Чимало людей сьогодні планують купувати житло за кордоном. У кожній країні є свої особливості, які необхідно знати та враховувати, щоб уникнути непередбачуваних ситуацій.
У інтерв’ю порталу Нерухомі експертка з польської нерухомості Євгенія Кубова розповіла про придбання житла у Варшаві та інших містах Польщі й дала читачам чимало корисних порад, які варто взяти до уваги.
"Я приїхала до Польщі у двадцять один рік - і вже на третій день у Варшаві мене взяли на роботу"
– Для багатьох українців мати власне житло в Польщі - це про безпеку та стабільність, - говорить Євгенія Кубова. – Багатьом людям хочеться мати свій дах над головою в країні ЄС. Крім того, польська нерухомість - це інструмент збереження й примноження капіталу.
– Які плюси та мінуси проживання у Польщі?
– З мого досвіду за одинадцять років проживання у Варшаві плюсів багато. Перш за все, українцям легко розуміти і вивчити польську мову. По-друге, у Польщі відносно доступна медицина й освіта (особливо у порівнянні з багатьма країнами ЄС). По-третє, ринок праці й бізнесу відкритий до іноземців. Тут є всі комфортні для життя умови. Щодо мінусів, як і у багатьох інших країнах Європи, доводиться стикатись з бюрократією.
– Які існуючі стереотипи ви хотіли б розвінчати?
– Найбільший стереотип полягає у тому, що поляки нас не люблять. Це один із найболючіших і найнеправдивіших міфів. Неприємні ситуації можуть траплятися у будь-якій країні, але робити узагальнення на основі окремих історій неправильно й несправедливо. Мій досвід інший: я приїхала до Польщі у двадцять один рік - і вже на третій день у Варшаві мене взяли на роботу. Банки, нотаріуси, забудовники, з якими мені довелось мати справу, завжди були професійними й коректними. Польські партнери у бізнесі мене підтримували навіть у складні періоди. Я бачила багато поваги, доброзичливості й готовності допомогти, особливо, коли в Україні почалась повномасштабна війна. Так і сьогодні. У Польщі, як і всюди, є різні люди, але точно не варто приїжджати з установкою "нас тут не чекають". Це неправда.
"Різниця між ціною квадратного метра у Варшаві та в передмісті може сягати 20–40 відсотків"
– Які ціни на житло у Польщі, зокрема у Варшаві та передмісті?
– Цифри постійно коливаються. Зараз вони такі. Середня ціна квадратного метру у Варшаві близько 3 950 – 4 200 євро. У центрі столиці – орієнтовно близько 4 650 євро і вище. У передмісті Варшави ( Марки, Зомбки, Пястув, Прушкув) можна знайти житло на відсотків двадцять дешевше, ніж у столиці. Житло у Кракові, Вроцлаві, Гданську дешевше, ніж у Варшаві. Середні ціни – 2790 – 3490 євро за квадратний метр. У Лодзі, Катовіце, Любліні зазвичай ціни ще нижчі, але все залежить від району та стану будинку.
– Де у Польщі краще, на вашу думку, купувати житло?
– Немає однієї правильної відповіді. Все залежить від вашої мети. Жити й працювати, мабуть, краще у Варшаві, Кракові, Вроцлаві, Гданську. Тут великі ринки праці, є вибір учбових та медичних закладів. Звісно, у Варшаві найсильніший ринок праці й оренди в країні, найкраща ліквідність житла: легше продати, здати у оренду. Столиці завжди притягують капітал - і внутрішній, і іноземний, тому тут великий потенціал для інвестицій. Якщо хочете здавати житло туристам у оренду, варто купувати нерухомість у Гданську, Сопоті, Кракові. Міста з яскравим туристичним потоком дають найвищу сезонну завантаженість для подобової оренди. Частково сюди відноситься і Вроцлав. Варшава - не класичне туристичне місто, подобова оренда тут теж працює чудово, але з іншим профілем гостей. У столицю приїжджають переважно не відпочиваючі, а бізнес-туристи, учасники конференцій, виставок, тренінгів, працівники міжнародних компаній.
