1. О допустимом проценте застройки территории
ЖК BEREG Residence возводится на земельном участке площадью 1,9312 га. Дом займет 5773,65 м² = 0,577365 га, таким образом под застройкой будет находится 30% площади земельного участка.
Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.
комментарий эксперта
Таким образом, при строительстве ЖК BEREG Residence застройщиком соблюдены нормы ДБН по допустимому проценту застройки земельного участка. При такой придомовой территории проживания жителей обещает быть комфортным, если только позже застройщик не решит построить еще один или несколько домов.
2. По количеству машиномест
В ЖК BEREG Residence запланировано наземный двухэтажный паркинг на 300 машиномест. Для запланированных 520 квартир такого количества достаточно и соответствует ДБН. Согласно ДБН в ЖК для постоянного хранения (паркинг) необходимо 271 машиноместо, для временного хранения - 41 м/м, всего - 312 м/м. То есть, нужно обеспечить всего 12 м/м для временного хранения для соответствия ГСН.
комментарий эксперта
Считаем, что при существующей придомовой территории застройщик легко найдет место для гостевого паркинга даже больше, чем на 12 паркомест, при условии их обустройства.
3. О санитарно-защитных зонах
Территория ЖК частично попадает в санитарно-защитную зону от сооружений внешнего транспорт (железнодорожный путь) и частично в санитарно-защитную зону учреждений коммунального хозяйства (гаражный кооператив). Проектными решениями ДПТ предусмотрено размещение жилых домов комплекса за пределами санитарно-защитной зоны, однако пока у экспертов НЕРУХОМІ отсутствует генеральный план застройщика о месте расположения ЖК на территории.
От границ земельного участка к магистральной железнодорожной ветки - около 40 м. Уровень шума от железной дороги составляет 71-75 дБА.
Согласно санитарным нормам, допустимые уровни шума в жилых помещениях с 7:00 до 23:00 не должны превышать 55 дБ, ночью - не более 45 дБ. На придомовой территории уровень шума тоже нормируется: днем он не должен превышать 70 дБ, а ночью - 60 дБ.
комментарий эксперта
Проживание в ЖК будет комфортным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов. Кроме того, эксперты недвижимого обратились к ГАСИ с просьбой о получении генплана объекта для установления соблюдения требований санитарно-защитных зон.
4. О подтопляемых территориях
Территория ЖК частично затапливается наводнением на 1% обеспеченности. Также территория частично подтопляется грунтовыми водами. Грунтовые воды находятся на глубине выше 2,5 м. Грунтовые воды гидравлически связаны с уровнем воды р. Днепр и зависят от колебания воды в р. Днепр.
Проектом предусмотрены мероприятия по инженерной подготовке территории строительства: вертикальная планировка поверхности; организация отвода дождевых и талых вод с помощью закрытой сети дождевых канализаций; гидроизоляции подземной части сооружений.
комментарий эксперта
Застройщик должен обеспечить выполнение комплекса мероприятий по защите территории от подтопления грунтовыми и затопления паводковыми водами и выполнить определенную инженерную подготовку территории от подтопления и затопления.
5. О детском садике
Проектом ЖК запланировано помещения для размещения трех групп для кратковременного пребывания детей дошкольного возраста вместимостью по 10 детей каждая (всего 30 мест). Формально заказчик выполнил проектные решения ДПТ, по обеспечению мест в детском саду.
Однако, нормативное количество мест для ЖК BEREG Residence согласно ДПТ, определенная из расчета, что численность жителей будет составлять 745 человек на 228 квартир в комплексе. Застройщиком же увеличено количество жителей в 1140, исходя из запланированной количеству квартир - 520.
комментарий эксперта
Выборочное соблюдение положений ДПТ застройщиком, приведет к недостатку мест для детей в дошкольных учебных заведениях. Иными словами, застройщик пренебрег комфортом жителей для обеспечения своей коммерческой выгоды.
6. О целевом назначении земельных участков
В данный момент оба земельных участка предназначены для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-административного, офисного, торгового комплекса и объекта инженерно-транспортной инфраструктуры.
