З 2021 року на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 27.04.2021 р. № ІУ013210419686, наданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, розпочато будівництво об’єкту.
Коригуванням проекту, передбачено внесення змін до генерального плану, планувальних та архітектурно-будівельних рішень, в також збільшення кількості пускових комплексів в І черзі будівництва, а саме:
- зміна конструктивної схеми житлового будинку № 4 з каркасно-монолітної на збірно-панельну (4-й пусковий комплекс І черги);
- зміна поверховості житлового будинку № 4 з 25 на 24 поверхи;
- зміна архітектурно-планувальних рішень квартир, офісів та підвалу житлового будинку №4;
- будівництво автомийки самообслуговування № 8 за ГП (5-й пусковий комплекс І черги);
- зміна функціонального призначення вбудованих приміщень в житлових будинках №№ 1, 2, 3 замість нежитлових приміщень та приміщень громадського призначення влаштовуються офісні приміщення з відповідним переплануванням;
- збільшення площі диспетчерської, розташованої в житловому будинку №1, у зв’язку з переплануванням приміщень;
- зміна проектних рішень прибудованої РП/ТП до будівлі для зберігання велосипедів в частині зміни переобладнання з РП/ТП на ТП;
- зміна техніко-економічних показників, які відносилися до затвердженого проекту.
1. Санітарно-захисна зона
Ділянка проектування частково потрапляє в санітарно-захисну зону: гаражних кооперативів, відстань від яких до житлових будинків складає 35 м та цеху заводу залізобетонних виробів “ДБК-4", відстань від якого складає більше 125 метрів.
Коментар експерта
Згідно експертного звіті забудовником дотриманні санітарно-захисні зони для житлового будівництва.
2. Висотність
Згідно вимог містобудівних умов та обмежень у разі проектування об'єкта вище 45 м необхідно погодження проектних рішення в частині визначення максимальної відмітки висоти з Державіаслужбою. Враховуючи, що поверховість житлових будинків складає 24-25 поверхів, експерти НЕРУХОМІ направили запит до Державіаслужби для встановлення наявності погодження.
Коментар експерта
У випадку відсутності висновку Державіаслужби, наявний ризик зупинення будівництва, що буде мати вплив на строк прийняття ЖК в експлуатацію.
3. Житлові будинки
Комплекс складається з чотирьох будинків:
Житлові будинки № 1 та № 2 - 25-поверхові трьохсекційні на основі серії АПВС;
Житловий будинок № 3 - 24-поверховий двосекційний індустріальний крупнопанельний індивідуального планування;
Житловий будинок № 4 - 25-поверховий каркасно-монолітний;
Житлові будинки № 1, №2, №3 мають несучі стіни із збірних залізобетонних конструкцій, передбачено влаштування системи навісного вентильованого фасаду;
Для будинку № 4 передбачена система скріпленої теплоізоляції BaumitPro.
Коментар експерта
Інвесторам слід звернути увагу, що будинки комплексу ЖК NAVIGATOR-2 не подібні між собою та мають різні характеристики, що безумовно впливає на ціноутворення квартири залежно від розміщення.
4. Паркомісця
Проектом передбачено наявність наземного автоматизованого гаражу на 300 м/м та три наземні гаражі на 100 м/м кожен.
Також, запроектовано 97 відкритих м/м для тимчасового зберігання автомобілів (з них 8 - для зарядки електричних автомобілів).
Таким, чином на 1498 квартир передбачено всього 600 паркомісць та 97 місць на автостоянці, що не відповідає нормам ДБН.
Згідно ДБН, необхідна кількість паркомісць на таку кількість квартир повинна складати 749 місць у паркінгу та 224 місць на автостоянці.
Згідно екпертного звіту щодо розгляду проекту, недостача машино-місць компенсується за рахунок використання відкритих майданчиків автомобілів ПрАТ “ДБК-4", про що є відповідна згода (лист Голови правління від 04.12.2020 № 24-771).
Коментар експерта
Згідно листа Мінрегіону від 21.02.2019 № 7/14 5/2917-19, обґрунтування невідповідності вимогам ДБН в інший спосіб (окрім НТР), зокрема листами установ та організацій не допускається. Проте, вказане не стало перешкодою в отриманні дозволу. Звертаємо увагу, що експертиза проекту не містить інформацію скільки машиномісць буде компенсуватися за рахунок території ПрАТ “ДБК-4".
