Документи ЖК Navigator 2

Київ

вул. Коноплянська, 22

ЖК Navigator 2

Консультація юриста

Замовити

Дата оновлення 16.06.2021

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:78:053:0055

Цільове призначення: 15.07. Для розміщення та постійної діяльності інших, створених відповідно до законів України, військових формувань

Вид використання: для експлуатації та обслуговування нерухомого майна військового містечка № 41

Категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення

Форма власності: державна

Площа: 3.3917 га

Місце розташування: м. Київ, Оболонський р-н, вулиця Коноплянська, 22

Коментар експерта

Землі оборони можуть використовуватися для будівництва житла для військовослужбовців без зміни їх цільового призначення. Іншими словами, це місце допускає будівництво житлового комплексу.

Землекористування

Правокористувач: Управління державної охорони України (ЄДРПОУ 00037478)

Власник: Держава Україна в особі Київської міської державної адміністрації (ЄДРПОУ 00022527)

Вид речового права: право постійного користування земельною ділянкою.

Державна реєстрація речового права (в державному реєстрі прав): 21.02.2019.

Розпорядження Київської міської державної адміністрації від 19.02.2019 № 278 “Про надання земельної ділянки Управлінню державної охорони України у постійне користування для експлуатації та обслуговування нерухомого майна військового містечка № 41 на вул. Коноплянській, 22 в Оболонському районі м. Києва".

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво. Земельна ділянка була надана УДО у зв'язку з переходом прав на нерухоме майно військового містечка № 41 у 2011 році.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генерального плану м. Києва, території житлової забудови багатоповерхової (на розрахунковий період).

Містобудівні умови та обмеження від 30.10.2020 № 1241 Будівництво житла для військовослужбовців та членів їх сімей в комплексі багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями; м. Київ, Оболонський р-н, вулиця Коноплянська, 22.

Право на виконання будівельних робіт

Повідомлення про початок підготовчих робіт від 11.12.2020 № КВ 020201210520

Будівництво житла для військовослужбовців та членів їх сімей в комплексі багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями; м. Київ, Оболонський р-н, вулиця Коноплянська

Дозвіл на будівництво від 27.04.2021 № ІУ 013210419686 Будівництво житла для військовослужбовців та членів їх сімей в комплексі багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями в м. Києві, вулиця Коноплянська, б. 22

ТЕП: Кількість поверхів: 24-25; загальна кількість квартир: 1498; наземний паркінг: 600 машиномісць; кількість автостоянок: 97 машиномісць.

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: УПРАВЛІННЯ ДЕРЖАВНОЇ ОХОРОНИ УКРАЇНИ

Проектувальник: ТОВ "ЦЕНТРБУДПРОЕКТ"(ЄДРПОУ 36993709)

Технічний нагляд: Шумахер Валерій Іванович (АЕ 002574, АТ 004649 )

Авторський нагляд: Боровик Ганна Дмитрівна (АА 004523 )

Підрядник: ПрАТ "ДОМОБУДІВНИЙ КОМБІНАТ №4" (ЄДРПОУ 05503160)

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 24.11.2022

Назва

ПРАТ "ДБК-4" / ЕГРПОУ: 05503160

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

22.05.1995

Розмір статутного капіталу

30 426 190 грн

Уповноважені особи

РОМАНЕНКО ВОЛОДИМИР ВОЛОДИМИРОВИЧ

Бенефіціари

Шилюк Петро Степанович

Нерухомість та земельні ділянки

73

Ліцензія

Замовник

Оновлено: 23.11.2022

Назва

УПРАВЛІННЯ ДЕРЖАВНОЇ ОХОРОНИ УКРАЇНИ / ЕГРПОУ: 00037478

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

16.08.1992

Уповноважені особи

РУДЬ СЕРГІЙ ЛЕОНІДОВИЧ

Нерухомість та земельні ділянки

Дані оновлюються

Фактори ризику

Cудових справ та перевірок контролюючих органів щодо ЖК NAVIGATOR-2 експерти НЕРУХОМІ не виявили.

Коментар експерта

Враховуючи реформування системи архбудконтролю, перевірки на даний час унеможливлені. Зазначені обставини зменшують інвестиційні ризики в будівництво.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Санітарно-захисна зона

Ділянка проектування частково потрапляє в санітарно-захисну зону: гаражних кооперативів, відстань від яких до житлових будинків складає 35 м та цеху заводу залізобетонних виробів “ДБК-4", відстань від якого складає більше 125 метрів.

Коментар експерта

Згідно експертного звіті забудовником дотриманні санітарно-захисні зони для житлового будівництва.

