Основна відмінність квартири від апартаментів в тому, що перший варіант – це житлова площа, а другий – комерційна. Однак, ставлячи собі за мету покупку або оренду житла, люди все ще часто сприймають апартаменти лише як синонім квартири з хорошим дизайном і вільним плануванням. У чому тут головна помилка та які нюанси є в питанні вибору між апартаментами і квартирою?
Обговорити цю непросту тему ми вирішили з фахівцями провідних українських архітектурних компаній – головною дизайнеркою, засновницею Buro21 Наталією Куц та головним архітектором, керівником TopilinsArchitects Дмитром Топіліним, так як вони стикаються з видами цієї нерухомості доволі часто, розробляючи проєкти дизайну і втілюючи їх у життя.
Давайте почнемо з понятійного апарату: апартаменти, про які піде мова – це юридично нежитлова нерухомість. Уточнюємо, тому що це поняття ще багатьом бачиться досить розмитим.
Наталія: Воно розмите, так. Апартаментами зараз називають зокрема просто орендні квартири з більш-менш пристойним дизайном. Але юридично апартаменти – це все-таки нежитлове приміщення. Там і вартість послуг ЖКГ в два рази вища, і при покупці інші податки. Ви не можете прописатися в апартаментах – а це не тягне за собою обов'язкової наявності такої інфраструктури, як для житлової забудови.
Частково тенденція на присвоєння квартирам "звання" апартаментів обумовлена тим, що таке житло регулярно здається іноземцям, а для них "апартаменти" зрозуміліше. Забудовники цим терміном теж грають: називаючи щось апартаментами, вони мають на увазі, що це буде престижна квартира.
Дмитро: Я б тут провів паралель з пентхаусами: коли так звані апартаменти розміщені в ЖК, це юридично таке ж житло, як і квартири нижче, – але вже підвищеного комфорту. За рахунок цього його можна продати або здати дорожче.
Для України ця тенденція ще нова і не так добре освоєна; це модно, це тренд, але зрозумілий регламент з цього питання законодавчо ще не сформований.
Наталія: Приклад: якщо забудовнику сподобалась земельна ділянка, на якій заборонена житлова забудова, документи на ЖК отримати нереально. Що робити? Будувати апарт-комплекс. Завдяки цьому забудовнику легше отримати необхідну документацію.
Більш високі податки, тарифи ЖКГ, сам процес перетворення непристосованої площі в щось житлове – яка після цього залишається вигода людині, яка вирішила вкласти гроші в покупку апартаментів?
Наталія: Ціна метра менша. Оскільки це комерційна площа, забудовнику легше отримати документи на будівництво, як я вже сказала. І тому метр такої площі виходить приблизно на 15-20% дешевше. А стосовно співвідношення цієї вигоди з тарифами, про які ви згадали – тут важливо розуміти, що є три різні сценарії заробітку в цій ніші. Перший: ви вкладаєте гроші умовно ще "на цеглинах", на етапі фундаменту, а потім при введенні в експлуатацію продаєте ту ж площу вже за інші гроші. Другий: ви вклалися "на цеглинах", але перед продажем звернулися до дизайнера і зробили ремонт, – так до виручки додається ще заробіток на дизайні. І лише третій варіант – це коли ви купили, зробили ремонт і здаєте в оренду.
Дмитро: Щодо інвестицій в нежитлові метри під оренду, безумовний плюс – в їх податливості до трансформацій. Тобто я ось купив комерційну площу, і можу її пристосувати під проживання, а можу під шоу-рум або коворкінг. Так я володію активом, який можна за бажанням змінювати – з квартирою такого не провернути. Навіть якщо я спробую – квартира все одно буде житловим фондом та вимоги до ремонту залишаться відповідні. З тим же функціональним розміщенням зон буде більше обмежень. А переоформити житлову площу в комерційну – це досить клопіткий процес.
З нежитловим фондом простіше – тут власник має більший простір для маневру.
До речі, про вимоги. В'їжджаючи в апартаменти, людина може зіткнутися з тим, що ремонт тут зроблений згідно іншим, юридично "нежитловим" стандартам. Звукоізоляція, мокрі зони, склопакети – у чому може проявлятися ця різниця і наскільки вона помітна?
