Експерт з інвестицій у нерухомість Олександр Островський: "Ціни на нерухомість у Києві та Львові залишатимуться майже на одному рівні"

Ми живемо у турбулентний час, коли все навколо стрімко змінюється. Попри війну, український ринок нерухомості розвивається. І це надзвичайно важливо.

Щоб будувати плани, потрібно знати тенденції ринку та прогнози провідних експертів. Знання таких речей – ключ до успіху у бізнесі та можливість рухатися вперед. 

Сьогодні співрозмовник порталу НЕРУХОМІ – провідний експерт у сфері інвестицій в нерухомість та розвитку девелопменту в Україні, співзасновник компанії LEV Development, автор концептів перших інвестиційних мережевих готелів в Україні - LEV Resort Hotel (Буковель), LEV CITY HOTEL (Львів), ідейний натхненник концептуальної нерухомості (ЖК ARTHOUSE park, ЖК HYGGE, Клубний будинок GENEVA, ЖК OBRIY у Львові та ЖК LIFE STORY та CENTRAL HILLS у Києві) Олександр Островський. У ексклюзивному інтерв’ю порталу НЕРУХОМІ у проєкті "Житло мрії" він розповів про вектори розвитку ринку нерухомості в Україні, інвестиційні готелі та інноваційні житлові комплекси, де жити – справжнє задоволення. 

"Секрет успіху нашої компанії у бажанні розвиватись"

– Компанія LEV Development існує з 2015 року, – розповідає Олександр Островський. – Поняття "девелопмент" означає розвиток – і це є концептуальна суть нашої компанії. Ми створюємо кращі умови для життя – і хочемо, щоб вони були справді достойними. Саме згідно цій концепції розвиваємо проєкти житлових комплексів. А як відомо, з них складаються міста, з міст та інших населених пунктів – держава, ну, а з держав, як відомо, – світ. Важливо, щоб всім нам було комфортно жити на цій планеті. 

– Які вітчизняні та міжнародні відзнаки мають ваші проєкти та у чому секрет успіху компанії?

– Ми отримали відзнаку "Лідер галузі у готельній нерухомості" у 2021 році. А секрет успіху компанії у бажанні розвиватись. Світ змінюється, і всі ми повинні рухатись вперед. Зокрема, чимало змін у галузі нерухомості сталося через війну. Ми змушені переоцінити, що нині є ефективним та доцільним, а що – ні. Наприклад, щодо бомбосховищ. Всі ми вже бачили укриття – зазвичай старі некомфортні приміщення. У такі бомбосховища люди йти не хочуть. А якими укриття мають бути насправді? Ми запропонували зробити такі, де буде тепло та затишно, із кімнатами для дітей, де вони можуть відпочивати, з комфортними санвузлами, доступом до якісного Wi-Fi… Звичайно, все це потребує чималих інвестицій. Але тут же виникає питання. Чи потрібно вкладати такі кошти в укриття, не знаючи, скільки триватиме війна? Чи рентабельно створювати їх? Серед колег була дискусія. І все ж ми вирішили, що будемо створювати такі приміщення подвійного призначення. Це питання стратегічного бачення. У мирний час вони можуть слугувати шаховими клубами, спортивними залами, ресторанами… Наприклад, у багатьох скандинавських країнах подібні приміщення є практично у кожному житловому будинку. 

– Нещодавно у коментарі одному з українських медіа ви розповіли, що нині галузь будівництва почала оживати: інвестори повертаються, роботи на будівельних майданчиках відновлюються, а кількість оголошень про продаж нерухомості майже досягла показників довоєнного рівня. Разом з тим, за вашими словами, обсяг інвестицій на ринку Києва майже у десять разів нижчий, ніж до 24 лютого 2022 року, а фокус інвесторів значно змістився на нерухомість у західних областях України (Львівська, Івано-Франківська, Тернопільська, Закарпатська області). Як відрізняються сьогодні ціни на первинку у Києві та, наприклад, у Львові? 