– Чи велика різниця у цінах на житло у Варшаві та передмісті? Що краще обрати: велику квартиру у передмісті чи маленьку у Варшаві?
– Залежно від локації, новизни будинку і транспорту різниця між ціною квадратного метра у Варшаві та в передмісті може сягати 20–40 відсотків. Що краще обрати? Для сім’ї з дітьми, яка багато часу проводить вдома, часто виграшним варіантом є велика квартира чи будинок у передмісті: простір, тиша, парки, сад… Для молодої пари або однієї людини логічніше мати меншу квартиру у Варшаві, але ближче до метро та взагалі центру. Чимало людей обирають велике житло у передмісті, але при цьому з дуже чітко вибудуваною логістикою. Поряд мають бути робота, школа та секції для дітей, важливе хороше транспортне сполучення з Варшавою.
– Зараз чимало пишуть у засобах масової інформації про появу диких кабанів у передмісті Варшави. Чи це дійсно проблема? Як можна убезпечити своє житло?
– Так, це не міф. На околицях поблизу лісів дикі кабани зустрічаються доволі часто, є навіть офіційні рекомендації щодо поводження з ними. Ці тварини здебільшого не агресивні, якщо їх не провокувати й не підгодовувати, але можуть псувати ґрунт, газони, огорожі. Ризики більші там, де прямий вихід на ліс, поля й мало щільної забудови. Щоб мінімізувати дискомфорт, потрібно подбати про нормальну огорожу– “символічна” сітка не підійде. Не варто залишати сміття й їжу на ділянці або підгодовувати диких тварин. На жаль, люди часто самі привчають їх приходити. Раджу обирати ділянки, де вже є наявна забудова й сусіди, а не “один будинок в полі”. Я б сказала так: дикі кабани – фактор, який треба врахувати, а не причина відмовитися від будинку мрії, якщо все інше вас влаштовує.
"Енергоефективність у Польщі – не “бонус”, а чіткий інструмент контролю якості будівництва"
– Чим відрізняється польське житло від українського?
– Щодо квартир, у Польщі зазвичай менші метражі, ніж в Україні. Студії 20–30 м² та двійки 35–45 м² – це звичайний стандарт. У Польщі багато уваги приділяють функціональності житла та наявності зон зберігання речей, а також підземного паркінгу. Щодо приватних будинків, часто ділянки компактніші, ніж в Україні. У Польщі дещо Інший підхід до утеплення, енергозбереження, опалення. І ще важливий момент: польські “spółdzielnie” та wspólnoty (аналоги ОСББ) дуже активно керують будинками: створюють фонди ремонту, встановлюють правила. Все це робиться заради комфортного життя мешканців.
– У чому особливості підходів до утеплення, енергозбереження та опалення в Польщі?
– Тут питання енергоефективності — це не "бажано", а чітка будівельна норма, яка з року в рік стає суворішою. За останні роки відбулися важливі зміни. З 2021 року в Польщі діє стандарт WT2021 обов’язковий для всіх нових будинків і великих реконструкцій. Він регулює мінімальну теплоізоляцію стін, покрівлі, підлоги, а також типи та параметри вікон, максимальні тепловтрати будівлі, рівень споживання енергії, вимоги до вентиляції, герметичності та систем опалення. Екотехнології стають стандартом. Те, що ще 5–7 років тому вважалося “преміумом”, сьогодні у Польщі звичайна практика. Наприклад, у таунхаусах і нових приватних будинках дуже часто є тепловий насос як основне джерело опалення, рекуперація – вентиляція з поверненням тепла, сонячні панелі, дуже якісна теплоізоляція й енергоощадні вікна, системи “smart home”, що керують споживанням тепла. Для покупця це означає нижчі щомісячні витрати на утримання житла, стабільний мікроклімат у приміщеннях, менше ризиків ремонту систем опалення, вищу ліквідність об’єкта в майбутньому. Сертифікат енергетичної ефективності обов’язковий. З квітня 2023 року при кожній угоді купівлі-продажу або навіть оренди житла власник зобов’язаний надати покупцю або орендарю сертифікат енергетичної ефективності (tzw. “świadectwo charakterystyki energetycznej”). У ньому вказано, скільки енергії споживає будинок, як добре він зберігає тепло, яку має герметичність, які системи опалення використовуються. Це дає покупцю або орендарю повне розуміння, які будуть витрати на утримання помешкання і наскільки житло енергоощадне. Отож, енергоефективність у Польщі - не “бонус”, а чіткий інструмент контролю якості будівництва.
