Війна стимулювала внутрішній туризм в Україні, а віддаленість Карпат від військових загроз перетворила регіон на його центр. Тут стрімко розвивається ринок дохідної готельної нерухомості, зʼявляються нові амбітні гравці і можливості вигідно інвестувати гроші у квадратні метри. У ці дні компанія NUMO Development святкує першу річницю з дня заснування. Цей бізнес створений Максимом Коганом, власником популярного одеського апарт-готелю Wol.121, і Артуром Лупашком, засновником міжнародної компанії Ribas Hotels Group.
Стартовий кейс NUMO Development – готельний комплекс Melis в Карпатах. Це кондоготель – популярний у світі формат дохідної готельної нерухомості, коли за відносно невеликі кошти інвестори можуть придбати апартаменти і заробляти на фліпінгу чи оренді. Поки Melis на стадії будівництва, NUMO Development вже працює над кількома аналогічними проєктами біля курорту Буковель. Як заробляти на готелях, які фактори враховувати при виборі обʼєкта і що інвесторам пропонує Melis, – в інтерв'ю з Артемом Курганом, керівником проєктів NUMO Development .
– Яка ситуація на ринку готельної нерухомості? Чи ожив він після 2022 року?
– Якщо говорити про західні регіони України, то показники навіть виросли порівняно з періодом до повномасштабної війни. Для більшої частини громадян кордон закритий, тож частка внутрішнього туризму збільшилась. Люди їдуть на відпочинок у безпечніші західні області. Апартаменти, готелі, вся туристична галузь тут зростає. Це безпрограшний варіант зараз і в майбутньому. Ми всі сподіваємось, що війна закінчиться якнайшвидше. Тоді українці повернуться з-за кордону додому, і Карпати точно залишаться позасезонним затребуваним курортом.
– Тим більше враховуючи безпекову ситуацію в Чорноморському регіоні.
– Так, наша компанія зародилась якраз в Одесі. Ми як ніхто знаємо туристичний потенціал цього міста. На жаль, ситуація складна. Ми сподіваємось, що вона зміниться.
– Які фактори ви б порадили враховувати інвестору, який підшукує готельний об'єкт?
– Перше й основне – локація. Вона має бути безпечною, туристично привабливою. По-друге, я би радив звертати увагу на забудовника. Проаналізувати девелоперську компанію, її засновників. Ще більш важливий момент – хто експлуатуватиме готель у подальшому? Зараз багато девелоперів будують апарт-готелі, які експлуатують їхні ж дочірні компанії, які не мають досвіду і не розуміються на цьому ринку. Зазвичай з того нічого гарного не виходить. Важливо розуміти: компанія, яка експлуатує будівлю, вона ж і генерує інвестору прибуток. Люди вже давно не приїжджають лише за красивою будівлею чи видом із вікна. Їм подобається гарний сервіс, адекватне ставлення до їхніх потреб і побажань. Тому в тренді в найближчі роки якісні готелі високого рівня. Приватні садиби потроху відходять у минуле.
– Які переваги інвестицій у готельну нерухомість і які тут варіанти заробітку?
– Ми залучаємо кошти інвесторів у структурі кооперативу. Продаємо комерційну нежитлову прибуткову нерухомість. Є кілька опцій. Перший – залишити актив собі. Після того, як об'єкт нерухомості добудовується, він здається в експлуатацію, і всі інвестори оформляють право власності. У цьому разі інвестори укладають довгостроковий договір з готельним оператором на оренду своїх апартаментів та отримують щоквартальні дивіденди в розмірі, середній річний прибуток яких становить 11-16%. Наша керівна компанія – це Ribas Hotels Group, дуже відомий готельний оператор і, напевно, найбільш досвідчений в Україні. Він займається маркетингом, промоцією і надає гарантії дивідендів – гарантований прибуток у перші 2 роки експлуатації готелю. Він становить 161 долар за метр квадратний на рік. Другий – фліпінг або переуступка. Коли інвестор купує нерухомість на ранній стадії будівництва, користується знижками та акціями. А потім переуступає свою пайову частину в кооперативі на стадії завершення будівництва, коли ціна на квадратний метр зросте. І так, і так інвестувати вигідно, тут все залежить від стратегії, яку для себе обере інвестор.
– Які дивіденди отримають інвестори Melis?
