Мы живем в турбулентное время, когда все вокруг стремительно меняется. Несмотря на войну, украинский рынок недвижимости развивается. И это очень важно.
Чтобы строить планы, необходимо знать тенденции рынка и прогнозы ведущих экспертов. Знание таких вещей – ключ к успеху в бизнесе и возможность двигаться вперед.
Сегодня собеседник портала НЕРУХОМІ – ведущий эксперт в сфере инвестиций в недвижимость и развития девелопмента в Украине, соучредитель компании LEV Development, автор концептов первых инвестиционных сетевых отелей в Украине - LEV Resort Hotel (Буковель), LEV CITY HOTEL (Львов), идейный вдохновитель (ЖК ARTHOUSE park, ЖК HYGGE, Клубный дом GENEVA, ЖК OBRIY во Львове и ЖК LIFE STORY и CENTRAL HILLS в Киеве) Александр Островский. В эксклюзивном интервью порталу НЕРУХОМІ в проекте "Жилье мечты" он рассказал о векторах развития рынка недвижимости в Украине, инвестиционных гостиницах и инновационных жилищных комплексах, где жить – настоящее удовольствие.
Фото из архива Александра Островского
"Секрет успеха нашей компании в желании развиваться"
– Компания LEV Development существует с 2015 года, – рассказывает Александр Островский. – Понятие "девелопмент" означает развитие - и это концептуальная суть нашей компании. Мы создаем лучшие условия для жизни – и хотим, чтобы они действительно были достойными. Именно по этой концепции развиваем проекты жилых комплексов. А как известно, из них состоят города, из городов и других населенных пунктов – государство, а из государств, как известно, – мир. Важно, чтобы всем нам было комфортно жить на этой планете.
– Какие отечественные и международные знаки отличия имеют ваши проекты и в чем секрет успеха компании?
– Мы получили награду "Лидер отрасли в гостиничной недвижимости" в 2021 году. А секрет успеха компании в желании развиваться. Мир меняется, и все мы должны двигаться вперед. В частности, немало изменений в области недвижимости произошло из-за войны войны. Мы вынуждены переоценить, что сейчас эффективно и целесообразно, а что нет. Например, по бомбоубежищам. Все мы уже видели укрытие – обычно старые некомфортные помещения. В такие бомбоубежища люди уходить не хотят. А какие укрытия должны быть на самом деле? Мы предложили сделать такие, где будет тепло и уютно, с комнатами для детей, где они могут отдыхать, с комфортными санузлами, доступом к качественному Wi-Fi… Конечно, все это требует больших инвестиций. Но тут же возникает вопрос. Нужно ли вкладывать такие средства в укрытие, не зная, сколько будет длиться война? Или рентабельно создавать их? Среди коллег была дискуссия. Тем не менее мы решили, что будем создавать такие помещения двойного назначения. Это вопрос стратегического видения. В мирное время они могут служить шахматными клубами, спортивными залами, ресторанами… Например, во многих скандинавских странах подобные помещения есть практически в каждом жилом доме.
– Недавно в комментарии одному из украинских медиа вы рассказали, что сейчас отрасль строительства начала оживать: инвесторы возвращаются, работы на строительных площадках возобновляются, а количество объявлений о продаже недвижимости почти достигло показателей довоенного уровня. Вместе с тем, по вашим словам, объем инвестиций на рынке Киева почти в десять раз ниже, чем до 24 февраля 2022, а фокус инвесторов значительно сместился на недвижимость в западных областях Украины (Львовская, Ивано-Франковская, Тернопольская, Закарпатская области). Как отличаются сегодня цены на первичку в Киеве и, например, во Львове?
– Сейчас впервые в истории независимой Украины, учитывая цены во всех сегментах недвижимости (кроме "премиума"), Львов стал самым дорогим городом в стране. Многих ситуация с таким распределением цен удивляет, но я скажу: ничего удивительного. Таких примеров и в мире немало. К примеру, знаете ли вы, что в Польше самая дорогая недвижимость в Гданьске? В этом городе он стоит больше, чем в Варшаве. Почему? Гданьск – ближайший портовый город в Германию, Данию, Швецию… Кроме того, в этом городе отлично работает экономика.
