Дом на кладбище. НЕРУХОМІ проанализировали ЖК Edeldorf на Печерске

Новый жилой комплекс Edeldorf, который строится на Печерске, мог бы стать идеальным местом для жизни, если бы не одно "но". Из-за неполного комплекта документов, суды с Минкультом, нарушения целевого назначения земельного участка, угрожающей близости кладбища и расследования ГБР – этот дом мечты может так и остаться очередным недостроем на карте столицы.

Что не так с Edeldorf, насколько критичными являются существующие у застройщика проблемы и недостатки, а также чем рискуют инвесторы, которые решили вложиться в это строительство, выясняли эксперты команды НЕРУХОМІ.

Коротко о самом комплексе. Заказчиком строительства является ООО "Фин-Инвест менеджмент", девелопером – "Edelburg Development". Строительные работы начались с декабря 2017 года и сперва шли довольно активно. В последние же несколько месяцев активность на стройплощадке, как показывают наблюдения команды НЕРУХОМІ и картинка с онлайн-камеры, установленной на стройке, существенно замедлились. При такой интенсивности работ анонсированные сроки завершения строительства в 3 квартале 2021 года уже выглядят нереалистичными.

Что обещает застройщик?

Согласно размещенной на веб-странице ЖК Edeldorf информации, комплекс, который строится на Старонаводницкой, 42, будет состоять из двух домов-"близнецов", по 26 этажей каждый. Последние два этажа в каждом из них отводятся на двухуровневые апартаменты с несколькими спальнями, кабинетом, гардеробной, гостиной и по меньшей мере двумя ванными комнатами. С 4 по 24 этаж запланированы одно- (43-53 кв.м), двух (70-75 кв.м) и трехкомнатные (около 85 кв.м) квартиры.

Оба дома будут возведены на общем двухэтажном стилобате, где застройщик планирует разместить многоуровневый паркинг, супермаркет, фитнес-центр, ресторан и офисные помещения. На крыше стилобата по проекту должна быть оборудована лаунж-зона с детскими площадками и местами для отдыха.

В качестве дополнительных бонусов застройщик называет энергоэффективные фасады, автономное отопление от собственной котельной, дополнительную шумоизоляцию, бесперебойную центральную систему электропитания и систему управления "Умный дом", которая автоматизирует контроль за рациональным использованием электричества, подачи воды, тепла.

Но бонус номер один – это, безусловно, расположение. На веб-странице ЖК предусмотрена опция просмотра панорамы на Киево-Печерскую лавру, Родину-мать, исторический и деловой центр Киева, Днепр и мосты – с разных этажей и в разное время суток. И эти виды действительно настолько впечатляющие, что способны заставить потенциальных инвесторов забыть о возможных рисках и перспективе жить на могилах.

А эти риски есть.

Можно ли строить высотку на Старонаводницкой, 42?

Первое, что бросается в глаза – нарушение целевого назначения земельного участка, на котором строят ЖК Edeldorf. Согласно кадастровой карте, здесь можно строить здания рыночной инфраструктуры, административные или офисные помещения, иные строения, предназначенные для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли. Жилой комплекс на почти полтысячи квартир под это целевое назначение подогнать очень сложно. И уже одного этого достаточно, чтобы существовал риск признания ЖК Edeldorf объектом самовольного строительства и запрета ввода его в эксплуатацию.

Впрочем, несмотря на это, а также то, что 80-метровый ЖК не очень вписывается в предусмотренные для сохранения исторической среды центральной части города ограничения высотности новостроек максимальной высотой в 27 м – у застройщика есть разрешение на выполнение строительных работ от ГАСИ.

Получил он и градостроительные условия и ограничения на строительство многофункционального комплекса – с оговоркой: поскольку будущее здание будет куда выше установленного ограничения – его высоту и проект застройщик должен согласовать с Минобороны, КП МА Жуляны, Аэродвижением и Укравиатрансом.

А поскольку строительство проводится в рамках Центрального исторического ареала и в непосредственной близости от буферной зоны объекта мирового культурного наследия ЮНЕСКО Киево-Печерской лавры – обязательным требованием является также получение положительного заключения и разрешения на выполнение строительных работ в государственных органах охраны культурного наследия. Да и сам проект, учитывая, что строительство ведется в охранной зоне, должен жестко регулироваться всеми действующими ограничениями и нормативами.

