1. Щодо допустимого відсотку забудови території
ЖК BEREG Residence зводиться на земельній ділянці площею 1,9312 га. Будинок займе 5773,65 м²= 0,577365 га, таким чином під забудовою буде знаходиться 30% площі земельної ділянки.
Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки, при розміщенні житлового будинку 11 поверхів і вище - 30%.
Коментар експерта
Таким чином, при будівництві ЖК BEREG Residence забудовником дотримано норми ДБН щодо допустимого відсотку забудови земельної ділянки. При такій прибудинковій території проживання мешканців обіцяє бути комфортним, якщо тільки пізніше забудовник не вирішить побудувати ще один чи кілька будинків.
2. Щодо кількості машиномісць
В ЖК BEREG Residence заплановано наземний двоповерховий паркінг на 300 машиномісць. Для запланованих 520 квартир такої кількості достатньо і відповідає ДБН. Згідно ДБН у ЖК для постійного зберігання (паркінг) необхідно 271 машиномісце, для тимчасового зберігання - 41 м/м, всього – 312 м/м. Тобто, потрібно забезпечити всього 12 м/м для тимчасового зберігання для відповідності ДБН.
Коментар експерта
Вважаємо, що при існуючій прибудинковій території забудовник легко знайде місце для гостьового паркінгу навіть більше, ніж на 12 паркомісць, при умові їх облаштування.
3. Щодо санітарно-захисних зон
Територія ЖК частково потрапляє в санітарно-захисну зону від споруд зовнішнього транспорт (залізнича колія) та частково в санітарно-захисну зону установ комунального господарства (гаражний кооператив). Проектними рішеннями ДПТ передбачено розміщення житлових будинків комплексу за межами санітарно-захисної зони, проте наразі у експертів НЕРУХОМІ відсутній генеральний план забудовника щодо місця розташування ЖК на території.
Від меж земельної ділянки до магістральної залізничної гілки - близько 40 м. Рівень шуму від залізниці становить 71-75 дБа.
Відповідно до санітарних норм, допустимі рівні шуму в житлових приміщеннях з 7:00 до 23:00 не повинні перевищувати 55 дБ, вночі - не більше 45 дБ. На прибудинковій території рівень шуму теж нормується: вдень він не повинен перевищувати 70 дБ, а вночі - 60 дБ.
Коментар експерта
Проживання в ЖК буде комфортним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів. Крім того, експерти НЕРУХОМІ звернулись до ДАБІ з проханням про отримання генплану об'єкта для встановлення дотримання вимог санітарно-захисних зон.
4. Щодо підтоплюваних територій
Територія ЖК частково затоплюється повінню на 1% забезпеченості. Також територія частково підтоплюється грунтовими водами. Грунтові води знаходяться на глибинах вище 2,5 м. Ґрунтові води гідравлічно зв’язані з рівнем води р. Дніпро і залежать від коливання води в р. Дніпро.
Проектом передбачено заходи з інженерної підготовки території будівництва: вертикальне планування поверхні; організація відведення дощових і талих вод за допомогою закритої мережі дощових каналізацій; гідроізоляції підземної частини споруд.
Коментар експерта
Забудовник повинен забезпечити виконання комплексу заходів по захисту території від підтоплення грунтовими та затоплення повеневими водами та виконати певну інженерну підготовку території від підтоплення та затоплення.
5. Щодо дитячого садочку
Проектом ЖК заплановано приміщення для розташування трьох груп для короткотривалого перебування дітей дошкільного віку місткістю по 10 дітей кожна (всього 30 місць). Формально замовник виконав проектні рішення ДПТ, щодо забезпечення місць в дошкільному навчальному закладі.
Проте, нормативна кількість місць для ЖК BEREG Residence згідно ДПТ, визначена з розрахунку, що чисельність мешканців буде складати 745 чоловік на 228 квартир у комплексі. Забудовником ж збільшено кількість мешканців до 1140, виходячи з запланованої кількісті квартир - 520.
Коментар експерта
Вибіркове дотримання положень ДПТ забудовником, призведе до нестачі місць для дітей у дошкільних навчальних закладах. Іншими словами, забудовник знехтував комфортом мешканців для забезпечення своєї комерційної вигоди.
6. Щодо цільового призначення земельних ділянок
В даний момент обидві земельні ділянки призначені для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-адміністративного, офісного, торгового комплексу і об'єкта інженерно-транспортної інфраструктури.