– У нас є калькулятор дохідності в розрахунку 60% заповнюваності готелю. За такої заповненості кожен інвестор отримує від 11% до 16% річних. Причому сума дивідендів не залежить від того, у конкретно вашому апартаменті проживають гості чи в інших. Тобто загальна площа комплексу ділиться у відсотковому відношенні на кожного інвестора, і весь прибуток розподіляється відповідно. Середній річний прибуток становить 11 тисяч доларів прибутку на рік. Але сума, звісно, залежатиме від кількості квадратних метрів.
– На якому етапі будівництво і коли стартують продажі?
– Початковий етап – фундаментна плита. Завершено фундамент першої секції і паркінгу. До кінця вересня весь фундамент готелю буде готовий. На першій секції вже розпочато роботи зі зведення стін і колон.
Продажі вже стартували, наразі доступна перша секція. Зараз оптимальні умови якраз для фліпінгу, бо поки ще діють спеціальні умови. Ми пропонуємо 10% знижки в разі оплати 100% вартості апартаментів, 7% – за оплати від 75% першого внеску і 5% від 50% першого внеску. Відтерміновуємо платежі до кінця будівництва. Також великим плюсом саме для фліпінгу є індивідуальні умови для кожного інвестора щодо графіку виплат. Наприклад, можемо обговорювати виплати раз на квартал тощо. Апартаменти за спеціальними умовами швидко розкупили. Найближчим часом відкриємо для продажу другу секцію.
– Розкажіть про сам комплекс. Де він розташований?
Melis розміщений у лісі, межує з природним Карпатським біосферним заповідником. Це велика перевага і гарантія того, що поруч не виросте інший готель і не перекриє прекрасні краєвиди. За пʼять хвилин пішки – маршрут на гору Хом'як. Ми плануємо благоустрій цієї території, облаштування туристичних стежок від готелю до гори. Поруч Буковель, 10 хвилин машиною – і ти біля підйомників. Як на мене, локація – головний плюс. Це затишне і комфортне місце, при цьому без такої метушні як, наприклад, у Поляниці, де вже дуже багато забудови різної якості.
– Скільки буде поверхів і інфраструктура?
– Девʼять поверхів, дві секції. У кожній секції по видовому ресторану, лобі-бар, конференцзала. У першій секції буде експлуатована покрівля, там проводитимуть різні івенти, кінопокази. Девʼятий поверх другої секції повністю відведений під СПА-зону. Два басейни: внутрішній, поєднаний із дитячим, та зовнішній видовий. Затишна локація для повноцінного сімейного відпочинку і для ділових заходів.
– Яка площа самих апартаментів?
Категоризація від стандарту до люксу, площа від 18 до 75 метрів квадратних. Ми пропонуємо унікальне рішення – 3D-візуалізація комплексу інтегрована безпосередньо в CRM-систему. Тобто кожен інвестор, перш ніж підписати договір, зможе побачити, де саме його апарт, який вид буде з його вікон.
– Чи передбачене укриття?
– Звісно. Це питання вже вийшло на нормативний рівень – жоден обʼєкт нині не може бути побудований без укриття. У нас дуже великий підвальний поверх. Частина відведена під споруду подвійного призначення. Тут будуть різні комфортні локації, де люди зможуть укритися під час повітряних тривог. Простір спроєктований відповідно до всіх норм.
– У Melis ви акцентуєте увагу на екологічності та інклюзивності. Як ці принципи будуть реалізовані?
– Ми намагаємось мінімізувати вплив на навколишнє середовище. У комплексі буде встановлена сучасна сортувальна станція. Все сміття, яке збиратиметься у Melis, у відповідний спосіб сортуватимуть і вивозитимуть на переробку. Хочемо долучати до цієї ініціативи інші готелі, пропонувати їм користуватись нашою сортувальною станцією та маршрутом. Ми хочемо стати ініціаторами екологічного підходу до туристичного бізнесу.
Коплекс буде повністю інклюзивний. Ми прибираємо будь-які пороги і сходи. Кожна людина зможе безперешкодно дістатись лобі, ліфту, свого апартаменту. На першому поверсі передбачені апартаменти з окремим входом. Додатково на кожному поверсі є спеціально обладнані апартаменти для людей з інвалідністю – розширені дверні отвори, спеціальні санвузли, поручні тощо.
– Які строки завершення будівництва?
– До цієї теми ми підходимо дуже відповідально, прописуємо наші гарантії в договорі. Конкретні строки: четвертий квартал 2026 року. Такий дедлайн введення в експлуатацію. У разі, якщо ми порушимо ці терміни, інвестори отримуватимуть певний відсоток від суми договору за кожен день такого прострочення. Це теж у договорах зафіксовано.