1. Щодо допустимого відсотку забудови території
ЖК Symbol зводиться на земельній ділянці площею 0,6911 га. Будинок ЖК Symbol займе 1631 м²= 0,1631 га, що становить 23,6% площі земельної ділянки
Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для будинків 11 поверхів і вище - 30%.
Коментар експерта
Таким чином, при будівництві ЖК Symbol забудовником дотримано норми ДБН щодо допустимого відсотку забудови земельної ділянки. При такій прибудинковій території проживання мешканців обіцяє бути комфортним.
2. Щодо кількості машиномісць
В ЖК Symbol заплановано підземний однорівневий паркінг на 200 машиномісць. Згідно ДБН загальна кількість машиномісць ЖК повинна становити 298 м/м, з них для постійного зберігання (паркінг) 259 м/м та 39 м/м для тимчасового зберігання.
Коментар експерта
Для запланованих 374 квартир такої кількості машиномісць недостатньо для дотримання норм ДБН. Загальна нестача паркомісць складає 98 машиномісць. Проте на сайті ЖК відсутня інформація щодо місткості відкритих майданчиків для паркування автомобілів як мешканців ЖК, так і гостей.
3. Щодо об’єктів (пам’яток) культурної спадщини
Ділянка, на якій будується ЖК, розташована у Центральному історичному ареалі м. Києва в зоні регулювання забудови третьої категорії.
Тому замовник зобов’язаний отримати погодження щодо проектної документації та дозволу на проведення земляних робіт від органу охорони культурної спадщини.
25.10.2016 листом № 50/10/61-16 Міністерство культури погодило ТОВ "РТ ДЕВЕЛОМЕНТ" історико-містобудівне обґрунтування об’єкту "Будівництво житлового комплексу з вбудованими та прибудованими громадськими приміщеннями та паркінгом на вул. Багговутівська, 16 (літ. А,Б) у Шевченківському районі м. Києва".
Коментар експерта
Експерти НЕРУХОМІ зробили запит до Міністерства культури (МКІП) щодо погодження проектної документації.
Крім того, в безпосередній близькості від будівельного майданчика розташовано щойно виявлений об'єкт культурної спадщини - будинок Леонтія Багговута, побудований в XIX ст. (вул. Багговутівська, 16 літ.А), і власником якого є ТОВ "РТ ДЕВЕЛОПМЕНТ". Відповідно до Охоронного договору на щойно виявлений об'єкт культурної спадщини за адресою вул. Багговутівська, 16 літ.А від 29.01.2018, ТОВ "РТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" зобов’язаний:
- використовувати об'єкт культурної спадщини під адміністративну будівлю;
- здійснювати продаж, передачу об’єкту в користування, володіння тільки з письмової згоди Департаменту охорони культурної спадщини КМДА;
- утримувати об1єкт культурної спадщини в належному технічному, протипожежному та санітарному стані;
- своєчасно проводити ремонт, виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи.
Коментар експерта
Яким чином замовник будівництва зможе виконати свої зобов’язання по Охоронному договору на щойно виявлений об'єкт культурної спадщини при будівництві ЖК - покаже час. Проте наявність цього об’єкту несе певні ризики, адже у випадку його пошкодження або руйнування Департаменту охорони культурної спадщини КМДА має право призупинити будівництво ЖК.
4. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Ділянка, на якій буде розташовано ЖК, потрапляє в зону обмежень забудови за умови безпеки польотів та до зони особливого контролю (зони повітряних підходів). Містобудівні умови вимагають від забудовника погодження проектних рішень в частині максимальної відмітки висоти об’єкта з Державіаслужбою.
Коментар експерта
Експерти НЕРУХОМІ зробили запит до Державіаслужби.
5. Щодо відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт
Звертаємо увагу, що дозвіл на виконання будівельних робіт замовник зміг отримати лише з третьої спроби.