"Если хотите понимать, где будет развиваться рынок недвижимости, следите за потоками людей – куда они перемещаются"
– Какие прогнозы можете дать по ценам на недвижимость в столице и во Львове?
– Думаю, что цены на недвижимость в Киеве и Львове будут оставаться почти на одном уровне. Такого колоссального разрыва как раньше уже не будет. И этот тренд на многие годы вперед. Что касается других городов Украины, стоимость недвижимости будет расти, если будет расти количество населения. И – наоборот: если население становится меньше, цены будут падать. Если хотите понимать, где будет развиваться рынок недвижимости, следите за потоками людей – куда они перемещаются. Если люди едут жить в какой-то город, значит, будет расти спрос на недвижимость и, соответственно, пойдут вверх цены. Очевидный и обратный процесс. И так не только в Украине – во всем мире.
– Какой процент жилья в Украине покупается гражданами для покрытия собственных жилищных нужд, а какой – с целью инвестиций? Сравните это с довоенной ситуацией. В какое жилье, по вашему мнению, инвестировать наиболее выгодно?
– Более 90% жилья в Киеве сейчас покупается для личного проживания. Во Львове этот показатель – наверное, 70%. До войны инвестиционная составляющая в Киеве была примерно 50%. Что касается того, в какое жилье инвестировать наиболее выгодно, отвечу так: в сегменты "комфорт" и "бизнес-класс". Такое жилье будет актуально на многие годы вперед. Не рекомендую вкладывать деньги в жилье, где жить по современным стандартам, фактически уже невозможно. Скажем, это квартиры в "хрущевках", которые со временем пойдут под снос, демонтаж. Такое жилье невозможно подвергнуть реновации. По понятным причинам в "хрущевке" не удастся сделать лифт и подземный паркинг.
"Приобретение гостиничного номера в частной собственности – выгодная инвестиция"
– Вы автор концептов первых инвестиционных сетевых гостиниц в Украине. Что значит "инвестиционный отель"?
– Инвестиционная гостиница дает возможность инвестору стать частью крупного успешного бизнеса, который будет иметь определенную ликвидность, понятный сервис и ожидаемую минимальную норму дохода.
– Насколько привлекательна для инвестиций сегодня гостиничная недвижимость?
– Надо анализировать ситуацию в каждом городе в отдельности. К сожалению, многие гостиницы сегодня убыточны. Самые привлекательные, с точки зрения инвестирования, трех- и четырехзвездочные отели, потому что в Украине очень низкий спрос в лакшере-сегменте.
– На сайте вашей компании прочла, что вы считаете приобретение гостиничного номера в частную собственность выгодной и надежной инвестицией.
– Это действительно так. Когда приобретаете номер в отеле, где есть управленческая компания, у вас нет головной боли, поскольку не решаете проблемы арендаторов. Никто вам не позвонит с вопросом, что делать, потому что сломался кран или что-то еще случилось непредсказуемое. Вы не тратите нервы и время. Эта недвижимость не прибавляет вам проблем. Мы создаем для вас как покупателя окончательное решение. Вы понимаете, что приобретенный вами номер всегда будет в надлежащем состоянии и будет приносить доход. При благоприятных условиях рынка недвижимость будет выгодно капитализироваться.
– Верно ли я поняла, что такая опция достаточно новая для Украины?
– Это действительно так, и мы были одни из первых в этом направлении. Сейчас его развивают многие компании – и это очень хорошо.
– А насколько такой формат популярен за границей? В каких странах он особенно востребован?
– Этот формат актуален для всех развивающихся рынков. Он популярен в Грузии, ОАЭ, Испании, Хорватии, на Кипре… Важно понимать, что если прибыль инвестора в недвижимости 5-7 процентов – это классный продукт, если около десяти – это вообще достойно аплодисментов. Речь идет, конечно, не о первом году…
– Чем особенны отели вашего концепта?
