Житлова нерухомість – завжди була одним з пріоритетних варіантів інвестування. Проте ніхто з аналітиків досі не дослідив, які відсотки окупності існують сьогодні та як війна позначилася загалом на ринку.
Експерти порталу НЕРУХОМІ провели власний аналіз співвідношення вартості покупки та оренди житла бізнес-класу у семи районах Києва (з дослідження були виключені нерелевантні для даної категорії локації). Також ми підрахували індекс дохідності та термін окупності інвестицій в залежності від розташування. До розрахунків доходності ми не включали суми оподаткування, адже фізичні особи по різному себе ведуть в податковій площині.
Аналіз дохідності ринку оренди квартир бізнес-класу
Житло бізнес-класу має певні переваги над іншими категоріями житлової нерухомості. В першу чергу це висока ліквідність та ринкова привабливість навіть в кризові періоди. Спостереження за ринком нерухомості підтверджують, що квартира в будинках комфорт і бізнес-класу втрачає у вартості та попиті значно менше, аніж об’єкти економ та преміум категорій. Житлові комплекси "Комфорт плюс" та "Бізнес" мають привабливі характеристики з розташування, якості будівництва, безпеки та інфраструктури та є втіленням нової філософії життя сучасних українців. До війни бенчмарк дохідності від оренди таких квартир становив 8-10 % річних.
Ми проаналізували наявні у продажу одно- та двокімнатні квартири в житлових комплексах бізнес-класу та пропозиції щодо оренди станом на червень цього року.
Класично для Києва, Печерський район це Мекка забудови категорії бізнес та преміум. Тут вдвічі більше об’яв з продажу/оренди ніж в наступному по кількості районі: 103 в продажі та 114 під оренду. За ним йде Голосіївський район: 53 в продажі та 59 під оренду. Найменше всього, в Дарницькому районі, тут 13 квартир в продажі та 12 під оренду. У Шевченківському та Оболонському районах пропозиція квартир на продаж трохи перевищує оренду 36/29 у Шевченківському та 36/25 відповідно в Оболонському.
Для релевантного аналізу ми розглянули окремо одно- та двокімнатні квартири у ЖК бізнес-класу.
Однокімнатні квартири:
Ціни за квадратний метр однокімнатної квартири бізнес-класу стартують від $2427 в Оболонському районі до $3460 в Голосіївському. При цьому ціна оренди становить від $11 за кв. м у Дарницькому, Дніпровському та Оболонському до $16 за кв.м в Голосіївському та Печерському.
Середньозважений показник окупності оренди для однокімнатних квартир бізнес-класу буде виглядати наступним чином:
- 6,0% у Печерському районі з терміном окупності 17 років;
- 5,7% у Голосіївському та Оболонському районі з терміном окупності 18 років;
- 5,6% у Шевченківському районі з терміном окупності 18 років;
- 5,5% у Солом’янському районі з терміном окупності 18 років;
- 5,0% у Дніпровському районі з терміном окупності 20 років;
- 4,6% у Дарницькому районі з терміном окупності 22 роки.
Двокімнатні квартири:
Тут картина відрізняється від ринку однокімнатних квартир, найдешевший метр можна купити у Дніпровському районі по $2471, а найдорожчий у Печерському по $3 235. При цьому найдорожча оренда в Голосіївському та Шевченківському районах: $17 за кв.м. Найдешевша оренда по $12 за кв.м у Дарницькому, Дніпровському та Солом’янському районах.
Вартість оренди та терміни окупності
Ціни на оренду квартир бізнес-класу напряму корелюють з вартістю такого житла на ринку продажу. Найвища ставка оренди, згідно з дослідженням, зафіксована на двокімнатні квартири в Голосіївському та Шевченківському районах – по $17 /кв.м, найнижчі – в однокімнатних квартирах Дніпровського, Дарницького та Оболонського районів – $11 /кв.м.
В середньому ставка оренди складає $14-15 /кв. м на місяць.
За дохідністю від оренди в бізнес-класі лідирують двокімнатні квартири у Шевченківському районі – 7% річних. Найнижчий показник дохідності в однокімнатних квартир Дарницького району – 4,6%.
Термін окупності такого житла при актуальних цінах та ринкових орендних ставках складає від 17 до 22 років. Найшвидше окупаються квартири однокімнатні бізнес-класу у Печерському районі столиці. Найдовше – у Дарницькому.
Середньозважений показник дохідності від оренди двокімнатних квартир бізнес-класу буде виглядати наступним чином:
- 7,0% у Шевченківському районі з терміном окупності 14 років;
- 6,6% у Голосіївському районі з терміном окупності 15 років;
- 5,6% у Дніпровському районі з терміном окупності 18 років;
- 5;5% у Печерському районі з терміном окупності 18 років;
- 5,4% у Дарницькому районі з терміном окупності 18 років;
- 5,3% у Солом’янському районі з терміном окупності 19 років;
- 5,2% в Оболонському районі з терміном окупності 19 років.
Підбиваючи підсумок
Загалом, житло бізнес-класу в Києві залишається вигідним інвестиційним інструментом, адже пропонує надійне збереження та перспективу примноження вкладених коштів.
Завдяки високій ліквідності, такі квартири окупаються швидше (середній показник окупності по ринку, згідно з дослідженням – 22-30 років). Звісно війна внесла свої корективи, замість дохідності у 8–10% тепер власники нерухомості можуть розраховувати на 5,5 %–6 %.