Стоит отметить, что в 2018 году ради возведения жилого комплекса на проспекте Степана Бандеры, З0 и 30-А Киевский городской совет изменил назначение данных двух земельных участков своим Решением от 06.06.2018 № 685/4749 и Решением от 24.04.2018 № 933/4997 . До этого участок площадью 1,56 га (8000000000:78:167:0007) предназначался для строительства, обслуживания и эксплуатации офисных, торговых и хозяйственных помещений. А участок площадью 0,36 га (8000000000:78:167:0023) - для строительства, эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений для оказания автоуслуг, офиса и хозяйственных помещений.
комментарий эксперта
Это положительно характеризует заказчиков строительства ЖК. Они не воспользовались любимой "серой" схеме других застройщиков - строительство многофункционального комплекса. Заказчики строительства ЖК BEREG Residence пошли законным путем: обратились в Киевский городской совет с просьбой изменить целевое назначение земельных участков и привести его в соответствие с ДПТ.
7. О получении разрешения
Надо отметить, что разрешение на строительство было получено не с первой попытки. В декабря 2020 года ГАСИ отказывала в выдаче разрешения на строительство на ул. Степана Бандеры 30, 30-А. Основаниями для предоставления отказа были, в частности:
- проектирование ведется за пределами отведенного земельного участка;
- проектом не предусмотрено устройство площадок для временной стоянки велосипедов;
- объект строительства не обеспечен зарядными устройствами для автомобилей с электрическими двигателями;
- дом не разделен на противопожарные отсеки по высоте через каждые 50 м;
- не выполнены требования по обеспечению подъезда и кругового движения пожарной техники возле дома;
- не выполнено требования по размещению площадки для вертолетов;
- не выполнено требования по устройству лифтов с проходной кабиной;
- представлено согласование высотности уполномоченным органом по вопросам гражданской авиации.
В январе 2021 заказчиком было получено разрешение на строительные работы на основании экспертного отчета на проектную документацию, датированный 11 ноября 2020 Указанное свидетельствовать, что после предоставления замечаний ГАСИ в декабре 2020 года, проект на строительство не меняли.
комментарий эксперта
Как видим, замечания ГАСИ касались в том числе пожарной безопасности. Так в случае отсутствия проездов для пожарных машин, обеспечивающих доступ пожарных в любую квартиру, безопасность жителей отсутствует. Учитывая, что ЖК BEREG Residence является высотным домом, к нему применяются дополнительные нормы безопасности жителей. Так, площадки для посадки вертолетов необходимые для возможности доставки спасенных людей с высотного здания при пожаре. А также разделение дома по высоте на противопожарные отсеки для создания дымовой препятствия и нераспространения дыма по дому. Инвесторы должны знать, что эти нарушения норм ДБН, могут в дальнейшем непосредственно влиять на безопасность.
8. О разрешении Госавиаслужбы
Комментарий эксперта
Госавиаслужбой выдано Заключение от 17.11.2020 № 1.2.16-9232-20 по согласование местоположения и высоты объектов на приаэродромных территориях и объектов, деятельность которых может повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических приборов гражданской авиации по адресу: просп. Степана Бандеры, 30, 30-А г. Киева.
9. О парка "Почайна"
Оба участка располагаются в непосредственной близости от залива Волковата, которая должна стать частью территории парка "Почайна".
В мая 2017 года Киевская городская администрация объявила победителя закрытого конкурса по созданию концепции парка "Почайна", который вскоре должен появиться в Оболонском районе.
Команда киевских архитекторов предложила обустроить вдоль русла древней реки пешеходный и велосипедный маршруты, а также ряд общественных пространств различного назначения. При этом должна быть продолжена и знаменитая Оболонская набережная. В свою очередь, совершенно новый маршрут должен протянуться от нее до станции метро "Почайна", а другой альтернативный маршрут - в местные торговые центры, в которые сейчас можно попасть только со стороны автомагистрали и проспекта Бандеры.
комментарий эксперта
Хотя работы над парком "Почайна" еще даже не начались, его окрестности уже планируют застраивать.
