Документы ЖК BEREG Residence

Киев Оболонский р-н

просп. Степана Бандеры, 30, 30 а

Запросить договор у отдела продаж

Ваш запрос отправлен

Дата обновления 31.05.2021

Документы на землю

Земельный участок

1. Кадастровый номер: 8000000000:78:167:0007

Целевое назначение: (02.07) Для другой жилой застройки

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-административного, офисного, торгового комплекса и объекта инженерно-транспортной инфраструктуры в пределах красных линий

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Тип собственности: коммунальная собственность

Площадь: 1.5662 га

Место расположения: г. Киев, Оболонский р-н, проспект Степана Бандеры, 30

2. Кадастровый номер: 8000000000:78:167:0023

Целевое назначение: (02.10) Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-административного, офисного, торгового комплекса и объекта инженерно-транспортной инфраструктуры в пределах красных линий

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная собственность

Площадь: 0.365 га

Место расположения: г. Киев, Оболонский р-н, проспект Степана Бандеры, 30а

Общая площадь: 1,9312 га

комментарий эксперта

Целевое назначение земельных участков соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

3. Кадастровый номер: 8000000000:78:167:0005

Целевое назначение: 02.06 Для коллективного гаражного строительства

Вид использования: Для эксплуатации и обслуживания гаражного комплекса

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: частная

Площадь: 1.6714 га

Место расположения: г. Киев, Оболонский р-н, проспект Степана Бандеры, 30

комментарий эксперта

Данный земельный участок указан в градостроительных условиях и ограничениях ЖК. Однако, он не находится в собственности/пользовании заказчиков. Разрешение на строительные работы на данный участок не выдавалось. Строительство ЖК на этом земельном участке невозможно. Эксперты НЕРУХОМІ выясняют подробности, почему в МУО внесен участок, на котором расположен законно построенный гаражный комплекс.

Землепользование

1. Арендодатель: Территориальная община города Киева в лице Киевского городского совета (ЕГРПОУ 22883141)

Арендатор: ООО "ВАЛДИС ПЛЮС" (ЕГРПОУ 24731754)

Основание для государственной регистрации:

Договор аренды земельного участка, серия и номер: 433, выданный 04.04.2003

Договор о внесении изменений в договор аренды земельного участка, серия и номер 89, выданный 19.02.2019,

Срок действия 04.06.2028, с правом пролонгации, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Решение Киевского городского совета от 06.06.2018 № 933/4997 "Об изменении целевого назначения земельного участка ООО" ВАЛДИС ПЛЮС "для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-административного, офисного, торгового комплекса и объекта инженерно-транспортной инфраструктуры в пределах красных линий на ул. Степана Бандеры, 30 в Оболонском районе г. Киева и внесении изменений в договор аренды земельного участка Д-8043 "

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 19.02.2019

2. Арендодатель: Территориальная община города Киева в лице Киевского городского совета (ЕГРПОУ 22883141)

Арендатор: ООО "Висла" (ЕГРПОУ 31611500)

Основание для государственной регистрации:

Договор аренды земельного участка, серия и номер: 967, выданный 03.10.2003

Договор о внесении изменений в договор аренды земельного участка, серия и номер 87, выданный 19.02.2019

Срок действия 25.11.2028, с правом пролонгации, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Решение Киевского городского совета от 24.04.2018 № 685/4749 "Об изменении целевого назначения земельного участка ООО" Висла "для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-административного, офисного, торгового комплекса и объекта транспортной инфраструктуры в пределах красных линий на ул. Степана Бандеры, 30-а в Оболонском районе г. Киева и внесения изменений в договор аренды земельного участка Д-8044 "

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 19.02.2019

комментарий эксперта

Заказчики строительства являются надлежащими пользователями / владельцем земельных участков, уменьшает инвестиционные риски в строительство.

3. Владелец: Кооператив по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей "Мостовик" (ЕГРПОУ 25719293)

Государственный акт на право собственности на земельный участок, серия и номер: КВ №144511, выданный 11.04.2003, издатель: Киевский городской совет

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 02.10.2018

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории защитной зелени.

