Object 1 Егора Масленникова продает недвижимость в Дубае, ссылаясь на успешный опыт команды в Украине. Редакция Nerukhomi.ua сопоставила эти заявления с историей харьковских недостроев, финансовой отчетностью компании и сведениями о готовности ее дубайских проектов.
Панорама Дубая. Ілюстративне фото.
Из Харькова в Дубай
Object 1 представляет Егора Масленникова как основателя и главу компании, а Татьяну Тону как CEO и Managing Director.
11 февраля 2022 года Тону, тогда директор маркетинга " Строй Сити Девелопмент ", называла главными инвесторами компании харьковчан, верящих в будущее города и страны. До полномасштабного вторжения оставалось менее двух недель.
В декабре 2024 года она уже представляла Object 1 в интервью Gulf Today и объясняла развитие в Дубае опытом успешных проектов в Украине и Испании.
Смена владелицы продолжалась уже во время войны
По данным аналитической системы YouControl , владелицей "Фалко Украина" сейчас является Людмила Рябых. Через эту компанию она контролирует "Строй Сити Девелопмент" . "Украинская правда" в своем расследовании называет Рябых сестрой жены Егора Масленникова.
История изменений сложнее одноразового выхода застройщика из бизнеса накануне вторжения. В срезе YouControl на 9 февраля 2022 года Рябых уже записана участницей "Фалко Украина", но конечным бенефициаром остается Масленников. Так же – в майском срезе. Рябых как бенефициарка появляется в исторической записи 8 марта 2023 года.
В самом "Строй Сити Девелопмент" изменения отражены еще позже. На 24 июня 2024 года Масленников записан прямым участником и бенефициаром. На 28 июня прямым участником уже "Фалко Украина", а бенефициаром еще остается он. В срезе на 11 октября 2024 года бенефициаркой отмечена Рябых.
Так что корпоративные изменения в Украине происходили и тогда, когда дубайский бизнес уже работал. Условия передачи долей и расчетов по ним в проверенных документах не раскрыты. Сейчас "Строй Сити" возглавляет Денис Пантелеев, "Фалко Украина" - Максим Лисовец.
В то же время Масленников остается отмеченным бенефициаром инвестфонда "Вилард" . Фонд владеет, в частности, 40% "Строй Сити Кэпитал" и примерно 24,98% "Риэлти Бизнес". То есть, изменение собственности в двух компаниях не означало прекращения всех его украинских корпоративных интересов.
Что осталось харьковским инвесторам
На сайте "Строй Сити" паузу на части харьковских площадок объясняют обстрелами, длительными воздушными тревогами и опасностью монолитных работ. Компания ссылается на заключение специалистов университета городского хозяйства. В перечне - Klochkivska Apartments, Naukova Apartments, "Дом на Подоле", High Hills и Manufactura BASE.
Для Manufactura NEXT застройщик 31 января 2025 сообщил о подготовке восстановления работ и монтаж инженерных систем . Это сообщение об отдельном корпусе. Оно не устанавливает готовность всего комплекса на сентябрь 2026 года и не дает покупателям актуального графика получения недвижимости.
IT-Парк Manufactura в Харькове. Архивное фото Харьковской областной прокуратуры.
В случае Naukova Apartments к строительной паузе добавляется земельный спор, уже прошедший Верховный Суд. Постановлением от 8 июля 2026 года по делу №922/4414/21 оставлено в силе решение о возвращении участка на Серповой, 4 со снесением определенного самовольно построенного имущества. Обязанность возложена на ООО "Наукова апартментс".
Речь идет о участке площадью 0,2862 га и указанных в решении забора, фундаментной плите и части цоколя. Постановление не означает сноса всех зданий комплекса, однако устанавливает конкретную обязанность проектной компании. Проверенная 21 сентября англоязычная страница Naukova Apartments все еще описывала дело через переговоры о мировом соглашении и экспертизе. Окончательное июльское постановление в настоящем объяснении не отражено.
