Апрель на рынке недвижимости Украины отметился системными изменениями в регулировании строительства и новыми экономическими ориентирами отрасли. Правительство обновило правила государственного архитектурно-строительного контроля, интегрировав административные процедуры в процесс проверок. Это усилило формализацию взаимодействия между контролирующими органами и участниками рынка, введя четкие сроки, механизмы обжалования и новые инструменты воздействия, в частности, запрет эксплуатации не введенных в эксплуатацию объектов.
Параллельно государство пересмотрело предельную стоимость строительства жилья, установив новые показатели, определяющие рамки для бюджетных проектов. Это создает дополнительные ограничения для девелоперов, в то же время формируя более жесткие правила игры на рынке. На этом фоне отрасль демонстрирует адаптацию к новым условиям – от изменения подходов к продажам до активизации строительства и роста стоимости ключевых активов, в том числе земельных участков.
Новые правила строительного контроля
В апреле правительство обновило правила государственного архитектурно-строительного контроля, интегрировав нормы Закона "Об административной процедуре" (постановление №485). Теперь проверки официально считаются административным производством, а все сроки и действия инспекторов регулируются едиными процедурными требованиями. Новые правила распространяются на всех участников строительства – от заказчиков до подрядчиков.
Среди ключевых изменений возможность отвода инспектора, четкие основания для внеплановых проверок с продолжительностью до 10 дней и введение специальных комиссий для рассмотрения жалоб. Также введен новый инструмент — запрет эксплуатации объектов, не введенных в эксплуатацию, что может привести к финансовым последствиям для собственников и инвесторов.
Обновлена предельная стоимость жилья
В апреле Министерство развития общин и территорий утвердило новые показатели косвенной стоимости строительства жилья на второй квартал 2026 года. Средний уровень по стране установлен на отметке 26623 грн за кв. м с НДС, что будет служить ориентиром для государственных программ и бюджетного финансирования. Самый высокий показатель зафиксирован в Киеве - 31 115 грн за кв. м, самый низкий – в Кировоградской области (22 627 грн), при этом разница между регионами превышает треть.
Новые значения фактически определяют предельную стоимость строительства заказчиков бюджетных проектов: превышение лимитов без обоснования может привести к признанию расходов нецелевыми. Для девелоперов это означает ограничение ценовых предложений и потенциальное сокращение участия в госпрограммах, ведь рыночные цены часто выше установленных границ. Отдельно эксперты обращают внимание на устаревшие нормы в документах, в частности, упоминания о долевом участии, которое отменили еще в 2021 году.
Ситуация на рынке недвижимости
В прошлом месяце украинские девелоперы подтвердили тренд по доминированию собственных отделов продаж, параллельно развивая сотрудничество с брокерами как дополнительным каналом привлечения клиентов. Компании Greenville, "Кузнечная Недвижимость" и Perfect Group отмечают, что внутренние команды обеспечивают лучший контроль сделок, в то время как посредников привлекают точечно — в частности, на финальных стадиях проектов или в регионах с сильными брокерскими позициями.
В то же время, City One Development, "Интергал-Буд", Alliance Novobud, Sigma+ и РИЕЛ активно тестируют гибридные модели продаж. Доля сделок через брокеров в Киеве обычно составляет 5–12%, но в отдельных сегментах и регионах может достигать 30% и более. Несмотря на риски коммуникации и репутации, девелоперы инвестируют в обучение партнеров и признают: сочетание продаж с брокерскими каналами становится самой эффективной моделью на рынке.
Возобновление строительства долгостроя
В апреле в Киеве возобновили строительство одного из самых известных долгостроев столицы – комплекса Sky Towers на Берестейском проспекте. После длительной паузы на площадке снова появились рабочие и техника: ведутся подготовительные работы, завозятся материалы и обустраивается территория, в частности, на кровле стилобатной части.
Активизация произошла после смены владельца объекта: в начале месяца комплекс приобрела компания, связанная с Николаем Злочевским. Sky Towers долгое время оставался символом проблемной застройки в столице, поэтому возобновление работ может свидетельствовать о намерении нового инвестора завершить проект после многолетнего перерыва.
Активизация "Киевгорстроя"
В Киеве возобновили строительные работы сразу на семи жилых комплексах девелопера "Киевгорстрой", ранее замороженных. Речь идет об объектах с разной степенью готовности - в частности "Подол Град", "Гвардейский", "Радужный", Freedom, "Урловский-1", "Оберег-2" и Mirax. Компания делает акцент на достройке наиболее готовых проектов и имеющих социальные обязательства.
На площадках выполняют как конструктивные, так и инженерные работы: от строительства каркасов и кладки до подключения сетей и подготовки домов к эксплуатации. В то же время, девелопер отмечает, что очередность работ зависит от финансовых и юридических факторов, а четкие сроки завершения большинства комплексов пока не определены.
Строительство нового ЖК во Франковске
В апреле в Ивано-Франковске стартовало строительство нового жилого комплекса по улице Гетьмана Мазепы — на территории автостанции №3. Заказчиком выступает местное предприятие автобусных станций, в то время как ключевую роль в реализации проекта играет генподрядчик "Благо Строй", связанный с бизнесменом Андреем Луцким. Проект предусматривает строительство 16-этажного дома на 100 квартир с подземным паркингом.
Кроме жилья, застройка включает в себя развитие инфраструктуры — обустройство подъездной дороги, тротуаров и велодорожки. В то же время, проект реализуется на участке в субаренде и базируется на детальном плане территории, утвержденном еще в 2024 году. "Благо Строй" уже фигурирует в публичных дискуссиях по другим потенциальным застройкам, в частности вблизи аэропорта во Львове, что привлекает дополнительное внимание к деятельности компании.
Статистика и цифры
В апреле на рынке земли в Украине зафиксировали существенный рост цен, прежде всего, на участки под жилую застройку и сельское хозяйство. По данным аналитиков OLX Недвижимость, больше всего дорожают большие наделы: в сегменте агроземель цены на участки 50-80 соток выросли на 57-69%, тогда как в сегменте под застройку - до 60% для площадей от 80 соток и более. В то же время, спрос остается стабильным как со стороны девелоперов, так и частных покупателей.
Ключевым фактором роста стало сокращение предложения: в популярных сегментах количество объявлений уменьшилось до 11%. Рынок земель промышленного назначения демонстрирует смешанную динамику — часть участков дешевеет, другие дорожают. В общем, рынок развивается неравномерно, однако главный тренд очевиден: активное подорожание крупных участков с потенциалом под застройку.