Вы долго рассматривали в сети будущие ЖК, сравнивали варианты, изучали сайты объектов и, наконец, определились, потому что вам понравилось местонахождение, цена и архитектура дома. Далее следуете в отдел продаж по указанному адресу и... Что спросить и на что обратить внимание?
Приводим ниже 10 первоочередных вопросов с рекомендациями экспертов, которые помогут выяснить, ожидать ли вам, как инвестору, крупных рисков от объекта инвестирования.
1. Есть ли документы, подтверждающие право на землю?
Все начинается с земли, на которой строится дом, а именно из наличия прав на нее у заказчика строительства и соответствующего целевого назначения земельного участка.
Попросите для ознакомления документ, подтверждающий права на земельный участок. К примеру:
документы, подтверждающие, что земля находится в собственности: до 2013 года – государственный акт на право собственности на земельный участок, с 2013 года – свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи с выпиской из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности;
документы, подтверждающие права пользования земельным участком застройщиком: государственный акт на право постоянного пользования или договор аренды (может быть также субаренды или суперфиция). Внимание! Права по договору должны быть обязательно зарегистрированы в установленном законодательством порядке.
Важно: в этих документах, в частности, указывается целевое назначение земли. Так, если вы инвестируете в квартиру в жилом доме, то земельный участок должен быть для жилищного строительства. Следует принимать во внимание, что если участок относится к землям общественной застройки, а указанное целевое назначение "для строительства гостинично-торгового комплекса" или "для реконструкции имущественного комплекса", то строительство жилого дома будет нарушением, а следовательно, и возможной преградой для принятия объекта в эксплуатацию.
Также значительные риски несет инвестирования в ЖК, если целевое назначение определено как "для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)". Такое назначение позволяет строительство индивидуального одноквартирного, дачного или садового дома, но не сведения многоэтажки.
2. Исходные данные соответствуют намерениям застройки?
Разработка проектной документации на строительство начинается с получения исходных данных, а именно с градостроительных условий и ограничений. Они должны присутствовать, отвечать намерениям застройки и быть выданы на тот земельный участок, где осуществляется строительство.
Необходимо внимательно ознакомиться с этим документом и при наличии возложенных обязательств заказчика согласовать определенные проектные решения с соответствующими органами, определить и узнать о наличии этих согласований.
Кроме того, исходными данными могут определяться дополнительные требования в части обязательного проектирование объектов социальной сферы (детских садов, школ) или необходимость получения технических заключений относительно влияния строительства на прилегающие и соседние здания. Обязательное выполнение всех требований является одним из условий принятия объекта в эксплуатацию.
3. Есть ли разрешение на выполнение строительных работ?
Конечно, законных признаков строительства нет, если застройщик не может предоставить вам разрешение на выполнение строительных работ, выданное Госархстройинспекцией (ее территориальным органом) или исполнительным органом местного совета по вопросам архитектуры.
Убедитесь, что объект, в который вы решили инвестировать, указан в наименовании разрешения. То есть, если вы инвестируете в квартиру в ЖК, то и целевое назначение земельного участка, и градостроительные условия и ограничения, и наименование разрешения должны предусматривать жилищное строительство.
Документом, который дает право на выполнение строительных работ до 10.06.2017 года является декларация о выполнении строительных работ, если объект относится к III категории сложности; или разрешение на выполнение строительных работ, если объект принадлежит к IV-V категории сложности. С 10.06.2017 года на строительство объектов, которые относятся к СС2 и СС3 классам последствий, должно быть получено разрешение на выполнение строительных работ.
Иногда вам могут предоставить декларацию или сообщение на выполнение подготовительных работ. Обращаем внимание, что они не дают права на строительные работы и не являются залогом получения разрешительного документа в будущем.
4. Соответствует ли объект строительства экспертному отчету?
