Object 1 Егора Масленникова продает недвижимость в Дубае, ссылаясь на успешный опыт команды в Украине. Редакция Nerukhomi.ua сопоставила эти заявления с историей харьковских недостроев, финансовой отчетностью компании и сведениями о готовности ее дубайских проектов.
Из Харькова в Дубай
Object 1 представляет Егора Масленникова как основателя и главу компании, а Татьяну Тону как CEO и Managing Director.
11 февраля 2022 года Тону, тогда директор маркетинга " Строй Сити Девелопмент ", называла главными инвесторами компании харьковчан, верящих в будущее города и страны. До полномасштабного вторжения оставалось менее двух недель.
В декабре 2024 года она уже представляла Object 1 в интервью Gulf Today и объясняла развитие в Дубае опытом успешных проектов в Украине и Испании.
Смена владелицы продолжалась уже во время войны
По данным аналитической системы YouControl , владелицей "Фалко Украина" сейчас является Людмила Рябых. Через эту компанию она контролирует "Строй Сити Девелопмент" . "Украинская правда" в своем расследовании называет Рябых сестрой жены Егора Масленникова.
История изменений сложнее одноразового выхода застройщика из бизнеса накануне вторжения. В срезе YouControl на 9 февраля 2022 года Рябых уже записана участницей "Фалко Украина", но конечным бенефициаром остается Масленников. Так же – в майском срезе. Рябых как бенефициарка появляется в исторической записи 8 марта 2023 года.
В самом "Строй Сити Девелопмент" изменения отражены еще позже. На 24 июня 2024 года Масленников записан прямым участником и бенефициаром. На 28 июня прямым участником уже "Фалко Украина", а бенефициаром еще остается он. В срезе на 11 октября 2024 года бенефициаркой отмечена Рябых.
Так что корпоративные изменения в Украине происходили и тогда, когда дубайский бизнес уже работал. Условия передачи долей и расчетов по ним в проверенных документах не раскрыты. Сейчас "Строй Сити" возглавляет Денис Пантелеев, "Фалко Украина" - Максим Лисовец.
В то же время Масленников остается отмеченным бенефициаром инвестфонда "Вилард" . Фонд владеет, в частности, 40% "Строй Сити Кэпитал" и примерно 24,98% "Риэлти Бизнес". То есть, изменение собственности в двух компаниях не означало прекращения всех его украинских корпоративных интересов.
Что осталось харьковским инвесторам
На сайте "Строй Сити" паузу на части харьковских площадок объясняют обстрелами, длительными воздушными тревогами и опасностью монолитных работ. Компания ссылается на заключение специалистов университета городского хозяйства. В перечне - Klochkivska Apartments, Naukova Apartments, "Дом на Подоле", High Hills и Manufactura BASE.
Для Manufactura NEXT застройщик 31 января 2025 сообщил о подготовке восстановления работ и монтаж инженерных систем . Это сообщение об отдельном корпусе. Оно не устанавливает готовность всего комплекса на сентябрь 2026 года и не дает покупателям актуального графика получения недвижимости.
В случае Naukova Apartments к строительной паузе добавляется земельный спор, уже прошедший Верховный Суд. Постановлением от 8 июля 2026 года по делу №922/4414/21 оставлено в силе решение о возвращении участка на Серповой, 4 со снесением определенного самовольно построенного имущества. Обязанность возложена на ООО "Наукова апартментс".
Речь идет о участке площадью 0,2862 га и указанных в решении забора, фундаментной плите и части цоколя. Постановление не означает сноса всех зданий комплекса, однако устанавливает конкретную обязанность проектной компании. Проверенная 21 сентября англоязычная страница Naukova Apartments все еще описывала дело через переговоры о мировом соглашении и экспертизе. Окончательное июльское постановление в настоящем объяснении не отражено.
Rolls-Royce возле казино Монте-Карло
На этом фоне семья Масленниковых попала в расследование Михаила Ткача для "Украинской правды" , опубликованного 27 декабря 2024 года. Оно касалось украинских владельцев Rolls-Royce Spectre — модели, стоимость которой автор оценивал более полумиллиона евро.
В эпизоде о харьковском застройщике Ткач показывает возле казино Монте-Карло мужчину, которого называет похожим на Егора Масленникова. По данным, приведенным УП, автомобиль зарегистрировали на Ольгу Масленникову 14 июня 2024 года. На следующий день он пересек украинско-польскую границу; показаны в расследовании фотографии из Монако датированы 24 августа.
Само расследование не устанавливает, что автомобиль приобрели на средства покупателей квартир. Оно документирует другую сторону истории семьи — дорогую частную покупку в тот период, когда часть связанных с ней украинских построек оставалась незавершенной.
Что раскрыли документы эмиратской компании
Корпоративные документы Object One доступны в британском реестре Companies House. В 2025 году эмиратская Object One Real Estate Development LLC зарегистрировала британское подразделение и предоставила пакет учредительных документов и финансовую отчетность. Они раскрывают собственность и финансовые обязательства компании в начале работы в Дубае.
В регистрационном пакете указано, что компания была создана в Дубае 30 сентября 2022 года. Форма – общество с ограниченной ответственностью с одним собственником. Владельцем 100% указан Егор Масленников, уплаченный уставный капитал - 200 тысяч дирхамов. Для переписки в учредительных документах использован адрес на домене stroycity.com.ua. Связь с харьковским бизнесом прослеживается без предположений о схожих названиях.
