны, это хорошо. Примеры, когда вместо 10 этажей дом наконец становится 16-этажкой, есть. Но есть и другие ситуации, когда изменения в проектной документации нуждаются в самой реализации проекта. К примеру, в случае брошенного долгостроя. Чтобы его было выгодно строить новому инвестору, практически всегда вносятся изменения в документацию. Речь не только об этажности, но и о новых тенденциях на рынке недвижимости, что делает объект привлекательным.

В таком случае, позиция небольшой группы инвесторов может фактически поставить крест на объекте.

Нехватка ресурсов непременно приведет к уменьшению количества нового строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья. На фоне катастрофических разрушений в регионах, где происходят боевые действия, дальнейшего увеличения количества внутренне перемещенных лиц, возвращения украинцев из-за границы домой усилится дефицит жилья. В этих условиях цены обязательно пойдут вверх. И это никак не будет соответствовать экономическому состоянию большинства населения в послевоенной стране. Вероятно, проблему хотя бы отчасти могла решить система ипотечного кредитования. Но сейчас банки предлагают ставку по такому кредиту от 12% годовых. Если она не снизится до 3%-5%, как в развитых странах, приобретение квартиры в ипотеку будет скорее исключением, чем правилом.

Между тем у застройщиков-гигантов, имеющих действительно большие операционные ресурсы, с каждым годом будет все больше власти.

А конкурировать с гигантами будут не другие крупные, но "добросовестные" застройщики, которые соблюдают все правила, а те, кто строит вообще без документов и продает условные доли.

Так расцветет хаотическая застройка трех-пятиэтажками, которой уже сейчас невозможно противостоять из-за условий моратория на проверки.

В итоге, конкуренция на рынке, являющаяся стимулом для развития отрасли, может практически исчезнуть. Особенно это касается небольших городов, где и до войны и этого закона было только 2-3 застройщика.

Вышеприведенные проблемы, конечно, не означают, что закон крайне плохой, и его нужно отменять. Но Верховной Раде предстоит еще много шагов, чтобы по-настоящему защитить как инвесторов, так и тех, кто хочет честно работать на рынке.

Автор:

Александр Авдеев

Начальник управления государственного архитектурно-строительного контроля Одесского городского совета

Начальник управления государственного архитектурно-строительного контроля Одесского городского совета

Кандидат юридических наук

Университет государственной фискальной службы Украины, "правоохранительная деятельность", магистр

Национальный университет "Одесская юридическая академия", "правоведение", магистр

Национальный университет "Одесская юридическая академия", магистр публичного администрирования

Одесская Государственная Академия Строительства и Архитектуры, "Промышленное и гражданское строительство"

Все статьи автора

Комментарии

231

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время