9. О гаражном кооперативе
Разрешение на выполнение строительных работ от 28.01.2021 № ИУ 013210111872 выдано на два земельных участка с кадастровыми номерами 8000000000 78:167:0007 и 8000000000:78:167:0023. В градостроительных условиях и ограничениях от 18.02.2020 № 170, кроме этих участков, указан также участок 8000000000:78:167:0005. То есть, предусмотрена застройка и этого участка. Однако на этом участке расположен гаражный кооператив "Мостовик", которому земельный участок был выделен под строительство гаражей решением Исполнительного комитета Киевского горсовета еще в 1995 году, а введен в эксплуатацию в 1999 году. В 2011 году гаражным кооперативом "Мостовик" были получены градостроительные условия и ограничения на реконструкцию зданий гаражного комплекса. В период с 2012 по 2017 годы гаражный комплекс был введен в эксплуатацию (первая, вторая и третья очередь). На данный момент на территории кооператива "Мостовик" находится 372 капитальных гаражных бокса, находящиеся в частной собственности членов кооператива.
Проектными решениями ДПТ указанном земельном участке предусмотрено размещение многоэтажного гаража (паркинги)
.
комментарий эксперта
Каким образом предполагалось использовать этот участок под строительство - непонятно. Ведь для этого надо решить вопрос с 372 владельцами гаражных боксов. А средняя цена, по которой на OLX выставляются гаражные боксы в кооперативе "Мостовик" - 9 000-10 000 долларов США.
10. Об общественном транспорте
Рядом с будущим ЖК курсирует только автобус № 114. Чтобы воспользоваться другим общественным транспортом, надо дойти до Северного моста.
11. Соответствие классу
Застройщиком пока не заявлено класс ЖК BEREG Residence. Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ имеющейся информации для установления класса, к которому застройщик может отнести жилой комплекс.
Местонахождение: соответствует
В системе города центральный район, в прямой видимости - гаражный кооператив.
По отношению к общественному транспорту: ближайшая остановка в 300 м (4 мин) и 700 м (9 мин) метро в пешеходной доступности отсутствует, ближайшие станции на расстоянии - до 5 км.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: озеро Вербное (оборудованы пляж, разрешено купание) на расстоянии до 1 км.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: в пешеходной доступности (1,1 км) - Blockbuster Mall, METRO Cash & Carry - (1,2 км).
Общие характеристики: частично соответствует
1) Количество квартир в доме: 520.
комментарий эксперта
НЕ соответствует количество квартир в доме/подъезде - 520, признак комфорт-класса - до 200 квартир в доме.
2) Количество квартир на этаже: до 20.
комментарий эксперта
НЕ соответствует количество квартир на этаже - 20, для комфорт-класса допускается до 10 квартир.
комментарий эксперта
Эксперты НЕРУХОМІ нашли поэтажный план дома. Проект явно нетипичный. Благодаря такой форме дома большинство квартир будут видовыми: на Днепр или на панораму города. По предварительным данным, на каждом этаже будет расположено по 20 квартир, из них однокомнатных - 14 Однако, в жилом доме предусмотрено размещение 6 лифтов.
комментарий эксперта
Согласно проекту, в доме запланировано только 1-комнатные и 3-комнатные квартиры.
3) Обеспечение паркоместами 300 мест ( 58% от общего количества квартир). Соответствие комфорт-классу - 1 машиноместо на 2 квартиры (обеспечено на 115%).
Внешний вид: соответствует
1) Архитектурный проект: индивидуальный;
2) Технология строительства: монолитно-каркасная;
3) Материалы наружных стен: керамические блоки;
4) Благоустройство придомовой территории: устраиваются асфальтобетонные проезды, тротуары из плитки, ФЭМ, площадки различного назначения. Устраиваются газоны и цветники с добавлением растительного грунта, высаживаются деревья и кустарники.
Инженерные системы: соответствует
1) Отопление: крышная газовая котельная
2) Автоматизированные инженерные системы: существующая система контроля и управления доступом;
3) Кондиционирование: приточно-вытяжная вентиляция в квартирах.
Комфорт жителей
Инфраструктура комплекса: имеющийся собственный заведение дошкольного образования; детские площадки, площадки для отдыха взрослых, спортивные зоны,
оснащение квартир
Панельные радиаторы, снабжена автоматическим термостатом
комментарий эксперта
Возникает вопрос, какого класса жилье планируется построить в ЖК? Объективно, учитывая все показатели ЖК соответствует комфорт-класса с некоторыми элементами от класса бизнес.