Несмотря на то, что этот документ является обязательным, застройщики реже всего предоставляют его инвесторам. Экспертным отчетом устанавливается класс последствий и предусмотрены основные технические показатели объекта с делением на очереди. Если застройщик обещает вам в третью очередь строительства построить детский сад, но в экспертном отчете об этом не упоминается, то, скорее всего, вас вводят в заблуждение. Строительство детского сада должно быть запроектировано документацией, а следовательно, и отражено в отчете о прохождении экспертизы.
Если вам предоставили экспертный отчет на корректировку проектной документации, поинтересуйтесь у застройщика, было ли подано уведомление о внесении изменений в разрешения на основании проведенного корректировки. Наличие указанного сообщения является обязательным в случае внесения изменений в проект для их узаконивания.
5. Фигурирует ли объект в судебных делах?
При подготовке к встрече с менеджерами в отделе продаж, советуем пользоваться всеми ресурсами: информационными базами данных, реестрами, геопорталами. Одним из таких ресурсов является Единый государственный реестр судебных решений. С его помощью можно установить результаты рассмотрения судебных дел относительно объекта, который вас интересует.
Конечно, наличие судебного спора о задолженности генподрядчика в 50 тыс грн не повлияет на законность строительства и принятия объекта к эксплуатации. А вот наличие уголовного производства о превышении полномочий при заключении инвестиционного договора между землепользователем и застройщиком – несет существенные риски, которые могут повлиять на возможность окончания строительных работ.
6. Сколько участников строительства и кто они?
Обычно используют термин "застройщик". Как правило, он объединяет 2 понятия: "заказчик" и "девелопер". Первый определен нормативно и в соответствии с градостроительным законодательством заказчиком строительства является владелец (пользователь) земельного участка. Именно поэтому, как правило, юридическое лицо, указанное в разрешительном документе, не является известной строительной фирмой.
Второй не определен нормативными документами. Девелопер обычно строит свою репутацию за счет объектов, которые он строит, и истории, которую имеет. Деятельность девелопера требует изучения: сколько лет на рынке, сколько успешно реализованных объектов и тех, что сейчас строятся и тому подобное.
Девелопер осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере строительства относительно идеи и разработки проекта, маркетинга, организации привлечения инвестиций. Формально он может не быть заказчиком или генеральным подрядчиком строительства. Поэтому в отделе продаж надо выяснить, каким образом связаны заказчик и девелопер.
Отдельного внимания требует изучение ситуации, если в документах значится 2 и более застройщика или рекламные материалы говорят о 2 и более девелоперах. Здесь важно определить, кто берет обязательства перед инвестором по договору и имеет ли это лицо законные основания это делать.
В случае, когда собственником (пользователем) земельного участка выступает госорган или госпредприятие, военная часть и т.п., советуем получить ответ, как это может повлиять на инвестора. Спросите, существуют ли дополнительные условия, определенные договоренностями с госучреждением, которые могут повлиять на выполнение обязательств перед инвестором и их сроки. Ответ на этот вопрос рекомендуется указать в письменной форме в договоре.
7. Какой класс энергоэффективности здания?
Рост расходов на коммунальные услуги волнует каждого владельца недвижимости. Поэтому сейчас одним из самых актуальных направлений при выборе дома является его энергоэффективность, то есть способность здания использовать меньшее количество энергии для поддержания необходимого микроклимата в помещении.
С 1 июля 2019 энергетический сертификат по объекту строительства является составной частью проектной документации на строительство, где определяется класс энергоэффективности, анализ проектных характеристик ограждающих конструкций и инженерных систем, и даются рекомендации по повышению уровня энергоэффективности.
Инвестору не нужно изучать, например, характеристики материала утеплителя по водопоглощению, устойчивости к изменениям температуры, горючести и паропроницаемости. Достаточно ознакомиться в отделе продаж с сертификатом, в котором уже установлен соответствующий класс, уровень расходов энергоресурсов.
Класс энергетической эффективности по удельной энергопотребности устанавливается от А до G, где класс "А" – высокий уровень энергоэффективности, максимально качественное жилье, а "G" – низкий. Обратите внимание, что с 1 декабря 2019 вступила норма по проектированию жилых домов по классу энергоэффективности не ниже "С".