2. Висотність

Згідно вимог містобудівних умов та обмежень у разі проектування об'єкта вище 45 м необхідно погодження проектних рішення в частині визначення максимальної відмітки висоти з Державіаслужбою. Враховуючи, що поверховість житлових будинків складає 24-25 поверхів, експерти НЕРУХОМІ направили запит до Державіаслужби для встановлення наявності погодження.

Коментар експерта

У випадку відсутності висновку Державіаслужби, наявний ризик зупинення будівництва, що буде мати вплив на строк прийняття ЖК в експлуатацію.

3. Житлові будинки

Комплекс складається з чотирьох будинків:

Житлові будинки № 1 та № 2 - 25-поверхові трьохсекційні на основі серії АПВС;

Житловий будинок № 3 - 24-поверховий двосекційний індустріальний крупнопанельний індивідуального планування;

Житловий будинок № 4 - 25-поверховий каркасно-монолітний;

Житлові будинки № 1, №2, №3 мають несучі стіни із збірних залізобетонних конструкцій, передбачено влаштування системи навісного вентильованого фасаду;

Для будинку № 4 передбачена система скріпленої теплоізоляції BaumitPro.

Коментар експерта

Інвесторам слід звернути увагу, що будинки комплексу ЖК NAVIGATOR-2 не подібні між собою та мають різні характеристики, що безумовно впливає на ціноутворення квартири залежно від розміщення.

4. Паркомісця

Проектом передбачено наявність наземного автоматизованого гаражу на 300 м/м та три наземні гаражі на 100 м/м кожен.

Також, запроектовано 97 відкритих м/м для тимчасового зберігання автомобілів (з них 8 - для зарядки електричних автомобілів).

Таким, чином на 1498 квартир передбачено всього 600 паркомісць та 97 місць на автостоянці, що не відповідає нормам ДБН.

Згідно ДБН, необхідна кількість паркомісць на таку кількість квартир повинна складати 749 місць у паркінгу та 224 місць на автостоянці.

Згідно екпертного звіту щодо розгляду проекту, недостача машино-місць компенсується за рахунок використання відкритих майданчиків автомобілів ПрАТ “ДБК-4", про що є відповідна згода (лист Голови правління від 04.12.2020 № 24-771).

Коментар експерта

Згідно листа Мінрегіону від 21.02.2019 № 7/14 5/2917-19, обґрунтування невідповідності вимогам ДБН в інший спосіб (окрім НТР), зокрема листами установ та організацій не допускається. Проте, вказане не стало перешкодою в отриманні дозволу. Звертаємо увагу, що експертиза проекту не містить інформацію скільки машиномісць буде компенсуватися за рахунок території ПрАТ “ДБК-4".

5. Прибудинкова територія

Площа озеленення складає - 0, 7651 га згідно проекту. Передбачені майданчики для ігор дітей дошкільного та молодшого віку, відпочинку дорослого населення, фізкультурні та господарські майданчики. Недостатня площа фізкультурних майданчиків компенсується за рахунок спортивного комплексу ПрАТ “ДБК-4", що підтверджується відповідним листом-згодою керівництва.

Коментар експерта

Забудовник порушив норми ДБН, що не стало перешкодою в отриманні дозволу, адже згідно листа Мінрегіону від 21.02.2019 № 7/14 5/2917-19, обґрунтування невідповідності вимогам ДБН в інший спосіб (окрім НТР), зокрема листами установ та організацій не допускається. Крім того, можливість використання спорткомплексу “ДБК-4" не є належною компенсацію недостатньої площі фізкультурних майданчиків. А враховуючи місцезнаходження ЖК у промзоні серед гаражних кооперативів, не забезпечення належної прибудинкової території має вагомий вплив на комфорт мешканців.

6. Дитячий дошкільний навчальний заклад

ДНЗ для короткотривалого перебування дітей запроектовано на першому поверсі будинку № 3. Планується розмістити 6 груп по 10 дітей в кожній ( 3 ясельні групи та 3 садові).Термін перебування дітей - до 4 год та без організації харчування. Всього місткість ДНЗ складає 60 місць.

Коментар експерта

Місто не зобов’язувало забудовника будувати дитячий садок на території комплексу, тому наміри з його будівництва є позитивним показником для забудовника.

7. Щодо отримання дозволу на будівництво

Дозвіл було отримано з третьої спроби. Підстави, що будуть мати вплив на комфорт мешканців зазначені у відмові від 03.02.2021:

об'єкт будівництва не забезпечений мінімально допустимою площею земельної ділянки; при проектуванні об’єкт будівництва не забезпечено достатньою кількістю паркувальних місць; проектом не забезпечено нормативних розмірів прибудинкових майданчиків (для тимчасової стоянки велосипедів та для занять фізкультурою); відсутній висновок ОВД.