Площадка Urban One Naukova Apartments в Харькове. Архивное изображение за октябрь 2021.
Rolls-Royce возле казино Монте-Карло
На этом фоне семья Масленниковых попала в расследование Михаила Ткача для "Украинской правды" , опубликованного 27 декабря 2024 года. Оно касалось украинских владельцев Rolls-Royce Spectre — модели, стоимость которой автор оценивал более полумиллиона евро.
В эпизоде о харьковском застройщике Ткач показывает возле казино Монте-Карло мужчину, которого называет похожим на Егора Масленникова. По данным, приведенным УП, автомобиль зарегистрировали на Ольгу Масленникову 14 июня 2024 года. На следующий день он пересек украинско-польскую границу; показаны в расследовании фотографии из Монако датированы 24 августа.
Само расследование не устанавливает, что автомобиль приобрели на средства покупателей квартир. Оно документирует другую сторону истории семьи — дорогую частную покупку в тот период, когда часть связанных с ней украинских построек оставалась незавершенной.
Что раскрыли документы эмиратской компании
Корпоративные документы Object One доступны в британском реестре Companies House. В 2025 году эмиратская Object One Real Estate Development LLC зарегистрировала британское подразделение и предоставила пакет учредительных документов и финансовую отчетность. Они раскрывают собственность и финансовые обязательства компании в начале работы в Дубае.
В регистрационном пакете указано, что компания была создана в Дубае 30 сентября 2022 года. Форма – общество с ограниченной ответственностью с одним собственником. Владельцем 100% указан Егор Масленников, уплаченный уставный капитал - 200 тысяч дирхамов. Для переписки в учредительных документах использован адрес на домене stroycity.com.ua. Связь с харьковским бизнесом прослеживается без предположений о схожих названиях.
Отчетность за первый период работы – с 30 сентября 2022 года по 31 декабря 2023 года – показывает 23 млн дирхамов дохода и 41 млн дирхамов чистого убытка. К концу 2023-го обязательства составляли 255,1 млн дирхамов при активах 214,3 млн. Собственный капитал был отрицательным: минус 40,8 млн дирхамов.
Это баланс на конец 2023 года, утвержденный в апреле 2025, а не оценка текущего состояния Object One в 2026-м. Аудитор Crowe Mak выразил немодифицированное мнение об отчетности. Отрицательный капитал сам по себе не устанавливает банкротства. Но он показывает, что раннее развитие опиралось на привлеченное финансирование при накопленных убытках.
Баланс Object One Real Estate Development LLC по состоянию на 31 декабря 2023 года, утверждённый 22 апреля 2025-го.
В примечаниях раскрыто 64,7 млн дирхамов обязательств перед связанными сторонами. Из них 39,4 млн – перед Object One Investment in Commercial Enterprise and Management Co LLC, 20,8 млн – перед Alumni Investment LLC, 4,5 млн – заем самого Масленникова. Значительная часть первых двух сумм отражает стоимость земельных участков: партнеры передавали их для проектов, получая право на долю прибыли.
Отдельно в балансе стоят 94,1 млн дирхамов средств инвесторов по сделкам финансирования V1TER и 1WOOD и 69,2 млн авансов покупателей. В то же время Object One учитывала 13,2 млн дирхамов ссуд, предоставленных связанным структурам, преимущественно DSCA Building Contracting LLC и TSZ Investment in Commercial Enterprises & Management LLC. Для этих двух ссуд указаны нулевая ставка и отсутствие фиксированного графика возврата.
Так документы раскрывают механизм старта: небольшой вклад в уставный капитал, земля от связанных партнеров за участие в прибыли, инвесторское финансирование и авансы покупателей. Они также задают конкретный вопрос о возврате ссуд внутри группы. Первичное происхождение денег партнеров и финансовая связь этих операций с Украиной по отчетности не установлены.
