Как построить собственное жилье: 11 шагов к осуществлению цели

Денис Ванаш 09.04.2021 - 10:05

Очередной локдаун, несомненно, внесет свои коррективы в рынок недвижимости в Украине, поскольку в связи с распространением короновируса многие пересмотрели свои приоритеты на жилье. Поэтому вместо приобретения квартиры в городе украинцы начали интересоваться загородной недвижимостью – собственными домами и коттеджами. Согласно официальным цифрам Госстата, в первый локдаун в первом полугодии 2020 г в Киеве общая площадь строительства нового жилья сократилась почти в шесть раз – до 3,68 млн кв метров. Зато в Киевской области она выросла вдвое – до 1,36 млн. кв метров.

В связи с этим предлагаем 11 шагов, как правильно подойти к возведению собственного дома и не попасть при этом впросак. Рекомендации специально для НЕРУХОМІ подготовил Денис Ванаш – CEO девелоперской компании Lukas Boutique Development и основатель юридической компании Vanash Urban Lawyers. Девелоперская компания работает в формате Boutique Development, что значит фокус на небольших масштабах при высоком качестве, и особенно чувствительном подходе к желаниям инвесторов.

Шаг первый: как выбрать земельный участок

Когда встает вопрос о выборе земельного участка под застройку, необходимо сначала проверить наличие у земельного участка кадастрового номера и его целевое назначение. Информация об этом содержится в выписке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество на земельный участок и в выписке из Государственного земельного кадастра. Если первый можно взять у нотариуса, то второй выдает Госгеокадастр. Но и первый и второй документы без проблем можно получить онлайн на сайтах Минюста и Госгеокадастра.

Для строительства индивидуального жилого дома наиболее приемлемым является целевое назначение – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) (код 02.01. Классификации видов целевого назначения земель).

Присвоение кадастрового номера земельному участку происходит при его формировании. Поэтому отсутствие кадастрового номера свидетельствует о ненадлежащем оформлении земельного участка как объекта недвижимости. До момента формирования земельного участка, его невозможно приобрести или получить на него какие-то другие права.

Шаг второй: проверка коммуникаций

Перед приобретением участка следует проверить наличие водоснабжения, канализации, газификации, электрических линий. Стоит отметить, что собственноручно проводить коммуникации – чрезвычайно затратное дело. Если есть желание инвестировать в автономность будущего дома (устройство солнечных панелей, обустройство геотермального поля для отопления и кондиционирования), в таком случае отсутствие доступных коммуникаций не является препятствием для строительства.

Хотя без электрических линий, в любом случае не обойтись. Также важным является изучение вопроса водоснабжения, поскольку бурение скважин также имеет свои подводные камни.

Шаг третий: есть ли беспрепятственный проезд

Важным также является вопрос проверки наличия беспрепятственного проезда к земельному участку. Бывает так, что он проходит исключительно через другие земельные участки, находящиеся в частной собственности других лиц. В таком случае необходимо заранее решить с соседями вопрос пользования землей для проезда (прохода) с оформлением соответствующего сервитута.

Шаг четвертый: топографическая съемка

Кроме того, что результаты инженерно-геодезических изысканий необходимы для проектных организаций при разработке проекта будущего дома, топографическая съемка земельного участка позволяет проверить могут ли в будущем возникнуть имущественные споры с соседями. Те могут (ошибочно или преднамеренно) захватить часть чужого земельного участка и успеть построить на ней свою ограду или какое-нибудь придомовое сооружение.

Шаг пятый: инженерно-геологические изыскания

Эти меры необходимы для определения плотности почв земельного участка, чтобы впоследствии выбрать тип фундамента будущего дома. Другим важным фактором является определение уровня грунтовых вод на земельном участке. В случае, если он высокий, тогда при строительстве необходимо будет проводить работы по водопонижению уровня грунтовых вод, что в конечном итоге значительно повлияет на стоимость нового дома.

Шаг шестой: получение строительного паспорта застройки земельного участка

Чтобы получить строительный паспорт необходимо обратиться в исполнительный комитет местного совета, на территории которого находится земельный участок с соответствующим заявлением при строительстве дома не выше двух этажей без учета мансарды с площадью до 300 квадратных метров. К заявлению необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, эскизные намерения застройки, а также по желанию проект строительства.

Шаг седьмой: разработка проекта дома

В случае разработки проекта на основании строительного паспорта, следует обратиться в проектную организацию, которая учтет индивидуальные требования клиента. Кроме того, она не только будет сопровождать строительство дома, осуществляя авторский надзор, а также может помочь в выборе строительных материалов, разработке интерьера дома и ландшафтного дизайна.

При формировании технического задания проектной организации, рекомендуем руководствоваться двумя принципами – экологичностью и энергоэффективностью.

Шаг восьмой: получение разрешительных документов на начало строительных работ

Для начала надо выбрать подрядчика. После этого обратиться в исполнительный комитет местного совета (ЦНАП), на территории которого находится земельный участок, с сообщением о начале выполнения строительных работ.

Шаг девятый: строительные работы

После регистрации уведомления о начале выполнения строительных работ подрядчик может начинать стройку на земельном участке. При необходимости можно привлечь независимого инженера по техническому надзору, если надо дополнительно контролировать технологию и порядок выполнения строительных работ подрядчиком.

Шаг десятый: принятие дома в эксплуатацию

После завершения строительства нужно обратиться в организацию, у которой есть квалификационный сертификат с целью разработки паспорта технической инвентаризации. Уже потом с декларацией о готовности объекта к эксплуатации обратиться в исполнительный комитет местного совета (ЦНАП).

Шаг одиннадцатый: оформление права собственности на дом

Для регистрации права собственности на дом необходимо обратиться к государственному регистратору прав на недвижимое имущество (ЦНАП или частный нотариус соответствующего нотариального округа) с пакетом документов, в который входят правоустанавливающие документы на земельный участок, технический паспорт на дом и декларация о готовности объекта к эксплуатации. Результатом такого обращения будет внесение регистратором в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество информации о государственной регистрации права собственности на дом.

Подводя итоги

Возвести собственный дом – гораздо сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Сейчас здесь изложены лишь юридические аспекты и советы по ведению строительства. Каждая, даже незначительная ошибка, обязательно ударит по карману. Очень многое зависит от выбранного подрядчика. Если его идеи будут совпадать с тем, что хочет клиент, процесс строительства будет приятным и эффективным, а жилье со временем станет уютным для семьи.

Комментарии

17.2т