Однако Детальный план территории (ДТП) в пределах ул. Вербовая, Куреневская, Богатырская, ул. Московская, ул. Набережно-Рыбальская, железная дорога, утвержденного решением Киевского городского совета от 14.07.2016р. № №727/72, данная территория отводится под жилую застройку многоэтажную.

Градостроительные условия и ограничения от 18.02.2020 №170 Строительство многоквартирного жилого комплекса со встроенными группами временного пребывания детей дошкольного возраста и паркингом по адресу: ул. Степана Бандеры, 30, 30-А в Оболонском районе г. Киева

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 28.01.2021 № ИУ013210111872 Строительство многоквартирного жилого комплекса со встроенными группами временного пребывания детей дошкольного возраста и паркингом по адресу: просп. Степана Бандеры, 30, 30-А в Оболонском районе г. Киева

Количество домов - 1; количество этажей - 27; общее количество квартир - 520, количество машиномест в паркинге - 300.

Орган выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ВАЛДИС ПЛЮС" (ЕГРПОУ 24731754); ООО "Висла" (ЕГРПОУ 31611500)

Проектировщик: ООО "ПРОЕКТ 7" (ЕГРПОУ 39670537)

Авторский надзор: Василовська Евгения Анатольевна (АА 001267)

Технический надзор: Минчинський Дмитрий Зенонович (АО 000568)

Подрядчик: ООО "ПРОЕКТ 7" (ЕГРПОУ 39670537)

Участники строительства

Девелопер

Не заявлен

Заказчик

1. ООО "ВАЛДИС ПЛЮС" (ЕГРПОУ 24731754)

Дата регистрации: 24.03.1997

Размер уставного капитала: 2 401 000,00 грн

Не находится в процессе прекращения

2. OOO "ВИСЛА" (ЄДРПОУ 31611500)

Дата регистрации:22.08.2001

Размер уставного капитала: 120 000,00 грн.

Не находится в процессе прекращения

Факторы риска

Согласно данным официального портала "Судебная власть Украины" и онлайн-платформы "ПРОЗРАЧНАЯ ДАБИ", судебных дел и проверок контролирующих органов по ЖК BEREG Residence эксперты НЕРУХОМІ не обнаружили.

комментарий эксперта

Учитывая реформирование системы архстройконтроля, проверки в настоящее время исключены. Указанные обстоятельства уменьшают инвестиционные риски в строительство.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. ЖК BEREG Residence возводится на земельном участке площадью 1,9312 га. Дом займет 5773,65 м² = 0,577365 га, таким образом под застройкой будет находится 30% площади земельного участка.

Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.

комментарий эксперта

Таким образом, при строительстве ЖК BEREG Residence застройщиком соблюдены нормы ДБН по допустимому проценту застройки земельного участка. При такой придомовой территории проживания жителей обещает быть комфортным, если только позже застройщик не решит построить еще один или несколько домов.

2. В ЖК BEREG Residence запланировано наземный двухэтажный паркинг на 300 машиномест. Для запланированных 520 квартир такого количества достаточно и соответствует ДБН. Согласно ДБН в ЖК для постоянного хранения (паркинг) необходимо 271 машиноместо, для временного хранения - 41 м/м, всего - 312 м/м. То есть, нужно обеспечить всего 12 м/м для временного хранения для соответствия государственным строительным нормам.

комментарий эксперта

Считаем, что при существующей придомовой территории застройщик легко найдет место для гостевого паркинга даже больше, чем на 12 паркомест, при условии их обустройства.

3. Территория ЖК частично попадает в санитарно-защитную зону от сооружений внешнего транспорт (железнодорожные пути) и частично в санитарно-защитную зону учреждений коммунального хозяйства (гаражный кооператив). Проектными решениями ДПТ предусмотрено размещение жилых домов комплекса за пределами санитарно-защитной зоны, однако пока у экспертов НЕРУХОМІ отсутствует генеральный план застройщика о месте расположения ЖК на территории.