– У них все отвечает современным требованиям. Это стало возможным благодаря тому, что мы привлекаем к сотрудничеству лучших из лучших в отрасли настоящих профессионалов.
– Несколько лет назад я брала интервью у знаменитого кинорежиссера Форда Копполы, который одновременно является виноделом и владельцем гостиниц. Он рассказывал мне, что планирует создать для своих гостиниц мыло с ароматом собственного вина. Или вы тоже придаете значение деталям?
– Безусловно, создание комфорта – очень важная вещь. Кстати, знаете, какую опцию клиенты считают самой важной в отеле? Нет, это не удобная кровать, и не максимально комфортный санузел. Это… качественный Wi-Fi. И это действительно так. Потому каким бы комфортным и хорошим ни был номер, но если у вас нет хорошей связи, это настоящая катастрофа. По другим удобствам, они тоже очень важны и делают отель конкурентным. Помню рассказ Айседора Шарпа, который основал сеть отелей "Four Seasons". В то время, когда он ее создавал, не было шумоизолирующих технологий по канализации. И когда кто-то в соседнем номере спускал в санузле воду, это было слышно. Айседор Шарп, строитель по специальности, реализовал звукоизоляцию в гостиницах. Он считал, что качество – залог успеха в гостиничном бизнесе.
Каждая деталь в отеле должна быть хорошо продумана
Фото из архива Александра Островского
– Легко ли выгодно владельцу гостиничного номера продать его при необходимости?
– Думаю, да. К тому же, на мой взгляд, его легче продать, чем любую другую недвижимость. Почему? Преимущества я назвал.
"Считаю, что дизайнерские холлы в многоквартирных домах очень важны"
– Вы строите жилые комплексы в Киеве и Львове. Чем, по-вашему, они привлекательны для покупателей?
– Я думаю, прежде всего тем, что мы даем лучший продукт по предлагаемой цене.
– Знаю, что во многих ваших жилых комплексах – дизайнерские холлы.
– Считаю, что такие холлы в многоквартирных домах очень важны. Если вы выросли в многоэтажке, я, пожалуй, до деталей помните свой подъезд – и он с вами останется в памяти на всю жизнь. Вы будете помнить тот запах, лестницу, дверь, какой бы она ни была. И вот представьте теперь, что ребенок, выходя из подъезда и заходя в него, ежедневно видит картины и скульптуры – настоящее искусство… Он растет среди красоты фактически с самого рождения. А в результате расширяется его воображение, меняется мировоззрение… Именно поэтому, по моему мнению, важен такой подход.
Дизайнерские холлы в жилых комплексах, по мнению Александра Островского, очень важны.
Фото из архива Александра Островского
– Дизайнерские холлы – эта идея действительно впечатляет! А какое жилье вашей мечты (лично для вас и вашей семьи)? Это квартира или частный дом?
– Я живу во Львове в квартире многоэтажного дома, который мы и строили. Это проект в 2010 году. А о каком жиле мечтал бы сейчас? На этот вопрос отвечу так. На каждом этапе жизни человек имеет разные сценарии. Если вам двадцать лет, вы хотите жить в центре города, чтобы быть в водовороте событий. Когда вам тридцать лет и у вас уже есть дети, у вас другой сценарий жизни. Вам нужны хороший детский сад, школа. А в 60 лет вам не захочется жить прямо в центре мегаполиса. Вы предпочтете жилье вблизи природы – например, парк и водоем, где можно прогуляться, подышать свежим воздухом. Таким образом, для каждого этапа жизни есть свое идеальное жилье. И это следует понимать. А о покупке жилья раз на всю жизнь, как это было раньше, стоит забыть. Что касается меня, поскольку мне сорок лет, у меня есть жена и сын, то моим идеальным жильем должен быть какой-то таунхаус или частный домик с приусадебным участком. И это точно не квартира. Но когда шесть лет назад я выбирал свое жилье, у меня были другие приоритеты.