– Зараз вперше в історії незалежної України, з огляду на ціни у всіх сегментах нерухомості (крім "преміум"), Львів став найдорожчим містом в країні. Багатьох ситуація з таким розподілом цін дивує, але я скажу: нічого дивного. Таких прикладів і у світі чимало. Наприклад, чи знаєте ви, що у Польщі найдорожча нерухомість у Гданську? У цьому місті вона коштує більше, ніж у Варшаві. Чому? Гданськ – найближче портове місто до Німеччини, Данії, Швеції… Крім того, у цьому місті чудово працює економіка.

"Якщо хочете розуміти, де буде розвиватись ринок нерухомості, слідкуйте за потоками людей – куди вони переміщаються"

– Які прогнози можете дати щодо цін на нерухомість у столиці та у Львові?

– Думаю, що ціни на нерухомість у Києві та Львові будуть залишатись майже на одному рівні. Такого колосального розриву, як раніше, вже не буде. І цей тренд на багато років вперед. Щодо інших міст України, вартість нерухомості буде зростати, якщо зростатиме кількість населення,. І – навпаки: якщо населення стає менше, ціни падатимуть. Якщо хочете розуміти, де буде розвиватись ринок нерухомості, слідкуйте за потоками людей – куди вони переміщаються. Якщо люди їдуть жити до якогось міста, це означає, що зростатиме попит на нерухомість і, відповідно, підуть вгору ціни. Очевидний і зворотній процес. І так не тільки в Україні – в усьому світі. 

– Який відсоток житла в Україні купується громадянами для покриття власних житлових потреб, а який – з метою інвестицій? Порівняйте це із довоєнною ситуацією. У яке житло, на вашу думку, інвестувати найбільш вигідно?

– Більше 90 відсотків житла в Києві зараз купується для особистого проживання. У Львові цей показник – напевно, відсотків 70. До війни інвестиційна складова у Києві була приблизно 50 відсотків. Щодо того, у яке житло інвестувати найбільш вигідно, відповім так: у сегменти "комфорт" та "бізнес-клас". Таке житло буде актуальне на багато років вперед. Не рекомендую вкладати гроші в житло, де жити за сучасними стандартами, фактично вже неможливо. Скажімо, це квартири в "хрущовках", які з часом підуть під знесення, демонтаж. Таке житло неможливо піддати реновації. Із зрозумілих причин у "хрущовці" не вдасться зробити ліфт та підземний паркінг. 

"Придбання готельного номеру у приватну власність – вигідна інвестиція"

– Ви автор концептів перших інвестиційних мережевих готелів в Україні. Що значить "інвестиційний готель"? 

– Інвестиційний готель дає можливість інвестору стати частиною великого успішного бізнесу, який матиме певну ліквідність, зрозумілий сервіс та очікувану мінімальну норму доходу. 

– Наскільки привабливою для інвестицій сьогодні є готельна нерухомість? 

– Треба аналізувати ситуацію в кожному місті окремо. На жаль, чимало готелів сьогодні збиткові. Найпривабливіші, з точки зору інвестування, три- та чотиризіркові готелі, бо в Україні дуже низький попит у лакшері-сегменті.

– На сайті вашої компанії прочитала, що ви вважаєте придбання готельного номеру у приватну власність вигідною та надійною інвестицією. 

– Це справді так. Коли купуєте номер у готелі, де є управлінська компанія, ви не маєте головної болі, оскільки не вирішуєте проблеми орендарів. Ніхто вам не зателефонує з питанням, що робити, бо зламався кран чи ще щось трапилось непередбачуване. Ви не витрачаєте нерви та час. Ця нерухомість не додає вам проблем. Ми створюємо для вас як покупця кінцеве рішення. Ви розумієте, що придбаний вами номер завжди буде у належному стані і приноситиме дохід. При сприятливих умовах ринку ця нерухомість буде вигідно капіталізуватись. 

– Чи вірно я зрозуміла, що така опція досить нова для України? 

– Це дійсно так, і ми були одні з перших у цьому напрямку. Зараз його розвивають чимало компаній – і це дуже добре. 

– А наскільки такий формат популярний за кордоном? У яких країнах він особливо затребуваний? 