От границ земельного участка до магистральной железнодорожной ветке - около 40 м. Уровень шума от железной дороги составляет 71-75 дБА.

Согласно санитарным нормам, допустимые уровни шума в жилых помещениях с 7:00 до 23:00 не должны превышать 55 дБ, ночью - не более 45 дБ. На придомовой территории уровень шума тоже нормируется: днем он не должен превышать 70 дБ, а ночью - 60 дБ.

комментарий эксперта

Проживание в ЖК будет комфортным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов. Кроме того, эксперты НЕРУХОМІ обратились в ГАСИ с просьбой о получении генплана объекта для установления соблюдения требований санитарно-защитных зон.

4. Территория ЖК частично затапливается наводнением на 1% обеспеченности. Также территория частично подтопляется грунтовыми водами. Грунтовые воды находятся на глубине выше 2,5 м. Грунтовые воды гидравлически связаны с уровнем воды р. Днепр и зависят от колебания воды в р. Днепр.

Проектом предусмотрены мероприятия по инженерной подготовке территории строительства: вертикальная планировка поверхности; организация отвода дождевых и талых вод с помощью закрытой сети дождевых канализаций; гидроизоляции подземной части сооружений.

комментарий эксперта

Застройщик должен обеспечить выполнение комплекса мероприятий по защите территории от подтопления грунтовыми и затопления паводковыми водами и выполнить определенную инженерную подготовку территории от подтопления и затопления.

5. Проектом ЖК запланированы помещения для размещения трех групп для кратковременного пребывания детей дошкольного возраста вместимостью по 10 детей каждая (всего 30 мест). Формально заказчик выполнил проектные решения ДПТ, по обеспечению мест в детском саду.

Однако, нормативное количество мест для ЖК BEREG Residence согласно ДПТ, определено из расчета, что численность жителей будет составлять 745 человек на 228 квартир в комплексе. Застройщиком же увеличено количество жителей до 1140, исходя из запланированного количество квартир - 520.

комментарий эксперта

Выборочное соблюдение положений ДПТ застройщиком приведет к недостатку мест для детей в дошкольных учебных заведениях. Иными словами, застройщик пренебрег комфортом жителей для обеспечения своей коммерческой выгоды.

6. Класс ЖК

Застройщиком пока не заявлено класс ЖК BEREG Residence. Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ имеющейся информации для установления класса, к которому застройщик может отнести жилой комплекс.

Место расположения:

В системе города: центральный район, в прямой видимости - гаражный кооператив.

По отношению к общественному транспорту: ближайшие остановки в 300 м (4 мин) и 700 м (9 мин); метров пешеходной доступности отсутствует, ближайшие станции на расстоянии - до 5 км.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: озеро Вербное (оборудованы пляж, разрешено купание) на расстоянии до 1 км.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: в пешеходной доступности (1,1 км) - Blockbuster Mall, METRO Cash & Carry - (1,2 км).

Общие характеристики:

1) Количество квартир в доме: 520.

2) Количество квартир на этаже: до 20.

комментарий эксперта

Эксперты НЕРУХОМІ нашли поэтажный план дома. Проект явно не типовой. Благодаря такой форме дома большинство квартир будут видовыми: на Днепр или на панораму города. По предварительным данным, на каждом этаже будет расположено по 20 квартир, из них однокомнатных - 14 Однако, в жилом доме предусмотрено размещение 6 лифтов.

комментарий эксперта

Согласно проекту, в доме запланировано только 1-комнатные и 3-комнатные квартиры.

3) Обеспечение паркоместами 300 мест (58% от общего количества квартир).

Внешний вид:

1) Архитектурный проект: индивидуальный;

2) Технология строительства: монолитно-каркасная;

3) Материалы наружных стен: керамические блоки;

4) Благоустройство придомовой территории: устраиваются асфальтобетонные проезды, тротуары из плитки, ФЭМ, площадки различного назначения. Устраиваются газоны и цветники с добавлением растительного грунта, высаживаются деревья и кустарники.