Дмитро: Для апартаментів дійсно прописано дещо інші будівельні норми і правила (ДБН). Це стосується, наприклад, панорамного скління. Згідно з вимогами для висотних житлових будинків необхідно забезпечити евакуаційний шлях через балкон за допомогою так званих протипожежних відстійників. При роботі з апартаментами в цьому плані архітекторам дається послаблення, так що на поверхах вище другого можна робити повноцінне панорамне скління на двох дворівневих апартаментах. Розрахунковий шлях евакуації – з першого рівня, тобто на другому можна передбачити повноцінне панорамне вітражне скління без балконів і протипожежних відстійників.
Ще в апартаментах в нежитловій нерухомості, а апартаменти можуть розміщуватися в нежитловому фонді, є можливість довільного розміщення мокрих зон без огляду на поверхи нижче – таким чином в розташуванні санвузла або кухні у вас, можна сказати, розв'язані руки. У багатоповерховому квартирному будинку – чітка вертикаль мокрих зон, санвузли над санвузлами, кухні над кухнями поверхів нижче.
Наталія: Якоїсь глобальної різниці орендар все одно не побачить. Апартаменти – це не тільки про короткострокову оренду. Ви їх можете зняти і на рік, і на два. Ми так чи інакше маємо справу з житлом. І наше завдання – це зробити так, щоб людині було комфортно перебувати в цих квадратних метрах. Їх юридичний статус на цьому рівні робіт ролі особливо не грає.
Єдине, чим відрізняються для нас апартаменти, – це завдання зробити так, щоб все виглядало на мільйон, а коштувало якомога дешевше. Питання не в тому, що люди не готові вкладати в хороший дизайн. Просто в квартирі для себе коханих ми можемо імпульсно купити щось понад бюджет, якщо воно запало в душу. А будь-яка така спроба в оформленні апартаментів – це збільшення терміну окупності.
Декілька років тому тренд на апартаменти як на тимчасове житло пронісся по всьому світу: мобільність, nomad life, фріланс і відсутність прив'язки до місця. Наскільки цю тенденцію, на ваш погляд, видозмінила ситуація з карантином на користь постійного житла?
Дмитро: Кількість віддалено зайнятих людей суттєво зросла. Таким фахівцям в роз'їздах під оренду потрібен не готель, не коворкінг, а саме апартаменти, пристосовані під проживання – місце, де людина може працювати, але при цьому у неї є усі умови для відпочинку, готування, прийому гостей тощо. А в разі необхідності людина, не маючи прив'язки, легко змінює локацію – під час карантину це стало особливо актуально.
Люди набагато охочіше готові перечекати цей період з видом на затоку через панорамне скління, ніж з видом на сувору зиму, локдаун і комендантську годину. Я, звичайно, перебільшую, але частка правди тут є.
Яке житло у сьогоденні можна назвати більш релевантним? Оренда апартаментів, оренда квартири або своя власна куплена житлова площа?
Наталія: Що стосується оренди, у нас людині все одно, це квартира або апартаменти. Вона вибирає район, у неї є чітке ТЗ, за яким робиться вибір. Скажемо, їй потрібен ось цей квартал – і його ріелтор шукає саме там. Левова частка всього, що зараз здається в оренду – це квартири. Не потрібно думати, що у нас весь Київ усіяний апартаментами – це скоріше поодинокі випадки, їх частка непомірно менша.
Інвестиційні проєкти – це в основному житловий фонд. Ось якби будували у нас поряд з ЖК Апарт-комплекси – вони б користувалися попитом. Але їх не будують. І, відповідно, попит відсутній.
Але є й інший момент, пов'язаний, швидше за все, з нашою ментальністю: якби людей не залучали перспективи переїжджати з місця на місце, одного прекрасного дня вони все одно осядуть – це лише питання часу. Житло на продаж не залишиться без попиту.
В Україні апартаменти все більше набирають статус тренду, а з трендами не сперечаються. Поки до цього тренду безліч питань, але те, що це майбутнє – вже незаперечний факт. Так що варто відключити снобізм і радіти тому, що в такій консервативній галузі, як будівництво житлової нерухомості, "набирають обертів" нові тренди. Далі буде ще цікавіше!