– Цей формат актуальний для всіх ринків, які розвиваються. Він популярний у Грузії, ОАЕ, Іспанії, Хорватії, на Кіпрі… Важливо розуміти, що якщо прибуток інвестора в нерухомості 5-7 відсотків – це дуже класний продукт, якщо близько десяти – це взагалі достойно аплодисментів. Мова йде, звичайно, не про перший рік… 

– Чим особливі готелі вашого концепту?

– В них все відповідає сучасним вимогам. Це стало можливим завдяки тому, що ми залучаємо до співпраці кращих з кращих у галузі, справжніх професіоналів. 

– Кілька років назад я брала інтерв’ю у знаменитого кінорежисера Форда Копполи, який є водночас виноробом та власником готелів. Він розповідав мені, що планує створити для своїх готелів мило з ароматом власного вина. Чи ви теж надаєте значення деталям? 

– Безумовно, створення комфорту – дуже важлива річ. До речі, знаєте, яку опцію клієнти вважають найважливішою у готелі? Ні, це не зручне ліжко, і не максимально комфортний санвузол. Це … якісний Wi-Fi. І це справді так. Бо яким би комфортним та гарним не був номер, але якщо у вас немає хорошого зв’язку, це справжня катастрофа. Щодо інших зручностей, вони теж дуже важливі і роблять готель конкурентним. Пригадую розповідь Айседора Шарпа, який заснував мережу готелів "Four Seasons". У той час, коли він її створював, не було шумоізолюючих технологій щодо каналізації. І коли хтось у сусідньому номері спускав у санвузлі воду, це було чути. Айседор Шарп, будівельник за фахом, втілив звукоізоляцію у готелях. Він вважав, що якість – запорука успіху у готельному бізнесі.

– Чи легко та вигідно власнику готельного номера продати його при необхідності? 

– Думаю, так. До того ж, на мою думку, його легше продати, ніж будь-яку іншу нерухомість. Чому? Переваги я назвав. 

"Вважаю, що дизайнерські холи у багатоквартирних будинках надзвичайно важливі"

– Ви будуєте житлові комплекси у Києві та Львові. Чим, на вашу думку, вони привабливі для покупців? 

– Я думаю, перш за все тим, що ми даємо найкращий продукт за пропоновану ціну. 

– Знаю, що у багатьох ваших житлових комплексах – дизайнерські холи. 

– Вважаю, що такі холи у багатоквартирних будинках надзвичайно важливі. Якщо ви виросли у багатоповерхівці, як я, мабуть, до деталей пам’ятаєте свій під’їзд – і він з вами залишиться у пам’яті на все життя. Ви пам’ятатимете той запах, сходи, двері, якими б вони не були. І от уявіть тепер, що дитина, виходячи з під’їзду та заходячи до нього, щоденно бачить картини та скульптури – справжнє мистецтво… Вона зростає серед краси фактично з самого народження. А у результаті розширюється її уява, змінюється світогляд… Саме тому, на мою думку, важливий такий підхід.

– Дизайнерські холи – ця ідея дійсно вражає! А яке житло вашої мрії (особисто для вас та вашої родини)? Це квартира чи приватний будинок? 

– Я живу у Львові в квартирі багатоповерхового будинку, який ми і будували. Це проєкт 2010 року. А про яке жило мріяв би зараз? На це запитання відповім так. На кожному етапі життя людина має різні сценарії. Якщо вам двадцять років, ви хочете жити у центрі міста, щоб бути у вирі подій. Коли вам тридцять років і у вас є вже діти, у вас інший сценарій життя. Вам потрібні хороший дитячий садок, школа. А в 60 років вам не захочеться жити прямо в центрі мегаполісу. Ви віддасте перевагу житлу поблизу природи – наприклад, парку та водойми, де можна прогулятися, подихати свіжим повітрям. Таким чином, для кожного етапу життя існує своє ідеальне житло. І це потрібно розуміти. А про купівлю житла раз на все життя, як це біло раніше, варто забути. Щодо мене, оскільки мені сорок років, у мене є дружина та син, то моїм ідеальним житлом мав би бути якийсь таунхаус або приватний будиночок з присадибною ділянкою. І це точно не квартира. Але коли шість років назад я обирав своє нинішнє житло, у мене були інші пріоритети. 