Инженерные системы:

1) Отопление: газовая котельная на крыше;

2) Автоматизированные инженерные системы: существующая система контроля и управления доступом;

3) Кондиционирование: приточно-вытяжная вентиляция в квартирах.

Комфорт жителей

Инфраструктура комплекса: имеющееся собственное заведение дошкольного образования;

Оснащение квартир

Панельные радиаторы, снабженные автоматическим термостатом

комментарий эксперта

Возникает вопрос, какого класса жилье планируется построить в ЖК? Объективно, учитывая все показатели ЖК соответствует комфорт-классу с некоторыми элементами от класса бизнес.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. В данный момент обе земельные участка предназначены для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-административного, офисного, торгового комплекса и объекта инженерно-транспортной инфраструктуры.

Стоит отметить, что в 2018 году ради возведения жилого комплекса на проспекте Степана Бандеры, З0 и 30-А Киевский городской совет изменила назначение данных двух земельных участков своим Решением от 06.06.2018 № 685/4749 и Решением от 24.04.2018 № 933/4997 . К этому участок площадью 1.5662 га (8000000000:78:167:0007) предназначался для строительства, обслуживания и эксплуатации офисных, торговых и хозяйственных помещений. А участок площадью 0,36 га (8000000000:78:167:0023) - для строительства, эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений для оказания автоуслуг, офиса и хозяйственных помещений.

И это положительно характеризует заказчиков строительства ЖК. Они не воспользовались любимой "серой" схемой других застройщиков - строительство многофункционального комплекса. Заказчики строительства ЖК BEREG Residence пошли законным путем: обратились в Киевский городской совет с просьбой изменить целевое назначение земельных участков и привести его в соответствие с ДПТ.

2. Надо отметить, что разрешение на строительство было получено не с первой попытки. В декабре 2020 года ДАБИ отказывала в выдаче разрешения на строительство на ул. Степана Бандеры 30, 30-А. Основаниями для отказа были, в частности:

- проектирование ведется за пределами отведенного земельного участка;

- проектом не предусмотрено устройство площадок для временной стоянки велосипедов;

- объект строительства не обеспечен зарядными устройствами для автомобилей с электрическими двигателями;

- дом не разделен на противопожарные отсеки по высоте через каждые 50 м;

- не выполнены требования по обеспечению подъезда и кругового движения пожарной техники возле дома;

- не выполнено требования по размещению площадки для вертолетов;

- не выполнено требования по устройству лифтов с проходной кабиной;

- не представлено согласование высотности уполномоченным органом по вопросам гражданской авиации.

В январе 2021 заказчиком было получено разрешение на строительные работы на основании экспертного отчета на проектную документацию, датированного 11 ноября 2020. Указанное свидетельствует, что после замечаний ГАСИ в декабре 2020 года, проект на строительство не меняли.

комментарий эксперта

Как видим, замечания ГАСИ касались в том числе пожарной безопасности. Так в случае отсутствия проездов для пожарных машин, обеспечивающих доступ пожарных в любую квартиру, безопасность жителям не гарантируется. Учитывая, что ЖК BEREG Residence является высотным домом, к нему применяются дополнительные нормы безопасности жителей. Так, площадки для посадки вертолетов необходимые для возможности доставки спасенных людей с высотного здания при пожаре. А разделение дома по высоте на противопожарные отсеки необходимо для создания дымового препятствия и нераспространения дыма по дому. Инвесторы должны знать, что эти нарушения норм ДБН, могут в дальнейшем непосредственно влиять на их безопасность.

комментарий эксперта

Эксперты НЕРУХОМІ ждут ответа Госавиаслужбы (орган по вопросам гражданской авиации) о согласовании местоположения и высоты ЖК.

3. Оба участка располагаются в непосредственной близости от залива Волковата, который должен стать частью территории парка "Почайна".

В мае 2017 года КГГА объявила победителя закрытого конкурса по созданию концепции парка "Почайна", который вскоре должен появиться в Оболонском районе.

