Експерт назвав топ-5 проблем українських новобудов

4 хв

Інвестиції у нерухомість мають певні ризики: купівля повітря замість квадратних метрів, складнощі з підключенням комунікацій, невідповідність завершеного проєкту заявленому, затягування термінів введення в експлуатацію та навіть поява довгобуду. До того ж в Україні відсутнє законодавство, що захищало б інтереси громадян, які купують права на майбутні квартири.

З якими проблемами можуть зіткнутися інвестори та коли варто відмовитись від купівлі житла у новобудові розповів юрист, керуючий партнер ЮФ KopotLawyers та співзасновник онлайн-сервісу юридичної перевірки нерухомості Monitor.Estate Володимир Копоть.

Проблема 1. Відсутність дозвільних документів на будівництво

Вартість квартири на етапі будівництва суттєво нижча від вартості квартири у вже зданому об’єкті. Доволі часто низька ціна обумовлена відсутністю дозвільних документів у забудовника: дозволу на виконання будівельних робіт або повідомлення про початок будівельних робіт та містобудівних умов і обмежень. Іноді у забудовника є дозвіл на реконструкцію, а по факту виростає багатоповерхівка – це незаконно. Якщо будівельна компанія не має одного з цих документів або вони анульовані – краще відмовитись від купівлі квартир в такій новобудові, адже дуже великі шанси, що об’єкт перетвориться на довгобуд.

Проблема 2. Будівництво на землях з невідповідним цільовим призначенням

Щоб почати будівельні роботи забудовник повинен мати земельну ділянку або у власності, або в оренді. Якщо права на використання немає – це вважається самозахопленням земель, за що передбачена кримінальна відповідальність. Розв'язання питання з будівництвом може розтягнутись на роки, а після судових спорів будинок можуть змусити знести.

Окрім права на використання ділянки, вона має бути з відповідним цільовим призначенням – під житлову або громадську забудову (код 02.01, 02.03, 02.07, 02.10). На жаль, такі землі швидко закінчуються, тому "креативні" забудовники починають будувати житло на землях, що призначені під промисловість або там, де земельна ділянка ще не сформована. Законних підстав приймати таке будівництво в експлуатацію немає, тому крім корупційних ризиків на етапі будівництва, після завершення додасться ще й те, що інвестори не зможуть прописатися у квартирі або не матимуть комунікацій.

Проблема 3. Будівництво не за проєктом

Коли починається будівництво, першим з’являється зелений паркан, а поруч з ним технічний паспорт, на якому вказана інформація про тип будівництва, учасників, термін закінчення робіт тощо. Зазвичай в техпаспорті також є візуалізація, по якій можна порахувати поверховість. Якщо по факту поверхів більше – це порушення будівельних норм, як наслідок терміни введення можуть затягнутись. В кращому випадку забудовник буде змушений коригувати проєкт, в гіршому – зносити зайві поверхи.

Проблема 4. Недобросовісні забудовники

Ця проблема доволі комплексна, до неї можна віднести відсутність будівельних ліцензій, офшорні скандали, фінансові проблеми та навіть підставні компанії, що продають повітря замість житла.

Будівельна ліцензія підтверджує, що компанія відповідає певним вимогам. Якщо у забудовника немає ліцензії – по-перше, він не має права будувати, по-друге, немає гарантії, що будівельні роботи ведуться якісно.

Деякі забудовники незаконно користуються податковими пільгами, залучають до інвестиційного фонду покупців, потім виводять гроші з фонду і зникають у невідомому напрямку. Щоб цього уникнути слід перевіряти бенефіціарів компанії, якщо серед них є іноземні – це місця, де потенційно можуть осісти гроші інвесторів.

Іноді забудовники банкрутують – від цього складно вберегтись, проте можна передбачити. В судовому реєстрі можуть бути справи, що стосуються боргів контрагентам, розслідування несплати податків чи незаконної передачі земельної ділянки, адміністративні спори, в яких позивач контролюючий орган. Якщо якісь з цих справ є – найкраще вибрати іншого забудовника.

Проблема 5. Спосіб придбання

Є кілька варіантів придбання квартири, які пропонують забудовники за допомогою: інвестиційних договорів, фонду фінансування будівництва, деривативів та придбання майнових прав, попередніх договорів, участі у житлово-будівельних кооперативах. Перші два передбачені законодавством, всі інші не захищають права інвесторів, адже згідно з ними навряд чи вийде зобов’язати забудовника добудувати об’єкт або повернути гроші у випадку проблем.

Попри те, що часто забудовники пропонують типовий договір, його варто допрацьовувати та разом з юристом прописувати такі пункти: положення про затримку із введенням в експлуатацію, штрафні санкції за можливі затримки, повернення коштів у разі розірвання договору, прив’язку до курсу тощо.

Як мінімізувати ризики при купівлі квартири у новобудові

Для початку варто дослідити репутацію забудовника: чи є здані об’єкти, чи ведеться будівництво на інших ЖК. Якщо забудовник має здані об’єкти, дізнайтеся чи дотримувалися термінів здачі в експлуатацію, якщо ні, то через які причини були затримки. Якщо забудовник будує свій перший будинок – бути певним в його надійності важко, краще консультуватися з юристом з нерухомості.

Перевірте, чи є дозвільні документи: ліцензія на будівництво, містобудівні умови та обмеження, дозвіл на будівництво, документи на земельну ділянку тощо. Переконайтеся, що документи видані саме на будівництво житла. Якщо забудовник відмовляється показувати документи – варто одразу відмовитися від покупки.

Переконайтеся, що відсутні судові спори між учасниками будівельного процесу та щодо земельної ділянки, дізнайтеся схему фінансування будівництва. Якщо воно ведеться за рахунок коштів інвесторів – варто перевірити як продаються квартири.

Порахуйте люфт квадратури – за час будівництва площа квартири може збільшитися на кілька метрів. За зайві квадратні метри доведеться доплачувати.

І наостанок, уважно читайте договір – саме він захищає ваші права. У ньому обов'язково мають бути прописані розрахунок вартості нерухомості та спосіб оплати, умови розірвання угоди, розміри штрафів та комісій, відповідальність сторін тощо.

Автор:

Команда Нерухомі

Редакція

Досвідчені експерти у сфері юриспруденції, містобудівної діяльності, архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Вони спеціалісти з багатолітнім досвідом роботи в державних структурах, відповідною освітою та знаннями, які вирішили приєднатись до проєкту, щоб допомогти оздоровити ринок нерухомості.

Усі статті автора

Коментарі

97

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом