Война стимулировала внутренний туризм в Украине, а удаленность Карпат от военных угроз превратила регион в его центр. Здесь стремительно развивается рынок доходной гостиничной недвижимости, появляются новые амбициозные игроки и возможность выгодно инвестировать деньги в квадратные метры. В эти дни компания NUMO Development отмечает первую годовщину со дня основания. Этот бизнес создан Максимом Коганом, владельцем популярной одесской апарт-отеля Wol.121, и Артуром Лупашком, основателем международной компании Ribas Hotels Group.
Стартовый кейс NUMO Development – гостиничный комплекс Melis в Карпатах. Это кондогостиница – популярный в мире формат доходной гостиничной недвижимости, когда за относительно небольшие средства инвесторы могут приобрести апартаменты и зарабатывать на флипинге или аренде. Пока Melis на стадии постройки, NUMO Development уже работает над несколькими аналогичными проектами возле курорта Буковель. Как зарабатывать на гостиницах, какие факторы учитывать при выборе объекта и что инвесторам предлагает Melis – в интервью с Артемом Курганом, руководителем проектов NUMO Development.
– Какая ситуация на рынке гостиничной недвижимости? Ожил ли он после 2022 года?
– Если говорить о западных регионах Украины, то показатели даже выросли по сравнению с периодом до полномасштабной войны. Для большей части граждан граница закрыта, поэтому доля внутреннего туризма увеличилась. Люди едут на отдых в более безопасные западные области. Апартаменты, гостиницы, вся туристическая отрасль здесь растет. Это беспроигрышный вариант сейчас и в будущем. Мы все надеемся, что война закончится как можно быстрее. Тогда украинцы вернутся из-за границы домой и Карпаты точно останутся внесезонным востребованным курортом.
– Тем более учитывая ситуацию безопасности в Черноморском регионе.
– Да, наша компания зародилась как раз в Одессе. Мы как никто знаем туристический потенциал этого города. К сожалению, ситуация сложная. Мы надеемся, что она изменится.
– Какие факторы вы бы посоветовали учитывать инвестору, который подыскивает гостиничный объект?
– Первое и основное – локация. Она должна быть безопасной, туристически привлекательной. Во-вторых, я бы советовал обращать внимание на застройщика. Проанализировать девелоперскую компанию, ее учредителей. Еще более важный момент – кто будет эксплуатировать гостиницу в дальнейшем? Сейчас многие девелоперы строят апарт-отели, эксплуатирующие их же дочерние компании, которые не имеют опыта и не разбираются в этом рынке. Обычно из этого ничего хорошего не следует. Важно понимать: компания, эксплуатирующая здание, она же и генерирует инвестору прибыль. Люди уже давно не приезжают только за красивым зданием или видом из окна. Им нравится хороший сервис, адекватное отношение к их потребностям и пожеланиям. Поэтому в тренде в ближайшие годы качественные отели высокого уровня. Частные усадьбы понемногу уходят в прошлое.
– Какие преимущества инвестиций в гостиничную недвижимость и какие здесь варианты заработка?
– Мы привлекаем средства инвесторов в структуре кооператива. Продаем коммерческую нежилую доходную недвижимость. Есть несколько опций. Первый – оставить актив себе. После того, как объект недвижимости достраивается, он сдается в эксплуатацию и все инвесторы оформляют право собственности. В этом случае инвесторы заключают долгосрочный договор с гостиничным оператором на аренду своих апартаментов и получают ежеквартальные дивиденды, средняя годовая прибыль которых составляет 11-16%. Наша управляющая компания – это Ribas Hotels Group, очень известный гостиничный оператор и наверняка самый опытный в Украине. Он занимается маркетингом, продвижением и предоставляет гарантии дивидендов – гарантированную прибыль в первые 2 года эксплуатации гостиницы. Он составляет 161 доллар за квадратный метр в год. Второй – флипинг или переуступка. Когда инвестор покупает недвижимость на ранней стадии строительства, пользуется скидками и акциями. А затем переуступает свою долевую часть в кооперативе на стадии завершения строительства, когда цена на квадратный метр вырастет. И так, и так инвестировать выгодно, здесь все зависит от стратегии, которую для себя выберет инвестор.
– Какие дивиденды получат инвесторы Melis?