Команда киевских архитекторов предложила обустроить вдоль русла древней реки пешеходный и велосипедный маршруты, а также ряд общественных пространств различного назначения. При этом должна быть продолжена и знаменитая Оболонская набережная. В свою очередь, совершенно новый маршрут должен протянуться от нее до станции метро "Почайна", а другой альтернативный маршрут - в местные торговых центры, в которые сейчас можно попасть только со стороны автомагистрали и проспекта Бандеры.

комментарий эксперта

Хотя работы над парком "Почайна" еще даже не начались, его окрестности уже планируют застраивать.

4. Разрешение на выполнение строительных работ от 28.01.2021 № ИУ013210111872 выдано на два земельных участка с кадастровыми номерами 8000000000:78:167:0007 и 8000000000:78:167:0023. В градостроительных условиях и ограничениях от 18.02.2020 № 170, кроме этих участков, указан также участок 8000000000:78:167:0005. То есть предусмотрена застройка и этого участка. Однако на этом участке расположен гаражный кооператив "Мостовик", которому земельный участок был выделен под строительство гаражей решением Исполнительного комитета Киевского горсовета еще в 1995 году, а введен в эксплуатацию в 1999 году. В 2011 гаражным кооперативом "Мостовик" было получено градостроительные условия и ограничения на реконструкцию зданий гаражного комплекса. В период с 2012 по 2017 годы гаражный комплекс был введен в эксплуатацию (первая, вторая и третья очередь). На данный момент на территории кооператива "Мостовик" находится 372 капитальных гаражных бокса, находящихся в частной собственности членов кооператива.

Проектными решениями ДПТ указанном земельном участке предусмотрено размещение многоэтажного гаража (паркинга).

комментарий эксперта

Каким образом предполагалось использовать этот участок под строительство - непонятно. Ведь для этого надо решить вопрос с 372 владельцами гаражных боксов. А средняя цена, по которой на OLX выставляются гаражные боксы в кооперативе "Мостовик" - 9 000-10 000 долларов США.

5. Рядом с будущим ЖК курсирует только автобус № 114. Чтобы воспользоваться другим общественным транспортом, надо дойти до Северного моста.

6. По данным аналитической системы "YouControl" учредителем ООО "Валдис Плюс" является АО "Закрытый НЕДИВЕРСИФИЦИРОВАННЫЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД "ЛАДЫГ" (АО "ЛАДЫГ"). Учредителем ООО "Висла" является кипрская оффшорная компания "Берег Инвестментс Лимитед". Конечным бенефициаром обеих компаний является ПАВЛОВ ОЛЕГ (Лондон, Великобритания). Руководителем обеих компаний является Наталья Дорофина.

Кроме того, кипрская оффшорная компания "Берег Инвестментс Лимитед" в настоящее время является учредителем АО "ЛАДЫГ".

К 2019 году, учредителем выступало ООО "Стоик-авто", а конечным бенефициарным владельцем - Розумей Геннадий Федорович.

7. О генподрядчика строительства

По данным Реестра строительной деятельности для ООО "ПРОЕКТ 7" (генподрядчик и проектировщик строительства) ЖК BEREG Residence является первым объектом, который по классу последствий относится к объектам СС3, и который был им запроектирован. Опыт ООО "ПРОЕКТ 7" до этого ЖК сводился к проектированию садовых домов, склада в Киевской области (СС1), разработке проекта по реконструкции магазина "Рошен" в Киеве (СС2).

При этом, согласно Реестра строительной деятельности для указанного генподрядчика ЖК BEREG Residence будет первым как объектом класса СС3, строительство которого придется провести, так и вообще первым объектом, где ООО "ПРОЕКТ 7" выступает в качестве генподрядчика.

Рекомендации инвестору

1. Выяснить осуществленные мероприятия для обеспечения пожарной безопасности жителей, в том числе ознакомиться с планом проездов к дому.

2. Выяснить в отделе продаж вопросы по уровню шума, проводились ли соответствующие замеры и расчеты, и какие шумозащитные мероприятия будут реализованы при строительстве ЖК.