Я хотів жити в центрі міста, де вирує життя, де можна призначити ділову зустріч у ресторані, що знаходиться неподалік від дому.

"Чудова ідея – створення патіо на перших поверхах багатоповерхівок"

– Яким має бути у ідеалі ваше житло зовні та всередині? Якому інтер’єру та чому віддаєте перевагу?

– Щодо дизайну, вважаю, потрібно прислухатися до фахівців. Я фахівець у девелопменті, але точно не в дизайні. Що головне для мене у житлі? Це практичність. Наприклад, що стосується освітлення, оскільки у Львові не так багато сонячних днів, часто дощить, для нас дуже добрий варіант – скандинавське освітлення. Фахівці у цих країнах досягли у цьому значних успіхів – і це не випадково. Адже у них дуже довгий період часу темно – і вони хочуть додати світла, теплого та яскравого, щоб створити у оселі затишок.

– Яка має бути кухня вашої мрії?

– У сучасному суспільстві варто говорити про кухню-вітальню. Це перш за все простір у оселі, де сім’я збирається за обідом чи вечерею та спілкується. Отож, ми повинні переосмислювати формати і пропонувати їх у новобудовах. Наприклад, чудова ідея – створення патіо на перших поверхах новобудов-багатоповерхівок. Що таке патіо? Це, коли маючи квартиру на першому поверсі, ви маєте ще й невеличку ділянку, куди можете вийти безпосередньо, скажімо, кухні-вітальні. Тобто це свого роду внутрішнє подвір’я. На цьому патіо у вас зелена трава, столик… При бажанні ви можете влаштувати барбекю. На мою думку, такий формат дуже сучасний. І ми вирішили втілювати таку ідею. Це дуже важливо, як і з балконами, які стали фактично напівтерасами. Колись балкони мали ширину 1.20 або максимум 1.30 м. Зазвичай на такі балкони виходили лише покурити і зберігали там велосипед, картоплю... А вже, наприклад, столик зі стільцями розмістити було неможливо. І це було дуже сумно. Ширина наших балконів 1.90 м. Ви можете там поставити стіл, чотири стільчика, вранці випити каву, ввечері помилуватися заходом сонця. Ви можете туди запросити гостей, врешті- решт. І таким чином ваш формат життя змінюється. Така ж історія з патіо. 

"Перш ніж купувати житло, потрібно подумати про свій майбутній сценарій життя"

– Це дійсно круто!

– І я так вважаю. Розкажу таку історію. Моя дружина із сином певний час жили у тещі в Ліверпулі. А там дуже популярні будиночки з патіо. Коли я приїжджав туди, мені вони дуже сподобались. Отож, повернувшись додому, вирішив втілити цю систему і у нас в Україні. Проте балконні двері для виходу на патіо – не те. Спробуйте з них вийти з тацею їжі. Це не тільки дуже незручно, це практично неможливо! Оптимально – робити для виходу розсувні системи, як у цивілізованому світі. Проте цю ідею у перший момент не всі сприйняли однозначно. Одним із аргументів був такий: "Це дуже дорого!". Але я не відступав, попросив порахувати, у яку суму обійдеться така система. Три компанії рахували тиждень, бо це нове – і такого ще у багатоповерхівках ніхто не робить. Точніше, роблять у преміум-сегменті. Отож, порахували – і виявилось, що це приблизно на 15 тисяч гривень дорожче, ніж ставити традиційні віконні системи. Але якість життя, повірте, при цьому змінюється кардинально! Розсувна система дозволяє відкрити двері і насолоджуватись гарною погодою, красою природи, тим, як дитина гойдається на гойдалці… 

– Які б поради ви дали читачам при виборі житла у новобудовах? 

– Я думаю, що, перш ніж купувати житло, потрібно подумати про свій майбутній сценарій життя. Важливо визначитись з тим, що для вас дійсно цінно. Тоді не помилитесь. У кожної людини свій сценарій.

– Що для вас значить поняття "щаслива оселя"?

– Вважаю, що відчуття щастя залежить тільки від нас самих. Отож, щасливою оселю робить щаслива людина.