– Що краще обрати: житло на вторинному ринку чи у новобудові?
– Це вічне питання як "чай чи кава". Новобудова - це сучасні планування, енергоефективність, нові ліфти та комунікації. З мінусів – ризик затримок у здачі об’єкта, якщо ви купили житло у будинку, який ще будується, іноді слабша інфраструктура на старті. Щодо вторинки, з плюсів те, що зразу бачите, що купуєте. До того ж, вторинка - це часто кращі локації. З мінусів – старі комунікації, необхідність робити ремонт.
"Щоб уникнути розчарувань, необхідно робити повну юридичну й технічну перевірку об’єкта"
– Чи можна впливати на оздоблення в новобудові?
– Так, у Польщі це звичайна практика, але залежить від забудовника та етапу будівництва. На ранніх стадіях ви можете замовити індивідуальні зміни у плануванні (перенесення стін, розетки, додаткові точки світла), іноді - змінити розташування сантехніки. Що ближче до завершення ,то менше можливостей для змін.
– І чи правда, що забудовники щось можуть пропонувати у подарунок?
-Деякі забудовники можуть запропонувати зі знижкою місце в паркінгу або базовий “wykończenie pod klucz”(оздоблення під ключ).
– Що мається на увазі?
– Коли ви купуєте квартиру, яка вже будується або щойно закінчена, забудовник або підрядник пропонує варіант “wykończenie pod klucz” - тобто квартира повністю готова до життя: стіни пофарбовані, підлога укладена, сантехніка встановлена, є освітлення та базова кухня,. Тобто вам не треба вже робити ремонт - просто переїжджаєте. Це зручно, але зазвичай дорожче, ніж купити “голі стіни” й зробити оздоблення самостійно. У контексті рекламного маркетингу новобудов пропозиції розглядаються покупцями як “плюс”, але завжди треба уточнювати, що саме включає така пропозиція. Завжди раджу дивитися не на слово “подарунок”, а на загальну ціну квадратного метра й умови договору. Нічого справді безкоштовного на ринку немає - все десь закладено в калькуляцію.
– Які несподіванки можуть чекати при купівлі житла у Польщі?
– Це можуть бути "сюрпризи" в технічному стані вторинки: приховані дефекти, старі комунікації, волога. Не додають позитивних емоцій неочікувані витрати: внески до спільноти, фонд ремонту, податки, витрати на послуги нотаріуса та перекладача. Важливо звертати увагу на правові нюанси: наявність співвласників та чи є прописані люди. Щоб уникнути розчарувань, необхідно робити повну юридичну й технічну перевірку об’єкта, рахувати фінансову модель “all in”, а не тільки “ціну за квадратний метр”, працювати з досвідченим професійним рієлтором.
– Що потрібно українцям для купівлі житла у Польщі?
- Мінімальний базовий набір (якщо без іпотеки) – це документ, що підтверджує особу ( паспорт) , гроші і їх прозоре походження, рахунок у банку. Якщо говоримо про іпотеку, то - стабільний дохід в Польщі, офіційний контракт (Umowa o pracę чи zlecenia/o dzieło , B2B, JDG тощо), легальність перебування.
– Як обрати професійного рієлтора, якому можна довіряти?