Першу відмову було отримано в серпні 2020 року. Підставами для відмови у видачі дозволу були:
- не дотримано нормативні відстані до майданчиків для ігор дітей дошкільного і молодшого шкільного віку на відстані не менше 12 м від вікон житлових і громадських будівель внутрішньоквартальних проїздів та на відстані не менше 20 м від місць розміщення сміттєзбірників, короткочасних стоянок автотранспорту та відокремлених по периметру смугою зелених насаджень шириною не менше 3 м;
- не надано висновок з ОВД, що суперечить Закону України "Про оцінку впливу на довкілля";
- цільове призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови;
- не дотримано вимоги ч. 6 ст. 14 ЗУ Про архітектурну діяльність: Головний архітектор міста, району погоджує містобудівне та архітектурне проектне рішення об'єктів, розташованих в історичній частині міста, історичних ареалах, на магістралях та площах загальноміського значення;
- не надано висновків історико-містобудівного обґрунтування, у зв’язку з чим неможливо встановити гранично допустиму висоту будівлі;
- не надано погодження з КП МА Київ (Жуляни), Украерорухом.
Другу відмову замовник отримав в вересні 2020 року. Підставами для відмови у видачі дозволу були:
- цільове призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови;
- не дотримано вимоги ч. 6 ст. 14 ЗУ Про архітектурну діяльність: Головний архітектор міста, району погоджує містобудівне та архітектурне проектне рішення об'єктів, розташованих в історичній частині міста, історичних ареалах, на магістралях та площах загальноміського значення;
- проектом не забезпечено необхідну кількість паркувальних майданчиків;
- не дотримано вимоги п. 3 Містобудівних умов та обмежень щодо гранично допустимої щільності населення для житлової забудови;
- не дотримано вимоги ДБН щодо мінімальної розрахункової площі земельної ділянки.
Коментар експерта
Експертний звіт щодо розгляду проектної документації датований 21.08.2018, а отже усі зауваження що були надані ДАБІ в серпні та липні 2020 року не було усунуто. Це свідчить, що сам проект на будівництво не змінювався: паркувальних майданчиків недостатньо; щільність населення перевищено, та ін.
6. Пожежна безпека. Погодження відхилень від ДБН
Замовник будівництва 01.08.2018 звертався до секції з питань будівництва та архітектури Науково-технічної ради Мінрегіону з метою погоджень відхилень від ДБН. Протоколом Науково-технічної ради від 25.01..2019 відхилення від ДБН не погоджено.
- Відхилення від ДБН, що були зазначені у звернення замовника:
- Улаштування двох сходових кліток типу Н2 у житлових будинках з умовною висотою більше 26,5 м.
В проекті житлового будинку не передбачається влаштування внутрішньобудинкового сміттєпроводу.
При цьому, забудовником було заявлено про наступні компенсаційні заходи:
- система оповіщення та управління евакуюванням людей;
- на сходах встановити для системи аварійного освітлення світильники на акумуляторних батареях;
- влаштувати передачу сигналу про пожежу на цілодобовий пост охорони в приміщенні ЖЕКу;
- влаштувати цілодобове чергування спеціально підготовленого персоналу.
Відповідно ДБН у житлових будинках з умовною висотою більше 26,5 м при загальній площі квартир на поверсі 500 кв.м. і більше, слід передбачати не менше двох незадимлюваних сходових кліток; при цьому не менше 50 % з них повинні бути типу Н1, решту сходових кліток допускається проектувати типів Н2 або Н4.
7. Щодо забезпечення дитячими садками та школами
Проектом ЖК заплановано на першому поверсі будинку розміщення груп для короткотривалого перебування дітей дошкільного віку місткістю 50 дітей. На будинок в 374 квартири дитсадка на 50 дітей буде недостатньо. Хоча в пішохідній доступності є чимало дитячих садків: № 544 з яслами, № 180, № 40 з яслами, № 130 і україно-німецький дитячий садок. І на перший погляд здається, що проблем з влаштуванням дитини в дитсадок виникнути не повинно. Проте існуючі дитсадки навряд чи зможуть вмістити всіх бажаючих. Адже в цьому мікрорайоні, крім ЖК Symbol, будується ще чимало житлових комплексів: ЖК Лук’янівський каскад (259 квартир), ЖК Нагірна, 25 (1043 квартири), ЖК Київська Швейцарія (1253 квартири), ЖК UNIT.Home (2471 квартира), ЖК пров. Делегатський (152 квартири).
