Ще до початку повномасштабного вторгнення Україна стикалася з глибокими проблемами у сфері житла. Вартість квадратного метра стабільно зростала, попит перевищував пропозицію, а ринок оренди залишався переважно тіньовим і нестабільним. Багато молодих родин не могли дозволити собі купівлю власного житла через низькі доходи, відсутність доступної іпотеки та стриману участь держави у розв'язанні житлового питання.
З початком повномасштабної війни ситуація різко погіршилася. Сотні тисяч людей втратили домівки через бойові дії, мільйони стали внутрішньо переміщеними особами, для яких знайти житло в безпечніших регіонах стало майже неможливо. Будівництво в більшості міст зупинилося, а відновлення зруйнованих об’єктів відбувається повільно. Ринок нерухомості суттєво змінився: зросли ціни на оренду, зменшилася кількість пропозицій, а попит на житло з боку переселенців лише зростає.
У відповідь на виклики держава запустила програму "єОселя", яка дає можливість певним категоріям громадян придбати житло у кредит під пільгові умови. Це одна з небагатьох ініціатив, що реально допомагає українцям отримати власний дах над головою у надзвичайно складний для країни період.
Пільгова іпотечна ставка
Реальна річна відсоткова ставка за програмою "єОселя" для пільгових категорій громадян становить 4,34%. Її розраховано з урахуванням компенсаційної ставки: 3% — протягом перших 10 років, 6% — починаючи з 11-го року кредитування.
Розрахунок зроблено для прикладу кредиту строком на 20 років із власним внеском 20% та сумою кредиту 1 650 000 грн, з урахуванням витрат на додаткові й супутні послуги третіх осіб. Звертаємо увагу, що фактична ставка може відрізнятися від орієнтовної, залежно від вартості об’єкта нерухомості та пов’язаних витрат.
Алгоритм учасника
Подача заявки на участь у програмі відбувається через портал "Дія". Тут необхідно вказати вік, сімейний статус позичальника, назву установи, де він або вона працює, рівень доходу, наявність поручителів та їхній дохід, суму першого внеску.
Схвалення участі. Якщо заявка оформлена правильно й відповідає умовам програми, то незабаром громадянин отримує сповіщення про її схвалення.
"Буквально відразу після схвалення заявки потенційний позичальник отримує повідомлення з пропозиціями від акредитованих банків щодо готовності надати кредит і зазначенням його суми. Банки дуже оперативно ухвалюють таке рішення. Погодження або відмова по кожному банку з’являються в "Дії" заявника. Але в "Дії" — це попереднє схвалення, для остаточного рішення необхідно знайти нерухомість, яку планується придбати, та звернутись в банк із повним пакетом документів", - деталізувала порталу Нерухомі Катерина Личана, начальниця управління по роботі з партнерами банку "Глобус".
Вибір об’єкта та банку. Протягом 30 днів після схвалення заявки позичальник має обрати банк та житловий об’єкт для придбання.
Вибір житла. Первинка чи вторинка
Придбання житла — важливе рішення для кожної родини, і перед потенційним покупцем постає вибір: первинний чи вторинний ринок. Обидва варіанти мають свої переваги та обмеження.
Як зазначає Катерина Личана, житло на вторинному ринку має низку обмежень щодо терміну введення в експлуатацію.
"Для нерухомості на вторинному ринку існують обмеження з введення будинку в експлуатацію — це 3 або 10 років залежно від категорій позичальника та територіального розміщення нерухомості, яка купується", — пояснює вона. Тобто не кожна квартира на вторинці підходить під програму "єОселя", і вибір може бути суттєво звуженим.
Натомість первинний ринок дає значно більше гнучкості. Покупець має доступ до переліку акредитованих об’єктів, розміщених на сайтах банків-учасників та компанії "Укрфінжитло". Завдяки цьому процес вибору квартири стає прозорішим і контрольованішим.
"Необхідно обрати локацію житлового комплексу та звернутись до забудовника, де можна підібрати оселю за площею, плануванням і навіть обрати бажаний поверх. Крім того, нерухомість на первинному ринку дешевше, ніж на вторинному", — додає Личана.
Серед переваг первинного житла — сучасні планування, нові комунікації, можливість обрати квартиру ще на етапі будівництва. Проте слід враховувати і ризики, пов’язані з надійністю забудовника та тривалістю здачі об’єкта в експлуатацію. Покупці мають уважно вивчати документи та обирати лише акредитовані об’єкти.
На вторинному ринку ключова перевага — можливість швидко заселитися. Також покупець бачить реальний стан квартири та будинку. Водночас ціни тут зазвичай вищі, а житло може потребувати ремонту. Для використання державної іпотеки важливо переконатися, що будинок відповідає критеріям програми.
Катерина Личана підкреслює, що "єОселя" — це не просто інструмент купівлі квартири, а механізм державної підтримки.
"Наразі програма “єОселя” розв’язує чи не найголовніше питання для молоді: ви можете працювати за покликанням — наприклад, навчати чи лікувати дітей — і водночас мати змогу побудувати власне життя у власній домівці", — наголошує вона.
Підбиваючи підсумки
Програма "єОселя" стала важливим інструментом для українців, які прагнуть забезпечити себе житлом у часи економічної нестабільності та війни. Пільгові умови кредитування, зокрема низька ставка 4,34% і можливість залучення поручителів, роблять іпотеку доступною для молодих фахівців і сімей із середніми доходами. Це не лише вирішує проблему житлової кризи для окремих громадян, але й підтримує економіку, стимулюючи попит на первинний ринок нерухомості та діяльність забудовників.
Водночас успіх програми залежить від подальшого вдосконалення механізмів її реалізації. Важливо забезпечити стабільне фінансування, розширити перелік акредитованих об’єктів і мінімізувати бюрократичні перешкоди. "єОселя" демонструє, що держава здатна пропонувати ефективні рішення, але для масштабного впливу потрібна комплексна реформа житлової політики, яка врахує потреби переселенців, молоді та інших вразливих груп.
Перспективи програми залишаються оптимістичними, адже вона не лише допомагає українцям здобути власне житло, але й сприяє відновленню довіри до державних ініціатив. У поєднанні з іншими реформами, такими як страхування воєнних ризиків чи вдосконалення будівельного законодавства, "єОселя" може стати основою для відродження житлового сектору та покращення якості життя громадян.