Инвестиции в гостиничную недвижимость часто выглядят очень просто: приобрести номер или апартамент, передать его в управление оператору и получать доход. Именно такую картину чаще всего показывают в презентациях.
Но гостиничный юнит — это не депозит и не квартира, которую можно просто сдать в аренду. Это часть операционного бизнеса. Его результат зависит от локации, загрузки, тарифа, работы оператора, сезонности и десятков других факторов.
Поэтому перед инвестицией я советую смотреть не на одну цифру в презентации, а на всю экономику проекта.
За сколько реально может окупиться гостиничная недвижимость?
Первый вопрос инвестора обычно звучит так: "За сколько лет я верну свои деньги?"
Единого срока нет. На него влияют цена входа, стадия готовности объекта, локация, концепция и операционная модель. Если инвестор заходит на этапе строительства, он берет на себя больше рисков, но и получает более низкую цену входа. По мере готовности объекта риски уменьшаются, а стоимость юнита обычно растет.
Поэтому сравнивать два одинаковых по площади апартамента только по цене неправильно. Один может быть готовым объектом с работающим оператором, другой — проектом на ранней стадии.
Еще одна важная вещь — не путать заявленную доходность с фактической.
Если в презентации указано 15% годовых, стоит спросить: это доходность до или после операционных расходов, налогов, амортизации и других платежей? Именно чистый доход имеет значение для инвестора.
В проектах под управлением Ribas Hotels Group фактическая доходность в разных форматах составляет около 9–13% годовых в долларах. Но даже этот показатель нельзя переносить с одного объекта на другой: у каждого проекта своя экономика.
Не оценивайте отель по первым месяцам работы
Еще одна типичная ошибка — ожидать, что после открытия отель сразу покажет показатели, заложенные в финансовой модели.
Первые месяцы — это запуск бизнеса. Команда набирает темп, настраиваются процессы, подключаются каналы продаж, формируется база постоянных гостей.
Поэтому я всегда советую инвесторам смотреть на динамику, а не на один месяц.
Спросите:
- как меняется загрузка в течение года;
- как растет средний тариф;
- какова доля прямых бронирований;
- как меняется средний чек гостя;
- есть ли операционная отчетность;
- выполняет ли оператор запланированные показатели.
Для отеля важна не одна хорошая цифра, а система показателей, которая демонстрирует, что бизнес постепенно выходит на стабильную модель.
Локация важнее красивого рендера
Инвестор часто оценивает будущий отель по архитектуре, номеру или виду с балкона. Для гостя это важно. Для инвестора этого недостаточно.
Я смотрю на локацию через три вопроса.
Кто сюда будет приезжать? Есть ли достаточная аудитория и зачем ей этот объект?
Когда она будет приезжать? Если спрос есть только два месяца в году, в остальное время объект должен чем-то компенсировать сезонность.
Что будет происходить с локацией через 5 лет? Новые дороги, туристические магниты, инфраструктура, конкуренты и развитие региона будут напрямую влиять на стоимость актива.
Именно поэтому сейчас мы видим хороший потенциал у курортной недвижимости Карпат, Закарпатья и загородных комплексов Киевской области. Спрос там формируют разные сценарии: от короткого отдыха на выходных до wellness-программ, семейных поездок и более длительного проживания.
Оператор может изменить экономику проекта
Покупая гостиничный юнит, инвестор фактически покупает часть бизнеса. Можно иметь отличную локацию, красивую архитектуру и качественный ремонт, но слабые продажи и низкую загрузку.
Оператор отвечает за то, чтобы номер продавался: формирует тарифную политику, работает с каналами бронирования, маркетингом, персоналом, сервисом и повторными продажами.
Поэтому перед покупкой я рекомендую отдельно изучить самого оператора:
- сколько объектов он уже запустил;
- какие показатели у действующих отелей;
- сколько лет работает команда;
- есть ли собственная система продаж;
- как формируется отчетность для инвесторов;
- что происходит, если фактическая доходность отличается от прогнозируемой.
История оператора часто говорит о будущем результате больше, чем рендер будущего отеля.
ROI — не единственный критерий
Есть еще один момент, о котором мало говорят в презентациях. Не все инвесторы ищут максимальный ROI.
Для части людей важнее качество самого актива: локация, архитектура, уровень сервиса, репутация оператора, круг гостей, возможность самому пользоваться объектом и потенциал роста его стоимости.
Условно говоря, инвестор может выбрать актив с несколько более низкой прогнозируемой доходностью, но лучшей локацией, более сильным брендом и большей ликвидностью. Поэтому я бы не советовал принимать решение только по принципу "где обещают больше всего процентов".
Иногда правильный вопрос звучит иначе: каким активом я хочу владеть через 5–10 лет?
Что проверить перед инвестицией
Перед подписанием договора я бы проверил как минимум семь вещей:
- Локацию и источники туристического спроса.
- Стадию готовности объекта и цену входа на этом этапе.
- Финансовую модель и то, как именно рассчитана доходность.
- Реальные показатели уже работающих объектов оператора.
- Сезонность и прогноз загрузки.
- Энергетическую автономность и кризисный план.
- Условия выхода из инвестиции и возможность перепродажи.
И еще одно: попросите показать не только позитивный сценарий. Хороший девелопер или оператор должен быть готов объяснить, что произойдет, если загрузка будет ниже прогноза, тариф придется снизить или запуск затянется.
Гостиничная недвижимость может быть хорошим инструментом диверсификации капитала. Но это все равно бизнес, а не волшебная кнопка пассивного дохода.
Мой главный совет инвестору прост: сначала разберитесь, за счет чего конкретный объект будет зарабатывать деньги, и только после этого смотрите на процент доходности.
Если после этого чек-листа у вас остались вопросы по конкретному объекту или вы только начинаете искать варианты для инвестиций, можно обратиться к команде Ribas Invest. Мы каждый день работаем с гостиничной недвижимостью и можем помочь разобраться в финансовой модели, оценить локацию, оператора, потенциальную доходность и риски конкретного проекта.
Первую консультацию можно получить бесплатно — достаточно рассказать о своем бюджете, желаемом горизонте инвестиции и целях. Дальше уже вместе можно определить, какие форматы гостиничной недвижимости соответствуют вашему запросу.