И здесь у ООО "Фин-Инвест менеджмент" и начались проблемы.

В суд – против государства

Экспертам НЕРУХОМІ не удалось выяснить, согласовывал застройщик проект ЖК Edeldorf с МОУ, Аэродвижением, аэропортом Жуляны и Укравиатрансом: на странице объекта этой информации нет, там изложены только градостроительные условия и ограничения и разрешение ГАСК, в открытых источниках этой информации экспертам НЕРУХОМІ тоже найти не удалось. А вот с Минкультом у ООО "Фин-Инвест менеджмент" дело дошло до суда.

Уже начав работы, застройщик обратился в Минкульт за получением разрешения на строительство. В ответ профильное министерство в июле 2017 выдало предписание остановить работы. И потом отстояло свою правоту в Верховном Суде Украины. Однако еще в одном судебном процессе по иску ООО "Фин-Инвест менеджмент" к Минкульту о признании противоправным отказ в выдаче разрешения, суд, в марте 2020 года, стал на сторону застройщика и обязал Минкульт выдать ООО "Фин- Инвест менеджмент" разрешение на проведение земляных работ на территории памятника на ул. Старонавродицька, 42-44 в Печерском районе Киева. До этого, в феврале 2020 года, по иску ООО "Будгруппроектинвест-1" к Минкульту судом было применено обеспечение, в отношении остановки действия предписания министерства. Впрочем, пока точку в судебной тяжбе ставить еще рано. Поэтому это является еще одним фактором риска для инвесторов ЖК Edeldorf.

Следующим фактором риска для инвесторов – независимо от того, будет сдан этот ЖК в эксплуатацию или нет – является нарушение санитарных норм. Одной из причин, по которым на этом лакомом с точки зрения застройщиков участке никто до сих пор ничего не построил, является непосредственная близость к нему Зверинецкого кладбища. Собственно, участок на Старонаводницкой, 42 частично заходит на защитную зону этого кладбища – расстояние до кладбища составляет 44,8 м, тогда как действующими нормативами предусмотрено минимум 50 м санитарно-защитной зоны для закрытых кладбищ.

Эксперты напоминают: защитные зоны у кладбищ существуют с целью отделения мест массовых захоронений от территорий жилой застройки из вредности такого "соседства" для здоровья людей. Строить в санитарных зонах кладбищ жилые дома, объекты социальной инфраструктуры и другие помещения, в которых постоянно будут находиться люди, законом категорически запрещено.

Уголовное дело

Как же при наличии таких серьезных нарушений ГАСИ и Киевсовет разрешили начать работы на Старонаводницкой, 42? Этим же вопросом заинтересовались детективы киевского управления ГБР. Они даже открыли уголовное производство по факту злоупотребления служебным положением должностными лицами прокуратуры города Киева, Киевского городского совета, Киевской городской государственной администрации, Департамента Государственной строительной инспекции в городе Киеве – с целью получения неправомерной выгоды для ООО "Фин-Инвест менеджмент", ООО "Мостицкий 2", ООО "Едельбург Девелопмент", ООО "Окси-К". Производство открыто по ч. 2 ст. 364, ч. 1 ст. 272 УК Украины.

В рамках производства детективы ГБР через суд добились доступа и права осуществить выемку документов ряда структурных подразделений Киевсовета, КГГА и ГАСИ, на основании которых ООО "Фин-Инвест менеджмент" были выданы разрешения на строительство. Точка в этом расследовании еще не поставлена.

Все вышесказанное, при соблюдении действующего законодательства, является основанием для аннулирования разрешения на выполнение строительных работ. Если государственные и правоохранительные органы вспомнят о своих обязанностях, застройщик просто не сможет продолжить и завершить строительство. Впрочем, даже если до этого и не дойдет, несоответствия в документах на строительство являются существенной преградой для ввода объекта в эксплуатацию и получения инвесторами этого жилого комплекса имущественных прав.

Для тех, кого перечисленные нарушения не убедили и кто планирует вложить свои деньги в этот объект, эксперты НЕРУХОМІ подготовили советы, которые помогут либо подтвердить, либо минимизировать риски. С ними можно ознакомиться на странице ЖК, в разделе Документы.