– У нас есть калькулятор доходности в расчете на 60% заполняемости отеля. При такой заполненности каждый инвестор получает от 11 до 16% годовых. Причем сумма дивидендов не зависит от того, в конкретно вашем апартаменте проживают гости или другие. То есть общая площадь комплекса делится в процентном отношении на каждого инвестора, и вся прибыль распределяется соответственно. Средняя годовая прибыль составляет 11 тысяч долларов прибыли в год. Но сумма, конечно, будет зависеть от количества квадратных метров.
– На каком этапе строительство и когда стартуют продажи?
– Начальный этап – фундаментная плита. Завершен фундамент первой секции и паркинга. К концу сентября весь фундамент гостиницы будет готов. В первой секции уже начаты работы по возведению стен и колонн.
Продажи уже стартовали, пока доступна первая секция. Сейчас оптимальные условия для флипинга, потому что пока еще действуют специальные условия. Мы предлагаем 10% скидки при оплате 100% стоимости апартаментов, 7% – при оплате от 75% первого взноса и 5% от 50% первого взноса. Откладываем платежи до конца строительства. Также большим плюсом именно для флипинга есть индивидуальные условия для каждого инвестора по графику выплат. Например, мы можем обсуждать выплаты раз в квартал и т.д. Апартаменты по специальным условиям быстро раскупили. В ближайшее время откроем для продажи вторую секцию.
– Расскажите о самом комплексе. Где он находится?
Melis расположен в лесу, граничит с природным Карпатским биосферным заповедником. Это большое преимущество и гарантия того, что рядом не вырастет другая гостиница и не перекроет прекрасные виды. Через пять минут пешком – маршрут на гору Хомяк. Мы планируем благоустройство этой территории, обустройство туристических троп от отеля до горы. Рядом Буковель, 10 минут на машине – и ты возле подъемников. По-моему, локация – главный плюс. Это уютное и комфортное место, при этом без такой суеты как, например, в Полянице, где уж очень много застройки разного качества.
– Сколько будет этажей и инфраструктура?
– Девять этажей, две секции. В каждой секции по видовому ресторану, лобби-бару, конференц-залу. В первой секции будет эксплуатируемая крыша, там будут проводить разные инвенты, кинопоказы. Девятый этаж второй секции полностью отведен под СПА-зону. Два бассейна: внутренний, совмещенный с детским и внешний видовой. Уютная локация для полноценного семейного отдыха и деловых мероприятий.
– Какова площадь самих апартаментов?
Категоризация от стандарта к люксу, площадь от 18 до 75 квадратных метров. Мы предлагаем уникальное решение – 3D-визуализация комплекса, интегрированная непосредственно в CRM-систему. То есть, каждый инвестор, прежде чем подписать договор, сможет увидеть, где именно его апарт, какой вид будет из его окон.
– Предусмотрено ли укрытие?
– Конечно. Этот вопрос уже вышел на нормативный уровень – ни один объект в настоящее время не может быть построен без укрытия. У нас очень большой подвальный этаж. Часть отведена под постройку двойного назначения. Здесь будут разные комфортные локации, где люди смогут укрыться во время воздушных тревог. Пространство спроектировано в соответствии со всеми нормами.
– В Melis вы акцентируете внимание на экологичности и инклюзивности. Как эти принципы будут реализованы?
– Мы стараемся минимизировать влияние на окружающую среду. В комплексе будет установлена современная сортировочная станция. Весь мусор, который будет собираться в Melis, соответствующим образом будут сортировать и вывозить на переработку. Хотим приобщать к этой инициативе другие гостиницы, предлагать им пользоваться нашей сортировочной станцией и маршрутом. Мы хотим стать инициаторами экологического подхода к туристическому бизнесу.
Комплекс будет полностью инклюзивным. Мы убираем любые пороги и лестницы. Каждый человек сможет беспрепятственно добраться до лобби, лифта, своего апартамента. На первом этаже предусмотрены апартаменты с отдельным входом. Дополнительно на каждом этаже есть специально оборудованные апартаменты для людей с инвалидностью – расширенные дверные проемы, специальные санузлы, перила и т.д.
– Какие сроки завершения строительства?
– К этой теме мы подходим очень ответственно, прописываем гарантии в договоре. Конкретные сроки – четвертый квартал 2026 года. Таков дедлайн ввода в эксплуатацию. В случае, если мы нарушим эти сроки, инвесторы будут получать определенный процент суммы договора за каждый день такой просрочки. Это тоже в договорах зафиксировано.