Черговий локдаун, безсумнівно, внесе свої корективи у ринок нерухомості в Україні, бо у зв’язку з поширенням короновірусу багато хто переглянув свої пріоритети на житло. Замість придбання квартири у місті українці почали цікавитися заміською нерухомістю – власними будинками та котеджами. Згідно з офіційними цифрами Держастату, під час першого локдауну у першому півріччі 2020 року в Києві загальна площа будівництва нового житла скоротилася майже вшестеро – до 3,68 млн кв метрів. Зате в Київській області вона зросла вдвічі – до 1,36 млн кв метрів.
Тож пропонуємо 11 кроків, як правильно підійти до зведення власного будинку та не потрапити при цьому у якусь халепу. Рекомендації спеціально для НЕРУХОМІ підготував Денис Ванаш – CEO девелоперської компанії Lukas Boutique Development та засновник юридичної компанії Vanash Urban Lawyers. Девелоперська компанія працює в форматі Boutique Development, що значить фокус на невеликих масштабах при найвищій якості, та особливо чутливому підході до бажань інвесторів.
Крок перший: як обрати земельну ділянку
Коли постає питання про вибором земельної ділянки під забудову, необхідно спочатку перевірити наявність у земельної ділянки кадастрового номеру та її цільове призначення. Інформація про це міститься у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку та у витязі із Державного земельного кадастру. Якщо перший можна взяти у нотаріуса, то другий видає Держгеокадастр. Але і перший і другий документи без проблем можна дістати онлайн на веб-сайтах Мінюсту та Держгеокадастру.
Для будівництва індивідуального житлового будинку найбільш прийнятним є цільове призначення – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) (код 02.01. Класифікації видів цільового призначення земель).
Присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці відбувається при її формуванні. Тому відсутність кадастрового номеру свідчить про неналежне оформлення земельної ділянки як об’єкта нерухомості. До моменту формування земельної ділянки, її ніяк неможливо придбати чи набути на неї якісь інші права.
Крок другий: перевірка комунікацій
Перед придбанням ділянки варто перевірити наявність водопостачання, каналізації, газифікації, електричних ліній. Варто зауважити, що власноруч проводити комунікації – надзвичайно витратна справа. Якщо є бажання інвестувати у автономність майбутнього будинку (влаштування сонячних панелей, геотермального поля для опалення та кондиціонування), в такому випадку відсутність доступних комунікацій не є перешкодою для будівництва.
Хоча без електричних ліній, в будь-якому разі не обійтись. Також важливим є вивчення питання водопостачання, оскільки буріння свердловин також має свої підводні камені.
Крок третій: чи є безперешкодний проїзд
Важливим також є питання перевірки наявності безперешкодного проїзду до земельної ділянки. Буває так, що він проходить виключно через інші земельні ділянки, які знаходяться у приватній власності інших осіб. В такому випадку необхідно заздалегідь вирішити з сусідами питання користування землею для проїзду (проходу) з оформленням відповідного сервітуту.
Крок четвертий: топографічна зйомка
Крім того, що результати інженерно-геодезичних вишукувань є необхідними для проєктної організації при розробці проєкту майбутнього будинку, топографічна зйомка земельної ділянки дозволяє перевірити чи можуть у майбутньому виникнути майнові спори із сусідами. Ті можуть (помилково або навмисно) захопити частину чужої земельної ділянки та встигнути побудувати на ній свою огорожу чи якусь прибудинкову споруду.
Крок п’ятий: інженерно-геологічні вишукування
Ці заходи необхідні для визначення щільності ґрунтів земельної ділянки, щоб згодом обрати тип фундаменту майбутнього будинку. Іншим важливим фактором є визначення рівня ґрунтових вод на земельній ділянці. У випадку, якщо він високий, тоді при будівництві необхідно буде проводити роботи з водозниження рівня ґрунтових вод, що зрештою значно вплине на вартість нового будинку.
Крок шостий: отримання будівельного паспорту забудови земельної ділянки
Щоб отримати будівельний паспорт необхідно звернутися до виконавчого комітету місцевої ради, на території якої знаходиться земельні ділянка із відповідною заявою при будівництві будинку не вище двох поверхів без урахування мансарди з площею до 300 квадратних метрів. До заяви необхідно надати правовстановлюючі документи на земельну ділянку, ескізні наміри забудови, а також за бажанням проєкт будівництва.
Крок сьомий: розробка проєкту будинку
У разі розроблення проєкту на підставі будівельного паспорту, варто звернутися до проєктної організації, яка врахує індивідуальні вимоги клієнта. Крім того, вона не тільки буде супроводжувати будівництво будинку, здійснюючи авторський нагляд, а також може допомогти у виборі будівельних матеріалів, розробці інтер’єру будинку та ландшафтного дизайну.
При формуванні технічного завдання проєктній організації, рекомендуємо керуватись двома принципами – екологічністю та енергоефективністю.
Крок восьмий: отримання дозвільних документів на початок будівельних робіт
Для початку треба обрати підрядника. Після цього звернутись до виконавчого комітету місцевої ради (ЦНАП), на території якої знаходиться земельна ділянка, із повідомленням про початок виконання будівельних робіт.
Крок дев’ятий: будівельні роботи
Після реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт підрядник може розпочинати свою діяльність на земельній ділянці. За необхідності можна залучити незалежного інженера з технічного нагляду, якщо треба додатково контролювати технологію та порядок виконання будівельних робіт підрядником.
Крок десятий: прийняття будинку в експлуатацію
Після завершення будівництва треба звернутися до організації, яка має кваліфікаційний сертифікат з метою розробки паспорта технічної інвентаризації. Вже потім із декларацією про готовність об'єкту до експлуатації звернутися до виконавчого комітету місцевої ради (ЦНАП).
Крок одинадцятий: оформлення права власності на будинок
Для реєстрації права власності на будинок необхідно звернутися до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно (ЦНАП або приватний нотаріус відповідного нотаріального округу) із пакетом документів, до якого входять правовстановлюючі документи на земельну ділянку, технічний паспорт на будинок та декларація про готовність об’єкту до експлуатації. Результатом такого звернення буде внесення реєстратором в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно інформації про державну реєстрацію права власності на будинок.
Підбиваючи підсумки
Звести власний будинок – набагато складніше, ніж може здатися на перший погляд. Зараз тут викладені лише юридичні аспекти та поради щодо ведення будівництва. Кожна, навіть незначна помилка, обов’язково вдарить по кишені. Дуже багато залежить від обраного підрядника. Якщо його ідеї будуть збігатися з тим, що хоче клієнт, процес будівництва буде приємним та ефективним, а житло згодом стане затишним для родини.