З школами ситуація аналогічна. В мікрорайоні є 3 середні школи: № 139, № 1 і № 70. З усіх вище перерахованих ЖК тільки в ЖК UNIT.Home передбачено будівництво школи, але на яку кількість учнів вона розрахована - невідомо.
Коментар експерта
Інвесторам, що мають дітей дошкільного та шкільного віку, доведеться вирішувати проблему з влаштуванням дітей в дитсадок або школу, так як навчальні заклади мікрорайону не зможуть вмістити всіх бажаючих.
8. Щодо дорожнього руху
ЖК Symbol розташований на вулицы Багговутівській. Це неширока вулиця і вже зараз на ній часто бувають затори. При цьому поряд з нею кілька ЖК тільки будуються. І після введення їх в експлуатацію ситуація на дорозі тільки погіршиться.
9. Щодо особливостей розміщення квартир
Вище вже згадувалося, що проектом заплановано по 17 квартир на поверсі. Ми знайшли план поверху, який пропонують у відділі продаж.
10. Щодо кількості ліфтів
ДБН передбачено, що в 20-25-поверхових будинках мінімально необхідна кількість ліфтів - 4 шт. Проектом заплановано, що сполучення між поверхами здійснюється за допомогою 4-х ліфтів. Проте на поповерховому плані можна побачити 5 ліфтових шахт - для 3 пасажирських та 2 вантажних ліфтів.
11. Відповідність ЖК заявленому комфорт-класу
Девелопер презентує ЖК Symbol як комплекс класу “комфорт"
Місце розташування
В системі міста: в центральній частині міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: парк Котляревського - 0,6 км, Бабин Яр - 2,5 км, Кирилівський гай - 2,6 км, і Куренівський парк - 3,2 км.
По відношенню до міського громадського транспорту: доступність до зупинок громадського транспорту менше 500 м. Найближча станція метро Лук’янівська - на відстані 900 м.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торгової інфраструктури (найближчі): ТЦ Променада (0,4 км), Фітнес-клуб "Sport Life" (менше 0,55 км), дитячий садок № 544 (0,6 км), дитячий садок № 180 (0,85 км), дитячий садок № 40 (0,85 км), спеціалізована школа № 61 (1,0 км), , спеціалізована школа № 1 (1,0 км), Київська обласна клінічна лікарня (1,0 км), Інститут нейрохірургії ім. Ромаданова (0,6 км), госпіталь з поліклінікою ГУ МВС України (50 м).
Загальні характеристики
1) наявні 2-кімнатні квартири з площею від 75,65 кв.м (для комфорт-класу допускається не менше 50 кв.м).
2) наявні 3-кімнатні квартири з площею від 100,96 кв.м (для комфорт-класу допускається не менше 65 кв.м).
3) Кількість паркомісць: 200 машиномісця в паркінгу на 374 квартир (1 машиномісце на 2 квартири - ознака комфорт-класу, забезпечено на 107%).
4) Висота стелі – 2,7 м.
Коментар експерта
НЕ відповідає кількість квартир у будинку - 374, ознака комфорт-класу - до 200 квартир у будинку.
Коментар експерта
НЕ відповідає: кількість квартир на поверсі 17, для комфорт-класу допускається до 10 квартир.
Коментар експерта
НЕ відповідає: 1-кімнатнатні квартири з площею від 31,26 кв.м, для комфорт-класу допускається не менше 36 кв.м.
Зовнішній вигляд
1) Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
2) Зовнішні стіни: цегла.
3) Благоустрій прибудинкової території:
на експлуатованій покрівлі стилобату облаштовується дворовий простір (майданчики різного призначення)
озеленення - газони, дерева та кущі.
Інженерні системи
Система опалення – централізована система теплозабезпечення;
Система протипожежної сигналізації – датчики пожежної безпеки;
Вертикальний транспорт: передбачено встановити 4 ліфти.
Комфорт мешканців
Охорона території : Ні ( не обов'язкова для комфорт класу)
Закрита територія від автомобілів
Інфраструктура комплексу: дитячі майданчики, спортивні зони.