– Є кілька нюансів, на які я раджу звертати увагу. По-перше, це наявність ліцензії (licencja pośrednika w obrocie nieruchomościami). У Польщі ліцензія не обов’язкова, але на практиці ліцензований рієлтор – це людина, яка пройшла професійне навчання і зобов’язана дотримуватися певних стандартів. Якщо у спеціаліста є ліцензія, це великий плюс.
"Купуючи житло, варто поставити собі запитання: кому я зможу це продати через 5–10 років?"
– Як, купуючи житло, не стати жертвою шахрайства?
– Рієлтор, який працює легально, має мати свою компанію або бути частиною агентства. Ознаки легального спеціаліста: є NIP (податковий номер), власна фірма (JDG) або фахівець офіційно працює в агентстві. Професійний рієлтор підписує договір із клієнтом , а не домовляється на словах. Якщо людина не може показати NIP або працює “по кешу”, я б одразу відмовилась від послуг. Також варто знати про обов’язкове страхування OC (Odpowiedzialność Cywilna) У Польщі кожен рієлтор, який працює професійно, повинен мати страховку цивільної відповідальності. Це захищає клієнта, якщо раптом рієлтор зробив помилку в документах, щось пропустив під час перевірки, неправильно проінформував або його дії спричинили клієнту фінансову шкоду. Страхування – це ознака відповідальності. Професійний рієлтор не ховається: веде блог або хоча б сторінки у соцмережах, показує кейси, має відгуки про діяльність. Якщо спеціаліст “ніде не існує”, я б задумалася, чи варто з ним мати справу. Професійний рієлтор говорить про ризики прямо, пояснює про іпотеку, юридичні нюанси, перевірки, не жене вас підписувати щось сьогодні, бачить потенційні проблеми й говорить про них. Дуже добре, коли рієлтор стає вашим довгостроковим партнером у всіх житлових і інвест-рішеннях, а не “разовим посередником”. Ось кілька базових правил безпеки, на які раджу звернути увагу при купівлі нерухомості. Ніколи не можна передавати завдаток або резервацію готівкою “на руки” без договору й підтвердження. Обов’язково перевіряйте право власності в księdze wieczystej. Не вірте в історії “негайно, бо завтра піднімають ціну”. Не треба погоджуватися на умову “частину коштів - офіційно, частину - в конверті”. Необхідно користуватися послугами нотаріуса. В Польщі без нотаріуса операції з житлом не проводяться.
– Що таке фліпінг?
– Фліпінг – це купівля нерухомості з метою швидко перепродати дорожче за рахунок ремонту, зміни призначення, поділу, купівлі “нижче ринкової вартості” (наприклад, на аукціонах). Щоб не розчаруватися, треба мати реалістичну фінансову модель: скільки коштів піде на ремонт, податки, врахувати час простою помешкання. Треба враховувати податок від перепродажу й інші збори, розуміти локацію - що там із попитом, а також мати план Б: якщо не вийде вигідно продати, чи зможете ви об’єкт здати в оренду?
– Чи легко продати за необхідності житло у Польщі?
– Якщо говоримо про Варшаву й інші великі міста, то так: при адекватній ціні й нормальному стані житла продаж можливий у розумні строки. Це живий ринок із попитом, навіть коли є корекції цін. Щодо нерухомості у малих містах та селах - тут уже все залежить від локації, ціни й типу покупця. Купуючи житло, варто поставити собі запитання: кому я зможу це продати через 5–10 років?
– Чим приваблює особисто вас життя у Варшаві?
– Я приїхала до Польщі у двадцять один рік разом із хлопцем, який тепер є моїм чоловіком, вступати на магістратуру. Ми жили в кімнаті у знайомих, я працювала вчителькою англійської мови, потім - рієлторкою. Згодом я створила агентство. У чоловіка – свої проєкти. У нас народилися двоє доньок. Мені подобається моя робота, завдяки якій я допомагаю людям втілювати у життя їхні мрії.