Проектирование строительного объекта начинается с получения исходных данных, на основании которых будет разрабатываться проектная документация. К исходным данным, в частности, относятся градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка и технические условия.
Рассказываем, что содержат в себе эти документы, зачем они нужны, как их получить и почему инвесторам необходимо проверять их наличие у застройщика.
Что такое ГСУ
Градостроительные условия и ограничения застройки (ГСУ) – документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству относительно этажности и плотности застройки, отступлений домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства, озеленения и тому подобное.
Застройщик обязан получить ГСУ и разрабатывать проект с их учетом.
Несоответствие намерений застройки требованиям градостроительной документации на местном уровне – одно из оснований для отказа в выдаче этого документа.
К градостроительной документации на местном уровне относится генеральный план населенного пункта, детальный план территории и зонинг, которыми определяются функциональные зоны территории.
В то же время целевое назначение земельного участка устанавливается с учетом функциональной зоны территории, к которой она принадлежит.
Следовательно, при намерении построить частный дом на участке с целевым назначением "для размещения зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности" (что относится к производственной территорий), в предоставлении МБУ будет отказано, причем без возможности изменить целевое назначение земли.
Следует отметить, что в случае представления неполного пакета документов или недостоверной информации – МБУ также не предоставят.
istockphoto
Что нужно для получения МБУ
Для получения градостроительных условий и ограничений подается заявление, к которому прилагаются:
копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком;
копия документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимого имущества, или заверенное согласие его владельца (в случае осуществления реконструкции или реставрации);
выкопировки из топографо-геодезического плана М 1:2000;
выписка из Государственного земельного кадастра.
Предоставляются МБУ на безвозмездной основе в течение 10 дней по месторасположению земельного участка соответствующими исполнительными органами сельских, поселковых или городских советов по вопросам архитектуры или структурным подразделением Киевгорадминистрации по вопросам архитектуры. В случае размещения земельного участка за пределами населенного пункта – структурным подразделением районного совета по вопросам архитектуры.
Градостроительные условия и ограничения
kga.gov.ua
Когда в ГСУ нет нужды
Следует отметить, что законом предусмотрен перечень объектов строительства, для которых не требуется получение МБУ.
В этот перечень входит, в частности, осуществление реконструкции помещений без изменения их внешней конфигурации и функционального назначения, размещенных в существующих зданиях. Или при реконструкции индивидуальных жилых домов, дачных или садовых общей площадью до 300 кв.м и не более 2-х этажей и тому подобное.
Так, например, не требуется получение ГСУ при реконструкции помещения аптеки, расположенной на первом этаже жилого дома, если строительные работы будут выполняться в рамках существующей конфигурации этого помещения.
Что содержат в себе МБУ
Кроме соответствия целевого и функционального назначения земли градостроительной документации, МБУ содержат:
предельно допустимую высотность здания в метрах (указание этажности вместо определенной высоты –
нарушение со стороны органов архитектуры);
максимально допустимый процент застройки земельного участка (суммарная площадь земельного участка, который может быть застроен ко всей площади);
максимально допустимую плотность населения (определяется для многоквартирной жилой застройки);
минимально допустимые расстояния от проектируемого объекта до красных линий и существующих зданий и сооружений;
планировочные ограничения (то есть ограничения в использовании земельного участка, установленные государственными строительными нормами в соответствии с градостроительной документацией).
Ограничения могут быть связаны с соблюдением санитарно-гигиенических и природоохранных норм, охранными зонами памятников культурного наследия, прибрежными защитными полосами и т.д.).
Также определяются охранные зоны объектов транспорта, связи, инженерных коммуникаций и расстояния от проектируемого объекта к существующим инженерным сетям.
Обращаем внимание, что отмена ГСУ органами Госархстройинспекции является основанием для аннулирования разрешения на выполнение строительных работ, а следовательно, приведет к остановке строительства.
Технические условия – не менее важны
Технические условия – не менее важный документ, на основании которого должно осуществляться проектирование и который также должен получить застройщик. Они включают требования к инженерному обеспечению объекта строительства, которые должны отвечать его расчетным параметрам по водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению и т.п.
Пакет документов и необходимость получения технических условий зависит от вида необходимых условий и от того, создается ли новый объект строительства.
Отсутствие документов по техническим условиям или несоответствие их параметрам объекта строительства может привести к трудностям в принятии объекта в эксплуатацию. В дальнейшем – к ненадлежащему функционированию сетей снабжения к конечному потребителю.
Так, например, учитывая, что на скандальных жилых комплексах Войцеховского технические условия не выполнялись, большинство из этих объектов не имеют устойчивого электро- и водоснабжения.
Что делать инвесторам
Инвесторам необходимо проверять наличие ГСУ у застройщика и их соответствие намерениям застройки, указанным в разрешительном документе на строительство.
Доступ к реестрам ГСУ осуществляется бесплатно на официальных сайтах органов архитектуры (ведутся с июня 2017 года).
Учитывая то, что доступ к техническим условиям через общедоступные источники невозможен, их необходимо требовать для ознакомления у застройщика, чтобы убедиться, что в будущем вы сможете получать надлежащие коммунальные услуги и комфортные условия проживания.