Варто відзначити, що в 2018 році заради зведення житлового комплексу на проспекті Степана Бандери, З0 і 30-А Київська міська рада змінила призначення даних двох земельних ділянок своїм Рішенням від 06.06.2018 № 685/4749 і Рішенням від 24.04.2018 № 933/4997. До цього ділянка площею 1,56 га (8000000000:78:167:0007) призначалася для будівництва, обслуговування та експлуатації офісних, торгових і господарських приміщень. А ділянка площею 0,36 га (8000000000:78:167:0023) – для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу будівель і споруд для надання автопослуг, офісу та господарських приміщень.
Коментар експерта
Це позитивно характеризує замовників будівництва ЖК. Вони не скористалися улюбленою “сірою" схемою інших забудовників - будівництво багатофункціонального комплексу. Замовники будівництва ЖК BEREG Residence пішли законним шляхом: звернулися до Київської міської ради з проханням змінити цільове призначення земельних ділянок та привести його у відповідність до ДПТ.
7. Щодо отримання дозволу
Треба відзначити, що дозвіл на будівництво було отримано не з першої спроби. В грудні 2020 року ДАБІ відмовляла у видачі дозволу на будівництво на просп. Степана Бандери 30, 30-А. Підставами для надання відмови були, зокрема:
- проектування ведеться за межами відведеної земельної ділянки;
- проектом не передбачено влаштування майданчиків для тимчасової стоянки велосипедів;
- об‘єкт будівництва не забезпечений зарядними пристроями для автомобілів з електричними двигунами;
- будинок не поділено на протипожежні відсіки по висоті через кожні 50 м;
- не виконані вимоги щодо забезпечення під’їзду та кругового руху пожежної техніки біля будинку;
- не виконано вимоги щодо розміщення площадки для вертольотів;
- не виконано вимоги щодо влаштування ліфтів з прохідною кабіною;
- не надано погодження висотності уповноваженим органом з питань цивільної авіації.
В січні 2021 року замовником було отримано дозвіл на будівельні роботи на підставі експертного звіту на проектну документацію, що датований 11 листопада 2020. Вказане свідчити, що після надання зауважень ДАБІ в грудні 2020 року , проект на будівництво не змінювали.
Коментар експерта
Як бачимо, зауваження ДАБІ стосувалися в тому числі пожежної безпеки. Так у випадку відсутності проїздів для пожежних машин, що забезпечують доступ пожежних у будь-яку квартиру, безпека мешканців відсутня. Враховуючи, що ЖК BEREG Residence є висотним будинком, до нього застосовуються додаткові норми для безпеки мешканців. Так, площадки для посадки вертольотів необхідні для можливості доставки врятованих людей з висотного будинку під час пожежі. А також поділ будинку по висоті на протипожежні відсіки для створення димової перешкоди і нерозповсюдження диму по будинку. Інвестори повинні знати, що ці порушення норм ДБН, можуть в подальшому безпосередньо впливати на безпеку їх життя.
8. Щодо дозволу Державіаслужби
Коментар експерта
Державіаслужбою надано Висновок від 17.11.2020 № 1.2.16-9232-20 щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних приладів цивільної авіації, за адресою: : просп. Степана Бандери, 30, 30-А м. Києва.
9. Щодо парку "Почайна"
Обидві ділянки розташовуються в безпосередній близькості від затоки Волковата, яка повинна стати частиною території парку "Почайна".
В травні 2017 року Київська міська адміністрація оголосили переможця закритого конкурсу зі створення концепції парку "Почайна", який незабаром має з'явитись у Оболонському районі.
Команда київських архітекторів запропонувала облаштувати вздовж русла древньої річки пішохідний і велосипедний маршрути, а також ряд громадських просторів різного призначення. При цьому повинна бути продовжена і знаменита Оболонська набережна. У свою чергу, абсолютно новий маршрут повинен простягнутися від неї до станції метро "Почайна", а інший альтернативний маршрут - до місцевих торгових центрів, в які зараз можна потрапити тільки з боку автомагістралі та проспекту Бандери.
Коментар експерта
Хоча роботи над парком "Почайна" ще навіть не почалися, його околиці вже планують забудовувати.