Рекламный календарь разошелся с инспекциями
Проблемные вопросы есть и внутри дубайского портфеля. Nerukhomi.ua сопоставили рекламные сроки передачи проектов, сохраненные в поисковом индексе из предыдущих материалов Object 1, с картами Dubai Land Department . Часть страниц, где компания публиковала эти сроки, уже изменена или недоступна.
- RA1N. Рекламный срок передачи — I квартал 2025 года. Инспекция DLD от 10.03.2026 зафиксировала 100% готовности.
- V1TER. Рекламный срок передачи — III квартал 2025 года. Инспекция от 02.07.2026 — 100% готовности.
- 1WOOD. Рекламный срок передачи — III квартал 2025 года. Инспекция от 08.07.2026 — 93,67% готовности.
- OZONE 1. Рекламный срок передачи — II квартал 2026 года. Инспекция от 14.07.2026 — 56,83% готовности.
Карточки DLD проверены 22 сентября 2026 года. Приведены последние указанные в них инспекции и прежние публичные сроки Object 1.
Цифры означают готовность к дате соответствующей технической инспекции. К примеру, для RA1N реестр показывает еще и предыдущую проверку: 24 декабря 2025 года объект имел 96%, хотя рекламный срок передачи приходился на первый квартал того года. Для 1WOOD и OZONE 1 приведенные инспекции 2026 тоже состоялись уже после рекламируемых сроков.
100% в DLD не устанавливают день, когда конкретный покупатель получил ключи. Заключение же о нарушении договора требует самого договора, согласованных продлений сроков и льготных периодов. Однако расхождение с публично обещанным календарем уже подтверждается сопоставлением этих источников.
За одним брендом работают разные юридические девелоперы. В проверенных картах DLD RA1N и 1WOOD оформлены на Object One Real Estate Development LLC, Luminar Tower 1-3 - на Obj1 Real Estate Development LLC, а Tetris Tower - на Le Luminous Real Estate Development LLC. Общий бренд не заменяет документы о том, кто из них и в каких пределах отвечает перед покупателем.
Дубайский закон об эскроу предусматривает отдельные счета и контроль целевого использования средств. Наличие такого счета не равно государственной гарантии рекламной доходности или передачи квартиры в обещанный квартал. Покупатель все равно зависит от финансирования и выполнения конкретного проекта.
На какие вопросы реклама не отвечает
В Украине к истории застройщика добавилось налоговое дело. 8 апреля 2026 г. Бюро экономической безопасности сообщило о подозрении директору неназванного инвестфонда в уклонении от уплаты 53,3 млн грн налогов. РБК-Украина со ссылкой на собственные источники назвала Масленникова. Имя происходит из сообщения медиа; БЭБ его публично не указал. Подозрение не является приговором. Об этом подозрении Nerukhomi.ua писали в апреле .
БЭБ не сообщало, что описанные им средства были направлены в ОАЭ. Так же проверенные документы не устанавливают незаконный вывод денег из Украины или нарушение Object One эмиратского законодательства. Для таких утверждений требуются отдельные доказательства. Имеющиеся источники уже позволяют задать предметные вопросы: кто профинансировал партнеров, как возвращаются ссуды, чем объясняются разногласия со сроками и кто финансирует незавершенные украинские объекты.
Украинский опыт, на который ссылается Object 1, включает и остановленные площадки и земельный спор с окончательным судебным решением. Собственная отчетность дубайской компании показывает старт с убытком и зависимостью от партнеров и покупателей. Эти факты имеют такой же вес для оценки команды, как количество новых запусков в ее презентациях.
Открытие новых продаж в Дубае не объясняет, как будут исполнены старые обязательства в Харькове. Именно подтвержденное финансирование достройки, актуальные сроки и исполнение судебного решения должны стать ответом тем инвесторам, доверие которых "Строй Сити" когда-то называла своим главным ресурсом.