8. Каков тип договора и схема инвестирования?
Сегодня застройщик самостоятельно выбирает форму финансирования строительства. Чаще всего встречаются следующие: через фонд финансирования строительства; путем эмиссии целевых облигаций; предварительный договор купли-продажи квартиры; договор купли-продажи имущественных прав.
Необходимо внимательно ознакомится с условиями договора и обратить внимание на:
предмет договора, а именно на четкие характеристики объекта инвестирования (секция, этаж, номер и площадь квартиры, стоимость квадратного метра и т.д.);
сумму и порядок оплаты (части, объем, сроки, условия инвестирования и т.п.);
какие подтверждающие документы вы после этого получаете;
четко предусмотрены сроки сдачи объекта в эксплуатацию (в частности, предусмотрена ли ответственность за невыполнение обязательств застройщика за просрочку ввода объекта в эксплуатацию);
на кого возлагается обязанность регистрации права собственности;
возможность перепланировки квартиры и его стоимость;
условия досрочного расторжения договора и возврата средств (в частности, предусмотрен ли возврат средств в случае невыполнения обязательств застройщиком);
порядок процедуры переуступки права третьим лицам, стоимость переуступки;
предусмотрено ли обязательное заключение договора с эксплуатирующей организацией.
Одним из важнейших условий договора является цена. И здесь невозможно составить исчерпывающую инструкцию на что смотреть. Количество манипуляций в этом вопросе бесконечна. Но по меньшей мере спросите, как вопрос курса гривны отражен в договоре.
Стоит отметить, что ни один из договоров, который сегодня используют при подписании соглашений на этапе строительства, не может 100%-но защитить право на получение объекта инвестирования в собственность и не страхует от рисков двойной продажи квартир, банкротства застройщика или не введения о объекта в эксплуатацию.
9. Каковы показатели экологического состояния среды, где строится ЖК?
Никому не будет по душе соседство ЖК с мусороперерабатывающим заводом или у места захоронения ртутных отходов. В то же время экология в сфере архитектурной деятельности не ограничивается только воздействием вредных факторов, которые имеют место на соседних земельных участках.
Поинтересуйтесь у застройщика о:
мерах борьбы с загрязнением окружающей среды;
использовании сертифицированных экологических материалов (основным источником загрязнения воздуха в жилых зданиях является выделение токсических веществ из строительных и отделочных материалов и конструкций);
качестве внутреннего воздуха (для обеспечения сбалансированного ионного состава воздуха необходима хорошо отлаженная система проветривания помещений);
качестве и чистоте воздуха снаружи здания, как это устанавливали;
качестве и чистоте воды.
10. Кто будет обслуживать дом после введения в эксплуатацию?
Заказчик обязан передать построенный и подключенный к инженерным сетям жилой дом, что строился с привлечением средств физических и юридических лиц, объединению совладельцев или владельцу, или эксплуатирующей организации в течение 120 календарных дней со дня его принятия в эксплуатацию.
Или выбрать управляющим организацию, или создать ОСМД – решает собственник (совладельцы). Однако провести собрание совладельцев об избрании управляющего или создать в доме ОСМД, можно после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений.
В случае первичной регистрации права собственности за застройщиком или определенным фондом, возможен вариант заключения им договора со "своей" эксплуатирующей организацией с согласованными навязанными тарифами. Также возможен вариант, когда обязанность заключения договора с соответствующей организацией прямо предусмотрена в договоре. Поэтому важно сразу оговорить вопросы обслуживания дома с застройщиком на этапе осуществления инвестирования.
Подчеркиваем, застройщик обязан предоставить полную информацию относительно объекта инвестирования и вы имеете законное право получить ответы. Если в отделе продаж вам не могут дать ответы на вопросы, что перечислены выше, существует риск, что застройщик прибегнул к нарушениям, а следовательно, ему грозит противодействие со стороны органов, которые должны контролировать законность строительства.