Вихідні дані для проектування: чому забудовникам важливо їх враховувати, а інвесторам – перевіряти

Проектування будівельного об’єкта починається з отримання вихідних даних, на підставі яких розроблятиметься проектна документація. До вихідних даних, зокрема, належать містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки та технічні умови.

Розповідаємо, що містять в собі ці документи, навіщо вони потрібні, як їх отримати та чому інвесторам необхідно перевіряти їх наявність у забудовника.

Що таке МБУ

Містобудівні умови та обмеження забудови (МБУ) – документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення тощо.

Забудовник зобов’язаний отримати МБУ і розробляти проект з їх урахуванням.

Невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні – одна з підстав для відмови у видачі цього документу.

До містобудівної документації на місцевому рівні належить генеральний план населеного пункту, детальний план території та зонінг, якими визначаються функціональні зони території.

Водночас цільове призначення земельної ділянки встановлюється з урахуванням функціональної зони території, до якої вона належить.

Отже, при намірі збудувати приватний будинок на ділянці з цільовим призначенням "для розміщення будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості" (що належить до виробничої територій), у наданні МБУ буде відмовлено, до того ж без можливості змінити цільове призначення землі.

Слід зауважити, що у разі подання неповного пакету документів або недостовірної інформації – МБУ також не нададуть.

Що потрібно для отримання МБУ

Для отримання містобудівних умов та обмежень подається заява, до якої додаються:

  • копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою;

  • копія документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, або засвідчена згода його власника (у разі здійснення реконструкції або реставрації);

  • викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;

  • витяг із Державного земельного кадастру.

Надаються МБУ на безоплатній основі протягом 10 днів за місцерозташуванням земельної ділянки відповідними виконавчими органами сільських, селищних або міських рад з питань архітектури чи структурним підрозділом Київміськадміністрації з питань архітектури. У випадку розміщення земельної ділянки за межами населеного пункту – структурним підрозділом районної ради з питань архітектури.

Коли в МБУ немає потреби

Слід зазначити, що законом передбачений перелік об’єктів будівництва, що не потребують отримання МБУ.

До цього переліку належить, зокрема, здійснення реконструкції приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, що розміщені в існуючих будівлях. Або при реконструкції індивідуальних житлових будинків, дачних чи садових загальною площею до 300 кв. м та не більше 2-х поверхів тощо.

Так, наприклад, не вимагається отримання МБУ при реконструкції приміщення аптеки, що розміщена на першому поверсі житлового будинку, якщо будівельні роботи будуть виконуватись в межах існуючої конфігурації цього приміщення.

Що мають в собі МБУ

Крім відповідності цільового та функціонального призначення землі містобудівній документації, МБУ містять:

  • гранично допустиму висотність будівлі у метрах (наводити поверховість замість визначеної висоти є порушенням з боку органів архітектури);

  • максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки (сумарна площа земельної ділянки, що може бути забудована до всієї площі);

  • максимально допустиму щільність населення (визначається для багатоквартирної житлової забудови);

  • мінімально допустимі відстані від об’єкта, що проектується, до червоних ліній та існуючих будинків і споруд;

  • планувальні обмеження (тобто обмеження у використанні земельної ділянки, що встановлені державними будівельними нормами відповідно до містобудівної документації).

Обмеження можуть бути пов’язані з дотриманням санітарно-гігієнічних та природоохоронних норм, охоронними зонами пам’яток культурної спадщини, прибережними захисними смугами тощо).

Також визначаються охоронні зони об’єктів транспорту, зв’язку, інженерних комунікацій та відстані від об’єкта, що проектується, до існуючих інженерних мереж.

Звертаємо увагу, що скасування МБУ органами Держархбудінспекції є підставою для анулювання дозволу на виконання будівельних робіт, а отже, призведе до зупинення будівництва.

Технічні умови – не менш важливі

Технічні умови є не менш важливим документом, на підставі якого має здійснюватися проектування та який також має отримати забудовник. Вони включають вимоги до інженерного забезпечення об’єкта будівництва, які повинні відповідати його розрахунковим параметрам щодо водопостачання, теплопостачання, електропостачання тощо.

Пакет документів та необхідність отримання технічних умов залежить від виду необхідних умов та від того, чи створюється новий об’єкт будівництва.

Відсутність документів щодо технічних умов або невідповідність їх параметрам об’єкту будівництва може призвести до труднощів у прийнятті об’єкта в експлуатацію. В подальшому – до неналежного функціонування мереж постачання до кінцевого споживача.

Так, наприклад, враховуючи, що на скандальних житлових комплексах Войцеховського технічні умови не виконувались, більшість з цих об’єктів не мають сталого електро- та водопостачання.

Що робити інвесторам

Інвесторам необхідно перевіряти наявність МБУ у забудовника та їх відповідність намірам забудови, вказаним у дозвільному документі на будівництво.

Доступ до реєстрів МБУ здійснюється безоплатно на офіційних веб-сайтах органів архітектури (ведуться з червня 2017 року).

З огляду на те, що доступ до технічних умов через загальнодоступні джерела є неможливим, їх необхідно вимагати для ознайомлення у забудовника, аби пересвідчитися, що в майбутньому ви зможете отримувати належні комунальні послуги та комфортні умови проживання.

Коментарі

2.4т