В октябре вступил в силу Закон Украины №2518-IX "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Он должен существенно усилить защиту граждан, покупающих недвижимость в новостройках. Вместо этого Закон не только не решает возложенные на него задачи, но и будет иметь негативное влияние на строительную отрасль.
На рынке недвижимости в новостройках уже многие годы существуют своеобразные традиции. С законодательной точки зрения люди, вкладывавшие деньги в строительство на начальных этапах, не были защищены. Они зависели от застройщика, никак не влияли на принятие им решений и даже не имели прозрачной информации о проектной документации, объекте или даже конечных владельцах. Конечно, значительная часть строительных компаний на рынке все же заботятся о собственной репутации, а также решают проблемные вопросы с объектом. Но свои истории о финансовых пирамидах и мошенниках, пропавших с деньгами покупателей квартир в каком-то жилом комплексе, все равно есть почти в каждом городе Украины.
Преимущества нового закона
С 10 октября большинство проблем, в частности, невозможность инвесторов распоряжаться своей недвижимостью, продажа одной квартиры нескольким покупателям сразу и продажа жилья компаниями-однодневками, должны уйти в прошлое. По замыслу разработчиков закона, чтобы продать квартиру в будущем ЖК, застройщику необходимо зарегистрировать ее как отдельный объект имущественных прав. А для регистрации нужно получить все разрешительные документы. Кроме того, перед вводом дома в эксплуатацию застройщик будет вынужден присоединить его к инженерным сетям.
Также закон вводит ряд новелл, например, норму для застройщика полностью раскрывать детали проекта, включая финансовую составляющую, количество проданных в доме квартир, информацию о конечных бенефициарах и т.д. После регистрации помещений в реестре Минюста застройщику будет запрещено изменять планирование объектов и т.п.
Имущество, которого не существует, и старые знакомые схемы
К сожалению, идеально это смотрится только на бумаге. Во-первых, принятый закон отнюдь не помешает застройщику скрыться с деньгами покупателей, если на каком-то этапе он поймет, что не может достроить объект. Равно как и до 10 октября, застройщик может начать продажу квартир, собрать деньги с покупателей, но вместо того, чтобы вложить их в строительство, потратить на собственные нужды. Такие "элита-центры" возникают тогда, когда бизнес-деятельность компании изначально строилась по принципу пирамиды. И закон №2518-IX не содержит ни одного способа противодействия этому.
Во-вторых, законодатель разрешил государственную регистрацию какого-либо объекта незавершенного строительства. Причем владелец такой воображаемой квартиры сможет ее также кому-то продать, подарить и так далее. Но, извините, как можно продать квартиру на пятом этаже, когда еще не достроен третий? Нет, я понимаю, что и раньше недвижимость продавалась на этапе котлована. Но такие покупатели, в большинстве своем, понимали, что фактически не покупают квартиру, а инвестируют в строительство. Регистрация имущественных прав (пусть и особых) серьезно изменяет правила игры. Я даже не говорю о мошенниках, которые сознательно будут использовать эту норму для преступных схем. Просто у нас в стране со временем появится рынок недвижимого имущества, которого физически не существует.
Идём дальше. Как представитель местной власти, который среди первых сталкивается с обманутыми людьми, обеими руками за заложенные идеи.
Недостатки нового закона
Но давайте критично посмотрим на его нормы.
"Если договор по организации и финансированию строительства объекта заключается до разработки проектной документации на строительство, существенные условия договора на момент заключения договора не указываются. А стороны обязаны внести изменения в договор, указав такие существенные условия после разработки и утверждения в установленном законодательством порядке проектной документации на строительство", – говорит нам статья 7 закона № 2518-IX.
То есть предварительные продажи до завершения разработки проектной документации – не запрещены!
Не запрещается и продажа недвижимости по схеме кооператива. Это когда строительство формально ведет объединение граждан. Каждый из которых ежемесячно или по какому-либо другому графику вносит средства за квартиры.
"Все собственники (совладельцы) квартир и нежилых помещений в здании, построенном или приобретенном жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества такого дома", – указано в Переходных положениях.
И это снова возвращает нас к самому первому замечанию. Если кто-то решит сбежать с деньгами за квартиры, он это сделает, и покупатели останутся без квартир – ни одного предохранителя нет. Механизм защиты покупателей практически не создан. Хотя можно все же считать положительной норму о равенстве всех членов кооператива.
Еще немного проблем
А вот для отрасли в целом все же созданы проблемы. В среднесрочной перспективе закон может способствовать монополизации рынка крупными игроками и удорожанию жилой недвижимости.
Самый главный вопрос – ресурсы, которые будут нуждаться в застройщиках для работы в новых условиях. Даже крупные компании будут испытывать нехватку средств. Многие из них продавали квартиры на этапе так называемых "предварительных продаж" через клубы застройщиков, еще до получения всех документов и разрешений на строительство.
Теперь у них будут проблемы. Каждый дополнительный шаг, который теперь должен сделать застройщик для начала продаж, потребует от него дополнительного времени и, конечно, денег. А это напрямую влияет на себестоимость строительства и, наконец, на стоимость квартир для конечных покупателей. На рынке, который из-за войны обрушился на 20%-80%, каждое удорожание квадратного метра сокращает количество покупателей и тормозит восстановление отрасли.
Далее застройщик будет ограничен в возможности вносить изменения в проектную документацию. Теперь на это нужно согласие всех инвесторов. С одной стороны, это хорошо. Примеры, когда вместо 10 этажей дом наконец становится 16-этажкой, есть. Но есть и другие ситуации, когда изменения в проектной документации нуждаются в самой реализации проекта. К примеру, в случае брошенного долгостроя. Чтобы его было выгодно строить новому инвестору, практически всегда вносятся изменения в документацию. Речь не только об этажности, но и о новых тенденциях на рынке недвижимости, что делает объект привлекательным.
В таком случае, позиция небольшой группы инвесторов может фактически поставить крест на объекте.
Нехватка ресурсов непременно приведет к уменьшению количества нового строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья. На фоне катастрофических разрушений в регионах, где происходят боевые действия, дальнейшего увеличения количества внутренне перемещенных лиц, возвращения украинцев из-за границы домой усилится дефицит жилья. В этих условиях цены обязательно пойдут вверх. И это никак не будет соответствовать экономическому состоянию большинства населения в послевоенной стране. Вероятно, проблему хотя бы отчасти могла решить система ипотечного кредитования. Но сейчас банки предлагают ставку по такому кредиту от 12% годовых. Если она не снизится до 3%-5%, как в развитых странах, приобретение квартиры в ипотеку будет скорее исключением, чем правилом.
Между тем у застройщиков-гигантов, имеющих действительно большие операционные ресурсы, с каждым годом будет все больше власти.
А конкурировать с гигантами будут не другие крупные, но "добросовестные" застройщики, которые соблюдают все правила, а те, кто строит вообще без документов и продает условные доли.
Так расцветет хаотическая застройка трех-пятиэтажками, которой уже сейчас невозможно противостоять из-за условий моратория на проверки.
В итоге, конкуренция на рынке, являющаяся стимулом для развития отрасли, может практически исчезнуть. Особенно это касается небольших городов, где и до войны и этого закона было только 2-3 застройщика.
Вышеприведенные проблемы, конечно, не означают, что закон крайне плохой, и его нужно отменять. Но Верховной Раде предстоит еще много шагов, чтобы по-настоящему защитить как инвесторов, так и тех, кто хочет честно работать на рынке.