Водночас експертиза проекту будівництва здійснена ще 8 грудня 2020 року, а отже дозвіл надано на проект будівництва, зауваження в якому не усунуто.

Друга відмова від 29.04.2021 стосувалась формальних підстав.

Коментар експерта

Як вбачається з підстав для відмови, та як встановлено експертами НЕРУХОМІ, забудовником порушено вимоги щодо забезпечення паркомісцями та майданчиками для занять фізкультурою. Вказане не несе ризиків для інвестування, проте повинно мати вплив на визначення ціни за квадратний метр.

8. Відповідність ЖК заявленому комфорт-класу:

І. Місцерозташування:

В системі міста: район віддаленний від центральної частини міста

По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: відсутні вказані зони

По відношенню до міського громадського транспорту: доступність до зупинок громадського транспорту приблизно 1 км. Найближча станція метро Мінська на відстані до 5 км.

По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу (ТЦ “Полярний", ТРЦ “Караван"), базовий набір необхідних об'єктів в складі комплексу.

ІІ. Зовнішній вигляд

Технологія будівництва: монолітно-каркасна, збірна (панельна).

Благоустрій прибудинкової території: передбачено упорядження, озеленення території; стоянка для розміщення велосипедів. Навколо кожного будинку по периметру влаштована кільцева велодоріжка.

ІІІ. Загальні характеристики

Кількість квартир в під'їзді: 150-160 квартир в панельних будинках; 288 в каркасно-монолітному.

Кількість квартир на поверсі: до 7

Площа квартир:

1-к - від 43 кв.м;

2-к - від 66, 64 кв.м;

3-к - від 93 кв.м.

Висота стелі: 2,7 - 3 м.

Забезпечення паркомісцями: наземний паркінг на 600 машиномісць, що на 40 % задовільняє потреби мешканців (для відповідності комфорт-класу необхідно - 749 місць).

IV. Комфорт мешканців

Охорона: відсутня

Інфраструктура будинку комплексу: відкрита для зовнішніх відвідувачів. Наявність нежитлових площ для розміщення об'єктів соціально-побутової інфраструктури. Наявність власної дитячої дошкільної установи.

Коментар експерта

Технологія будівництва - панельна (трьох будинків), відсутність доступних місць для рекреації та кількість паркомісць в ЖК не відповідають заявленому комфорт-класу.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

Щодо будівництва житла для військовослужбовців

Згідно Закону України “Про використання земель оборони" землі оборони можуть використовуватися для будівництва житла для військовослужбовців без зміни їх цільового призначення.

Процедура організації будівництва житла для військовослужбовців та членів їх сімей здійснюється на конкурсних засадах.

Конкурс оголошується на підставі погодженого з Кабінетом Міністрів України переліку земельних ділянок.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 22.05.2013 № 666, до переліку земельних ділянок, що належать до земель оборони, на яких планується будівництво житла для військовослужбовців та членів їх сімей із залученням небюджетних коштів включена земельна ділянка на вул. Коноплянська, 22 у м. Києві, площа 3,3917 га (8000000000:78:053:0055).

Конкурсна комісія розробляє та затверджує вимоги щодо будівництва житла (кількості квартир та загальної площі житла), прогнозні строки закінчення його будівництва та здачі в експлуатацію.

Згідно Конкурсних вимог, що були затверджені протоколом засідання конкурсної комісії Управління державної охорони України від 25.02.2019, розрахункова частка житла, що підлягає передачі УДО складає:

не менше 5760, 91 кв.м та не менше 86 квартир.

Переможцем є учасник конкурсу, який подав найкращу конкурсну пропозицію.

Рішенням конкурсної комісії Управління державної охорони України (протокол від 27.03.2019 № 4), переможцем конкурсу, що забезпечить найкращі умови будівництва комплексу житлових будинків для військовослужбовців УДО на вул. Коноплянській, 22 в м. Києві визначено ТОВ "ДБК-ПАРТНЕР".

Згідно повідомлення про акцепт конкурсної пропозиції щодо будівництва комплексу житлових будинків для військовослужбовців ТОВ “ДБК-ПАРТНЕР" запропонувало не менше 6000 кв.м житла.

Між УДО та ТОВ “ДБК-ПАРТНЕР" укладено Договір від 26.04.2019 № 206/2019 про будівництво житла для військовослужбовців та членів їх сімей.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом