Окремою проблемою на ринку залишається практика маніпуляцій із цільовим призначенням земельних ділянок. Забудовники нерідко використовують схеми, які дозволяють обходити повноцінні містобудівні процедури – зокрема оформлюють землю під індивідуальне житлове будівництво або садибну забудову, а фактично реалізують масштабні житлові проєкти. Це дає змогу уникати отримання містобудівних умов та обмежень, проходження експертизи й зменшувати витрати на інфраструктуру.
Хоча такі випадки не є масовими, вони регулярно трапляються, провокують конфлікти з місцевими мешканцями та стають предметом перевірок і судових спорів. У результаті покупці такого житла стикаються з ризиками введення об’єктів в експлуатацію та оформлення права власності.
ЖК на присадибних ділянках: як обходять обмеження
Будівництво повноцінних житлових комплексів передбачає використання земель із відповідним цільовим призначенням під багатоквартирну забудову та проходження всіх містобудівних процедур. Водночас на практиці застосовуються обхідні механізми, зокрема короткострокова оренда через договір суперфіцію, який надає право забудови без зміни статусу ділянки.
Законодавство прямо забороняє зведення багатоквартирних будинків на присадибних ділянках, призначених для індивідуального житлового будівництва. На таких територіях допускаються лише приватні будинки або, у певних випадках, таунхауси, тоді як щільна багатоповерхова забудова не відповідає нормам і містобудівній документації.
Попри обмеження, подібні практики все ж фіксуються на ринку. Це призводить до появи об’єктів із порушенням норм, що створює ризики як для мешканців, так і для інвесторів – від проблем із введенням будинків в експлуатацію до складнощів із оформленням права власності та підключенням до інженерних мереж.
Скандальні приклади забудови на присадибних ділянках
Подібні конфлікти навколо забудови виникають у різних районах Києва. Один із відомих випадків стосується житлового комплексу "Зелений замок" на вулиці Мирній.
Тут на ділянці із цільовим призначенням для садибної забудови звели 11-поверховий будинок, хоча містобудівні обмеження дозволяли будувати не вище чотирьох поверхів. Після тривалих судових суперечок Верховний Суд зрештою став на бік забудовника і дозволив введення об’єкта в експлуатацію, визнавши неправомірним рішення архбудконтролю про скасування декларацій.
Один із показових кейсів зафіксовано в Одесі, де у Малиновському районі на вулиці Балківській, 119а замість заявленої реконструкції одноповерхових будівель фактично звели дев’ятиповерховий житловий комплекс "Клубний 7". За даними ЗМІ, будівництво пов’язують із депутатом міської ради Михайлом Карпенчуком, який оскаржував у суді спроби скасувати дозвіл на роботи. Документи оформлені на Тетяну Дівочу, яку називають його родичкою, а девелопером виступає компанія "Надійний будинок", пов’язана з Філіпом Карпенчуком.
При цьому суд встановив відсутність у забудовника належних прав на землю та містобудівної документації, а сам об’єкт зводиться впритул до приватної забудови, що створює ризики безпеки та проблеми з введенням в експлуатацію.
Інший резонансний випадок стався у Києві на вулиці Августина Волошина, 32а, де обслуговуючий кооператив "Інбуд Девелопмент" збудував клубний будинок на ділянці, призначеній для садибної забудови. Попри обмеження у чотири поверхи, фактично зведено семиповерховий будинок, що викликало спротив місцевих мешканців та претензії державних органів. Державна авіаційна служба вимагала зупинити будівництво через відсутність погоджень у межах приаеродромної території аеропорту "Київ" (Жуляни), однак суд під головуванням судді Марини Семененко відмовив у задоволенні позову.
Цей кейс демонструє, що навіть за наявності порушень такі об’єкти можуть роками залишатися предметом судових спорів і правової невизначеності.
Ще одинконфлікт розгорівся у мікрорайоні Біличі на Святошині. Там на вулиці Бучанській почали зводити чотириповерховий будинок на 47 квартир на території приватного сектору, де передбачена лише садибна забудова. Місцеві мешканці заявляють про порушення містобудівних норм і небезпечні умови будівництва, адже крани переміщують матеріали прямо над їхніми подвір’ями. Крім того, люди сумніваються, чи буде новобудова забезпечена інженерними мережами та достатньою кількістю паркомісць.
Ще один приклад зафіксований у Дарницькому районі столиці. Тут на ділянках площею понад 0,3 га, призначених для житлової та садибної забудови, почали будувати багатоквартирний будинок із перевищенням допустимого відсотка забудови. У відповідь прокуратура звернулася до суду з вимогою припинити право власності на землю та повернути її у власність територіальної громади.
Такі справи демонструють, що подібні конфлікти навколо використання присадибних ділянок регулярно доходять до судових розглядів. У підсумку, подібна практика забудови на присадибних ділянках несе значні ризики для всіх сторін. Мешканці стикаються з погіршенням умов проживання та перевантаженням інфраструктури, інвестори – з невизначеним правовим статусом об’єктів і можливими проблемами з введенням в експлуатацію, а самі проєкти нерідко стають предметом тривалих судових спорів. Це ще раз підкреслює важливість дотримання містобудівних норм і прозорості у використанні земельних ресурсів.
Нові правила будівництва: контроль замість спрощень
Кабінет міністрів змінив правила будівництва приватних будинків, посиливши контроль за використанням спрощених процедур. Відповідні норми закріплені постановою №305 від 4 березня 2026 року та передбачають активніше використання цифрових інструментів у ЄДЕССБ. Головна мета – відокремити індивідуальне житлове будівництво від масштабних девелоперських проєктів і припинити практику, коли житлові комплекси оформлювали як садибні будинки.
Відтепер будівельний паспорт можна отримати лише для приватних, садових і дачних будинків висотою до двох поверхів і площею до 500 кв. м. Зі спрощеної процедури виключили таунхауси, дуплекси та інші зблоковані будинки – їх будівництво можливе лише за повною містобудівною процедурою з отриманням обмежень і проходженням експертизи.
На період воєнного стану діятиме окреме спрощення: будинки площею до 200 кв. м можна зводити без будівельного паспорта – достатньо оформити електронну схему намірів забудови. Її створює сертифікований архітектор або інженер і завантажує в систему з електронним підписом, що має мінімізувати самовільні проєкти та порушення.
Окремо запроваджені обмеження для історичних територій і зон охорони пам’яток, де спрощене будівництво заборонене. Також посилено відповідальність проєктувальників: у разі двох зафіксованих порушень система автоматично блокує їм доступ до роботи. Уряд очікує, що ці зміни зменшать хаотичну забудову та унеможливлять використання "спрощених" схем для реалізації великих житлових проєктів.
Думка експерта
Заступник міського голови Львова з містобудування Любомир Зубач наголошує, що нові урядові зміни фактично ставлять крапку в багаторічній практиці зловживань із забудовою присадибних ділянок. За його словами, проблема була системною не лише для Львова, однак саме місто послідовно домагалося її вирішення на державному рівні.
"Фактично ми говоримо про кінець схемі, коли під виглядом індивідуальних будинків зводили повноцінні багатоквартирні об’єкти. Тепер чітко розмежовано: приватна садибна забудова – це одне, а котеджні містечка, таунхауси чи багатоквартирні будинки – це зовсім інша процедура з обов’язковим контролем міста", – підкреслив Любомир Зубач.
Посадовець нагадав, що масштабні порушення місто зафіксувало, зокрема, у Рудному, де десятки об’єктів формально оформлювали як індивідуальні будинки, але фактично будували багатоквартирне житло. Такі проєкти реалізовували без повноцінних дозволів, без належного навантаження на інфраструктуру та без врахування потреб у паркуванні чи інженерних мережах.
За словами Зубача, ухвалені зміни не лише обмежують можливість подібних маніпуляцій, а й посилюють відповідальність архітекторів і проєктантів. У міській раді очікують, що це дозволить унеможливити повторення подібних схем і забезпечить більш прозорий та контрольований розвиток житлової забудови.
Висновки: кінець схем чи новий етап контролю
Практика забудови присадибних ділянок під виглядом індивідуального житла тривалий час залишалася одним із способів обходу містобудівного законодавства. Це призводило до хаотичної забудови, перевантаження інфраструктури та появи об’єктів із сумнівним правовим статусом, що створювало ризики як для мешканців, так і для інвесторів. Судові спори та конфлікти з громадами лише підсилювали проблему, демонструючи системність таких порушень.
Нові урядові обмеження та посилення контролю мають змінити ситуацію, чітко розмежувавши приватне будівництво і девелоперські проєкти. Водночас ефективність цих змін залежатиме від їх реального застосування та контролю на місцях. У довгостроковій перспективі саме прозорість процедур і дотримання містобудівних норм мають стати ключовими умовами розвитку ринку житла без схем і правових ризиків.