Я хотел жить в центре города, где бурлит жизнь, где можно назначить деловую встречу в ресторане, расположенном недалеко от дома.
"Великолепная идея – создание патио на первых этажах многоэтажек"
– Каким должно быть в идеале ваше жилье снаружи и внутри? Какой интерьер и почему предпочитаете?
– Что касается дизайна, считаю, нужно прислушиваться к специалистам. Я специалист в девелопменте, но точно не в дизайне. Что главное для меня в жилище? Это практичность. Например, что касается освещения, поскольку во Львове не так много солнечных дней, часто дождь, для нас очень хороший вариант – скандинавское освещение. Специалисты в этих странах добились в этом значительных успехов – и это не случайно. Ведь у них очень длинный период времени темно – и они хотят добавить света, теплого и яркого, чтобы создать в доме уют.
– Какая должна быть кухня вашей мечты?
– В современном обществе стоит говорить о кухне-гостиной. Это, прежде всего, пространство в доме, где семья собирается за обедом или ужином и общается. Итак, мы должны переосмысливать форматы и предлагать их в новостройках. Например, отличная идея – создание патио на первых этажах новостроек-многоэтажек. Что такое патио? Это, когда имея квартиру на первом этаже, у вас есть еще и небольшой участок, куда можете выйти непосредственно, скажем, кухни-гостиной. То есть это своего рода внутренний двор. На этом патио у вас зелёная трава, столик… При желании вы можете устроить барбекю. На мой взгляд, такой формат очень современный. И мы решили воплощать в жизнь такую идею. Это очень важно, как и с балконами, ставшими фактически полутеррасами. Когда балконы имели ширину 1,20 или максимум 1,30 м. Обычно на такие балконы выходили только покурить и хранили там велосипед, картошку... А уж, например, столик со стульями разместить было невозможно. И это было очень грустно. Ширина наших балконов 1,90 м. Вы можете там поставить стол, четыре стульчика, утром выпить кофе, вечером полюбоваться закатом. Вы можете туда пригласить гостей, наконец. И таким образом, ваш формат жизни меняется. Такая же история с патио.
Квартира с патио – это удобно и комфортно
Фото из архива Александра Островского
"Прежде чем покупать жилье, нужно подумать о своем будущем сценарии жизни"
– Это действительно круто!
– И я так считаю. Расскажу такую историю. Моя жена с сыном жили у тещи в Ливерпуле. А там очень популярны домики из патио. Когда я приезжал туда, они мне очень понравились. Итак, вернувшись домой, решил воплотить эту систему и у нас в Украине. Однако балконная дверь для выхода на патио – не то. Попробуйте из них выйти с подносом пищи. Это не только очень неудобно, практически невозможно! Оптимально – делать для выхода раздвижные системы как в цивилизованном мире. Однако эту идею в первый момент не все восприняли однозначно. Одним из аргументов был такой: "Это очень дорого!" Но я не отступал, попросил сосчитать, в какую сумму обойдется такая система. Три компании считали неделю, потому что это новое – и такого еще в многоэтажках никто не делает. Вернее, делают в премиум-сегменте. Так что посчитали – и оказалось, что это примерно на 15 тысяч гривен дороже, чем ставить традиционные оконные системы. Но качество жизни, поверьте, при этом меняется кардинально! Раздвижная система позволяет открыть дверь и наслаждаться хорошей погодой, красотой природы, тем, как ребенок качается на качелях.
– Какие бы советы вы дали читателям при выборе жилья в новостройках?
– Я думаю, что, прежде чем покупать жилье, нужно подумать о своем будущем сценарии жизни. Важно определиться с тем, что вам действительно ценно. Тогда не прогадаете. У каждого человека свой сценарий.
- Что для вас значит понятие "счастливый дом"?
– Считаю, что чувство счастья зависит только от нас самих. Итак, счастливым жилье делает счастливый человек.