Отчетность за первый период работы – с 30 сентября 2022 года по 31 декабря 2023 года – показывает 23 млн дирхамов дохода и 41 млн дирхамов чистого убытка. К концу 2023-го обязательства составляли 255,1 млн дирхамов при активах 214,3 млн. Собственный капитал был отрицательным: минус 40,8 млн дирхамов.
Это баланс на конец 2023 года, утвержденный в апреле 2025, а не оценка текущего состояния Object One в 2026-м. Аудитор Crowe Mak выразил немодифицированное мнение об отчетности. Отрицательный капитал сам по себе не устанавливает банкротства. Но он показывает, что раннее развитие опиралось на привлеченное финансирование при накопленных убытках.
В примечаниях раскрыто 64,7 млн дирхамов обязательств перед связанными сторонами. Из них 39,4 млн – перед Object One Investment in Commercial Enterprise and Management Co LLC, 20,8 млн – перед Alumni Investment LLC, 4,5 млн – заем самого Масленникова. Значительная часть первых двух сумм отражает стоимость земельных участков: партнеры передавали их для проектов, получая право на долю прибыли.
Отдельно в балансе стоят 94,1 млн дирхамов средств инвесторов по сделкам финансирования V1TER и 1WOOD и 69,2 млн авансов покупателей. В то же время Object One учитывала 13,2 млн дирхамов ссуд, предоставленных связанным структурам, преимущественно DSCA Building Contracting LLC и TSZ Investment in Commercial Enterprises & Management LLC. Для этих двух ссуд указаны нулевая ставка и отсутствие фиксированного графика возврата.
Так документы раскрывают механизм старта: небольшой вклад в уставный капитал, земля от связанных партнеров за участие в прибыли, инвесторское финансирование и авансы покупателей. Они также задают конкретный вопрос о возврате ссуд внутри группы. Первичное происхождение денег партнеров и финансовая связь этих операций с Украиной по отчетности не установлены.
Рекламный календарь разошелся с инспекциями
Проблемные вопросы есть и внутри дубайского портфеля. Nerukhomi.ua сопоставили рекламные сроки передачи проектов, сохраненные в поисковом индексе из предыдущих материалов Object 1, с картами Dubai Land Department . Часть страниц, где компания публиковала эти сроки, уже изменена или недоступна.
- RA1N. Рекламный срок передачи — I квартал 2025 года. Инспекция DLD от 10.03.2026 зафиксировала 100% готовности.
- V1TER. Рекламный срок передачи — III квартал 2025 года. Инспекция от 02.07.2026 — 100% готовности.
- 1WOOD. Рекламный срок передачи — III квартал 2025 года. Инспекция от 08.07.2026 — 93,67% готовности.
- OZONE 1. Рекламный срок передачи — II квартал 2026 года. Инспекция от 14.07.2026 — 56,83% готовности.
Карточки DLD проверены 22 сентября 2026 года. Приведены последние указанные в них инспекции и прежние публичные сроки Object 1.
Цифры означают готовность к дате соответствующей технической инспекции. К примеру, для RA1N реестр показывает еще и предыдущую проверку: 24 декабря 2025 года объект имел 96%, хотя рекламный срок передачи приходился на первый квартал того года. Для 1WOOD и OZONE 1 приведенные инспекции 2026 тоже состоялись уже после рекламируемых сроков.
100% в DLD не устанавливают день, когда конкретный покупатель получил ключи. Заключение же о нарушении договора требует самого договора, согласованных продлений сроков и льготных периодов. Однако расхождение с публично обещанным календарем уже подтверждается сопоставлением этих источников.
За одним брендом работают разные юридические девелоперы. В проверенных картах DLD RA1N и 1WOOD оформлены на Object One Real Estate Development LLC, Luminar Tower 1-3 - на Obj1 Real Estate Development LLC, а Tetris Tower - на Le Luminous Real Estate Development LLC. Общий бренд не заменяет документы о том, кто из них и в каких пределах отвечает перед покупателем.
Дубайский закон об эскроу предусматривает отдельные счета и контроль целевого использования средств. Наличие такого счета не равно государственной гарантии рекламной доходности или передачи квартиры в обещанный квартал. Покупатель все равно зависит от финансирования и выполнения конкретного проекта.
На какие вопросы реклама не отвечает
В Украине к истории застройщика добавилось налоговое дело. 8 апреля 2026 г. Бюро экономической безопасности сообщило о подозрении директору неназванного инвестфонда в уклонении от уплаты 53,3 млн грн налогов. РБК-Украина со ссылкой на собственные источники назвала Масленникова. Имя происходит из сообщения медиа; БЭБ его публично не указал. Подозрение не является приговором. Об этом подозрении Nerukhomi.ua писали в апреле .
БЭБ не сообщало, что описанные им средства были направлены в ОАЭ. Так же проверенные документы не устанавливают незаконный вывод денег из Украины или нарушение Object One эмиратского законодательства. Для таких утверждений требуются отдельные доказательства. Имеющиеся источники уже позволяют задать предметные вопросы: кто профинансировал партнеров, как возвращаются ссуды, чем объясняются разногласия со сроками и кто финансирует незавершенные украинские объекты.
Украинский опыт, на который ссылается Object 1, включает и остановленные площадки и земельный спор с окончательным судебным решением. Собственная отчетность дубайской компании показывает старт с убытком и зависимостью от партнеров и покупателей. Эти факты имеют такой же вес для оценки команды, как количество новых запусков в ее презентациях.
Открытие новых продаж в Дубае не объясняет, как будут исполнены старые обязательства в Харькове. Именно подтвержденное финансирование достройки, актуальные сроки и исполнение судебного решения должны стать ответом тем инвесторам, доверие которых "Строй Сити" когда-то называла своим главным ресурсом.