5. Прибудинкова територія
Площа озеленення складає - 0, 7651 га згідно проекту. Передбачені майданчики для ігор дітей дошкільного та молодшого віку, відпочинку дорослого населення, фізкультурні та господарські майданчики. Недостатня площа фізкультурних майданчиків компенсується за рахунок спортивного комплексу ПрАТ “ДБК-4", що підтверджується відповідним листом-згодою керівництва.
Коментар експерта
Забудовник порушив норми ДБН, що не стало перешкодою в отриманні дозволу, адже згідно листа Мінрегіону від 21.02.2019 № 7/14 5/2917-19, обґрунтування невідповідності вимогам ДБН в інший спосіб (окрім НТР), зокрема листами установ та організацій не допускається. Крім того, можливість використання спорткомплексу “ДБК-4" не є належною компенсацію недостатньої площі фізкультурних майданчиків. А враховуючи місцезнаходження ЖК у промзоні серед гаражних кооперативів, не забезпечення належної прибудинкової території має вагомий вплив на комфорт мешканців.
6. Дитячий дошкільний навчальний заклад
ДНЗ для короткотривалого перебування дітей запроектовано на першому поверсі будинку № 3. Планується розмістити 6 груп по 10 дітей в кожній ( 3 ясельні групи та 3 садові).Термін перебування дітей - до 4 год та без організації харчування. Всього місткість ДНЗ складає 60 місць.
Коментар експерта
Місто не зобов’язувало забудовника будувати дитячий садок на території комплексу, тому наміри з його будівництва є позитивним показником для забудовника.
7. Щодо отримання дозволу на будівництво
Дозвіл було отримано з третьої спроби. Підстави, що будуть мати вплив на комфорт мешканців зазначені у відмові від 03.02.2021:
об'єкт будівництва не забезпечений мінімально допустимою площею земельної ділянки; при проектуванні об’єкт будівництва не забезпечено достатньою кількістю паркувальних місць; проектом не забезпечено нормативних розмірів прибудинкових майданчиків (для тимчасової стоянки велосипедів та для занять фізкультурою); відсутній висновок ОВД.
Водночас експертиза проекту будівництва здійснена ще 8 грудня 2020 року, а отже дозвіл надано на проект будівництва, зауваження в якому не усунуто.
Друга відмова від 29.04.2021 стосувалась формальних підстав.
Коментар експерта
Як вбачається з підстав для відмови, та як встановлено експертами НЕРУХОМІ, забудовником порушено вимоги щодо забезпечення паркомісцями та майданчиками для занять фізкультурою. Вказане не несе ризиків для інвестування, проте повинно мати вплив на визначення ціни за квадратний метр.
8. Відповідність ЖК заявленому комфорт-класу:
І. Місцерозташування:
В системі міста: район віддаленний від центральної частини міста
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: відсутні вказані зони
По відношенню до міського громадського транспорту: доступність до зупинок громадського транспорту приблизно 1 км. Найближча станція метро Мінська на відстані до 5 км.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу (ТЦ “Полярний", ТРЦ “Караван"), базовий набір необхідних об'єктів в складі комплексу.
ІІ. Зовнішній вигляд
Технологія будівництва: монолітно-каркасна, збірна (панельна).
Благоустрій прибудинкової території: передбачено упорядження, озеленення території; стоянка для розміщення велосипедів. Навколо кожного будинку по периметру влаштована кільцева велодоріжка.
ІІІ. Загальні характеристики
Кількість квартир в під'їзді: 150-160 квартир в панельних будинках; 288 в каркасно-монолітному.
Кількість квартир на поверсі: до 7
Площа квартир:
1-к - від 43 кв.м;
2-к - від 66, 64 кв.м;
3-к - від 93 кв.м.
Висота стелі: 2,7 - 3 м.
Забезпечення паркомісцями: наземний паркінг на 600 машиномісць, що на 40 % задовільняє потреби мешканців (для відповідності комфорт-класу необхідно - 749 місць).
IV. Комфорт мешканців
Охорона: відсутня
Інфраструктура будинку комплексу: відкрита для зовнішніх відвідувачів. Наявність нежитлових площ для розміщення об'єктів соціально-побутової інфраструктури. Наявність власної дитячої дошкільної установи.
Коментар експерта
Технологія будівництва - панельна (трьох будинків), відсутність доступних місць для рекреації та кількість паркомісць в ЖК не відповідають заявленому комфорт-класу.