9. Щодо гаражного кооперативу
Дозвіл на виконання будівельних робіт від 28.01.2021 № ІУ 013210111872 видано на дві земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:78:167:0007 та 8000000000:78:167:0023. В Містобудівних умовах та обмеження від 18.02.2020 № 170, крім цих ділянок, вказано також ділянку 8000000000:78:167:0005. Тобто передбачена забудова і цієї ділянки. Проте на цій ділянці розташовано гаражний кооператив “МОСТОВИК", якому земельна ділянка була виділена під будівництво гаражів рішенням Виконавчого комітету Київміськради ще в 1995, а введено в експлуатацію в 1999 році. В 2011 гаражним кооперативом “МОСТОВИК" було отримано містобудівні умови та обмеження на реконструкцію будівель гаражного комплексу. В період з 2012 по 2017 роки гаражний комплекс було введено в експлуатацію (перша, друга та третя черга). На даний момент на території кооперативу “МОСТОВИК" знаходиться 372 капітальних гаражних бокси, що знаходяться в приватній власності членів кооперативу.
Проектними рішеннями ДПТ вказаній земельній ділянці передбачено розміщення багатоповерхового гаража (паркінги)
.
Коментар експерта
Яким чином передбачалося використати цю ділянку під будівництво - незрозуміло. Адже для цього треба вирішити питання з 372 власниками гаражних боксів. А середня ціна, по якій на OLX виставляються гаражні бокси в кооперативі “МОСТОВИК" - 9 000-10 000 доларів США.
10. Щодо громадського транспорту
Поряд з майбутнім ЖК курсує тільки автобус № 114. Щоб скористуватися іншим громадським транспортом, треба дійти до Північного моста.
11. Відповідність класу
Забудовником поки що не заявлено клас ЖК BEREG Residence. Експерти НЕРУХОМІ здійснили аналіз наявної інформації для встановлення класу, до якого забудовник може віднести житловий комплекс.
Місце розташування: відповідає
В системі міста: центральний район; в прямій видимісті - гаражний кооператив.
По відношенню до громадського транспорту: найближча зупинка на відстані 300 м (4 хв) та 700 м (9 хв); метро в пішохідній доступності відсутнє, найближчі станції на відстані - до 5 км.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: озеро Вербне ( обладнано пляж, дозволено купання) на відстані до 1 км.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торгової інфраструктури: в пішохідній доступності ( 1,1 км) - Blockbuster Mall, METRO Cash & Carry - (1,2 км).
Загальні характеристики: частково відповідає
1) Кількість квартир в будинку: 520.
Коментар експерта
НЕ відповідає кількість квартир у будинку/підїзді – 520, ознака комфорт-класу - до 200 квартир у будинку.
2) Кількість квартир на поверсі: до 20.
Коментар експерта
НЕ відповідає кількість квартир на поверсі - 20, для комфорт-класу допускається до 10 квартир.
Коментар експерта
Експерти НЕРУХОМІ знайшли поверховий план будинку. Проект явно нетиповий. Завдяки такій формі будинку більшість квартир будуть видовими: на Дніпро або на панораму міста. За попередніми даними, на кожному поверсі буде розташовано по 20 квартир, з них однокімнатних – 14. Проте, в житловому будинку передбачено розміщення 6 ліфтів.
Коментар експерта
Згідно проекту, в будинку заплановано тільки 1-кімнатні та 3-кімнатні квартири.
3) Забезпечення паркомісцями: 300 місць (58 % від загальної кількості квартир). Відповідність комфорт-класу - 1 машиномісце на 2 квартири (забезпечено на 115%).
Зовнішній вигляд: відповідає
1) Архітектурний проект: індивідуальний;
2) Технологія будівництва: монолітно-каркасна;
3) Матеріали зовнішніх стін: керамічні блоки;
4) Благоустрій прибудинкової території: влаштовуються асфальтобетонні проїзди, тротуари з плитки, ФЕМ, майданчики різного призначення. Влаштовуються газони та квітники з додаванням рослинного грунту, висаджуються дерева та кущі.
Інженерні системи: відповідає
1) Опалення: дахова газова котельня
2) Автоматизовані інженерні системи: наявна система контролю та керування доступом;
3) Кондиціювання: припливно-витяжна вентиляція у квартирах.
Комфорт мешканців: відповідає
Інфраструктура комплексу: наявний власний заклад дошкільної освіти; дитячі майданчики, майданчики для відпочинку дорослих, спортивні зони,
Оснащення квартир
Панельні радіатори, обладнені автоматичним термостатом
Коментар експерта
Виникає питання, якого класу житло планується побудувати в ЖК? Об'єктивно, враховуючи усі показники ЖК відповідає комфорт-класу з деякими елементами від класу бізнес.
