Инвестиции в недвижимость имеют определенные риски: покупка воздуха вместо квадратных метров, сложности с подключением коммуникаций, несоответствие завершенного проекта заявленному, затягивание сроков ввода в эксплуатацию и даже появление долгостроя. К тому же в Украине отсутствует законодательство, защищающее интересы граждан, которые приобретают права на будущие квартиры.
С какими проблемами могут столкнуться инвесторы и когда стоит отказаться от покупки жилья в новостройке рассказал юрист, управляющий партнер ЮФ KopotLawyers и соучредитель онлайн-сервиса юридической проверки недвижимости Monitor.Estate Владимир Копоть.
Проблема 1. Отсутствие разрешительных документов на строительство
Стоимость квартиры на этапе строительства существенно ниже стоимости квартиры в уже сданном объекте. Зачастую низкая цена обусловлена отсутствием разрешительных документов у застройщика: разрешения на выполнение строительных работ или сообщения о начале строительных работ и градостроительных условий и ограничений. Иногда у застройщика есть разрешение на реконструкцию, а по факту вырастает многоэтажка – это незаконно. Если у строительной компании нет одного из этих документов или они аннулированы – лучше отказаться от покупки квартир в такой новостройке, ведь очень большие шансы, что объект превратится в долгострой.
Проблема 2. Строительство на землях с неподходящим целевым назначением
Чтобы начать строительные работы, застройщик должен иметь земельный участок либо в собственности, либо в аренде. Если права на использование нет – это считается самозахватом земель, за что предусмотрена уголовная ответственность. Разрешение вопроса со строительством может растянуться на годы, а после судебных споров здание могут заставить снести.
Кроме права на использование участка, он должен быть с соответствующим целевым назначением – под жилую или общественную застройку (код 02.01, 02.03, 02.07, 02.10). К сожалению, такие земли быстро заканчиваются, поэтому "креативные" застройщики начинают строить жилье на землях, предназначенных под промышленность или там, где земельный участок еще не сформирован. Законных оснований принимать такое строительство в эксплуатацию нет, поэтому кроме коррупционных рисков на этапе строительства, после завершения прибавится еще и то, что инвесторы не смогут прописаться в квартире или не будут иметь коммуникаций.
Проблема 3. Строительство не по проекту
Когда начинается строительство, первым появляется зеленый забор, а рядом с ним технический паспорт, на котором указана информация о типе строительства, участниках, сроке окончания работ и т.д. Обычно в техпаспорте также есть визуализация, по которой можно сосчитать этажность. Если по факту этажей больше – это нарушение строительных норм, в результате сроки ввода могут затянуться. В лучшем случае застройщик будет вынужден корректировать проект, в худшем – сносить лишние этажи.
Проблема 4. Недобросовестные застройщики
Эта проблема достаточно комплексная, к ней можно отнести отсутствие строительных лицензий, оффшорные скандалы, финансовые проблемы и даже подставные компании, продающие воздух вместо жилья.
Строительная лицензия подтверждает, что компания отвечает определенным требованиям. Если у застройщика нет лицензии – во-первых, он не имеет права строить, во-вторых, нет гарантии, что строительные работы ведутся качественно.
Некоторые застройщики незаконно пользуются налоговыми льготами, привлекают в инвестиционный фонд покупателей, затем выводят деньги из фонда и исчезают в неизвестном направлении. Чтобы этого избежать, следует проверять бенефициаров компании, если среди них есть иностранные – это места, где потенциально могут осесть деньги инвесторов.
Иногда застройщики банкротятся – от этого сложно уберечься, однако можно предусмотреть. В судебном реестре могут находиться дела, касающиеся долгов контрагентам, расследования неуплаты налогов или незаконной передачи земельного участка, административные споры, в которых истец контролирующий орган. Если какие-либо из этих дел есть – лучше выбрать другого застройщика.
Проблема 5. Способ приобретения
Есть несколько вариантов приобретения квартиры, которые предлагают застройщики с помощью: инвестиционных договоров, фонда финансирования строительства, деривативов и приобретения имущественных прав, предварительных договоров, участия в жилищно-строительных кооперативах. Первые два предусмотрены законодательством, все остальные не защищают права инвесторов, ведь согласно им вряд ли получится обязать застройщика достроить объект или вернуть деньги в случае проблем.
Несмотря на то, что застройщики предлагают типичный договор, его следует дорабатывать и вместе с юристом прописывать следующие пункты: положение о задержке с вводом в эксплуатацию, штрафные санкции за возможные задержки, возврат средств в случае расторжения договора, привязку к курсу и т.д.
Как минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке
Для начала следует исследовать репутацию застройщика: есть ли сданные объекты, ведется ли строительство на других ЖК. Если застройщик имеет сданные объекты, узнайте соблюдались ли сроки сдачи в эксплуатацию, если нет, то по каким причинам были задержки. Если застройщик строит свой первый дом – быть уверенным в его надежности сложно, лучше консультироваться с юристом по недвижимости.
Проверьте, есть ли разрешительные документы: лицензия на строительство, градостроительные условия и ограничения, разрешение на строительство, документы на земельный участок и т.д. Убедитесь, что документы выданы на строительство жилья. Если застройщик отказывается показывать документы – следует сразу отказаться от покупки.
Убедитесь, что отсутствуют судебные споры между участниками строительного процесса и земельного участка, узнайте схему финансирования строительства. Если оно ведется за счет средств инвесторов – стоит проверить как продаются квартиры.
Считайте люфт квадратуры – за время строительства площадь квартиры может увеличиться на несколько метров. За лишние квадратные метры придется доплачивать.
И напоследок, внимательно читайте договор – именно он защищает ваши права. В нем обязательно должны быть прописаны расчет стоимости недвижимости и способ оплаты, условия расторжения сделки, размеры штрафов и комиссий, ответственность сторон и т.д.