Державна іпотечна програма "єОселя" входить у новий етап розвитку. Вже з лютого 2026 року вона запрацює за оновленими правилами, які змінюють не лише механіку фінансування, а й підходи банків до кредитування та вимоги до житла, що купується за держпідтримки. Фактично програма еволюціонує з інструменту масового доступу до іпотеки у більш структурований продукт із чіткішими обмеженнями та фокусом на контроль ризиків.
Ринок очікує зростання кількості виданих кредитів і укладених угод, але переважно у сегменті так званих "ліквідних" площ. Нові ліміти передбачають граничну площу до 115,5 м² для квартир і до 125,5 м² для приватних будинків. Такий крок має стимулювати попит на компактніше та доступніше житло, одночасно стримуючи використання програми для придбання надмірно великих або інвестиційних об’єктів.
Частина змін уже набула чинності з початку року, ще один пакет почне діяти з 9 лютого. У "Укрфінжитлі" пояснюють, що оновлення спрямовані на розширення програми при одночасному зниженні ризиків зловживань. Ключові новації стосуються запровадження чітких лімітів на площу та вартість житла, що купується за "єОселею", що має зробити програму більш прогнозованою для держави та зрозумілішою для учасників ринку.
Які зміни передували
Передумовою для подальшої еволюції програми "єОселя" стала суттєва фінансова підтримка з боку держави. Наприкінці 2025 року ПрАТ "Українська фінансова житлова компанія" ("Укрфінжитло") отримало 30 млрд грн докапіталізації у формі облігацій внутрішньої державної позики. Рішення ухвалив Кабінет міністрів, а механізм передбачав випуск Мінфіном ОВДП та їх обмін Міністерством економіки на акції додаткової емісії компанії для збільшення її статутного капіталу. Держава розмістила три випуски паперів строком на 4, 5 і 7 років зі ставками 14,1%, 12,9% та 11,0% річних відповідно, що забезпечило програмі довгостроковий фінансовий ресурс.
У Мінекономіки тоді наголошували, що ці кошти мають гарантувати стабільне фінансування іпотечного кредитування на кілька років наперед, зберегти обсяги видачі кредитів та профінансувати десятки тисяч нових угод у межах "єОселі". Міністр економіки Олексій Соболев підкреслював, що докапіталізація створює передбачувані умови для громадян і водночас підтримує стабільність на ринку нерухомості. Фактично держава вперше заклала під програму фінансову подушку не на місяці, а на роки.
Паралельно з фінансовим підсиленням уряд оновив наглядову раду "Укрфінжитла". Це рішення ухвалили наприкінці 2025 року на тлі чергової докапіталізації компанії. Оновлення органу корпоративного управління мало на меті посилити контроль за використанням коштів та підготувати інституційну основу для подальших змін у програмі – більш жорстких, прозорих і орієнтованих на довгострокову стійкість "єОселі".
Нові правила "єОселі" у 2026 році: кого і як торкнуться зміни
Початок 2026 року стане новим етапом для державної іпотечної програми "єОселя". Уряд затвердив низку змін, які мають зробити пільгову іпотеку більш доступною та водночас соціально орієнтованою. Частина нововведень запрацювала вже з 10 січня, інші – з 9 лютого 2026 року. Йдеться як про розширення кола учасників, так і про коригування вимог до житла, яке можна придбати в межах програми.
Насамперед уряд зрівняв у правах мобілізованих військовослужбовців із контрактниками. З 10 січня 2026 року мобілізовані під час війни можуть оформлювати іпотеку за ставкою 3% річних. Для цього внесли зміни до постанови Кабміну №856 від 2 серпня 2022 року. Таким чином держава фактично поширила пільгові умови на ширше коло родин військових, які раніше не мали доступу до найдешевшої ставки за програмою.
Другий великий блок змін стосується параметрів житла. З 9 лютого 2026 року набудуть чинності оновлені вимоги до максимальної площі та вартості об’єктів. Уряд дозволив перевищення нормативної площі до +10%, але лише для житла на первинному ринку віком до трьох років. Також вводиться можливість перевищення вартості одного квадратного метра до +10% і загальної граничної вартості житла – теж до +10%. Це має розширити вибір об’єктів, не знімаючи при цьому базових соціальних обмежень програми.
Окремо встановлені чіткі ліміти максимально допустимої площі: 115,5 кв. м для квартир і 125,5 кв. м для індивідуальних житлових будинків. Крім того, змінюються норми щодо так званої "нормативної" площі, яка враховується як для вже наявного житла у власності, так і для того, що купується. Замість підходу "на одну особу" вводиться нова база: 52,5 кв. м для квартир або 62,5 кв. м для приватних будинків на 1-2 осіб плюс 21 кв. м на кожного наступного члена родини. Це робить правила більш гнучкими для молодих сімей і домогосподарств із двома дорослими без дітей.
Позиція оператора програми: що каже "Укрфінжитло"
Голова правління "Укрфінжитла" Євген Мецгер зазначив, що зміни мають підвищити доступність програми та зменшити фінансові ризики для позичальників. За його словами, зрівняння умов для мобілізованих і контрактників гарантує рівний доступ родин військовослужбовців до іпотеки під 3% і посилює соціальну підтримку тих, хто захищає Україну.
Коментуючи оновлення параметрів житла, Мецгер підкреслив, що рішення спрямоване на адресність допомоги. "Таке рішення спрямоване на адресність – підтримку тих, хто справді потребує допомоги", – пояснив він, наголосивши, що нові ліміти площі та вартості мають зробити "єОселю" більш соціально орієнтованою і водночас стійкою в довгостроковій перспективі.
Результати, що змінюють життя: як працює "єОселя"
Державна програма доступної іпотеки "єОселя", яка стартувала в жовтні 2022 року, за більш ніж три роки стала одним із ключових інструментів підтримки українців у питанні житла. За цей час понад 22 тисячі громадян оформили кредити на суму майже 38 млрд грн, причому майже половина всіх позичальників – 49% – це військовослужбовці та представники силового блоку. Лише цього року житло за програмою придбали 7300 родин на майже 14 млрд грн. Серед них 38% становлять військові та силовики, 36% – українці, які потребують поліпшення житлових умов, 11% – внутрішньо переміщені особи, по 5% – медики й педагоги, а ще 3% і 2% відповідно – ветерани та науковці.
Євген Мецгер наголошує, що за сухою статистикою стоять реальні людські долі. За його словами, лише у 2025 році власне житло отримали понад 4 тисячі дітей, а за весь час існування програми — майже 14 тисяч. Додатковим кроком до розширення доступності іпотеки стало запровадження з 10 вересня 2025 року нового механізму компенсацій для ВПО та мешканців прифронтових територій. Міністерство соціальної політики покриває 70% першого внеску, 70% щомісячних платежів упродовж першого року та супутні витрати на укладання угоди (до 40 тис. грн). Цей інструмент знижує фінансове навантаження у найскладніший початковий період і робить придбання житла реальнішим для тих, хто втратив дім або був змушений залишити його через війну.
Підсумок
У нинішніх умовах війни та загальної нестабільності ринку нерухомості "єОселя" фактично залишається його єдиним системним драйвером. Програма не просто підтримує попит на житло, а й утримує саму логіку іпотечного ринку в робочому стані, коли приватні банки та девелопери не готові масово брати на себе довгі ризики. Оновлені правила 2026 року виглядають як спроба знайти баланс між соціальною місією та фінансовою дисципліною: держава зберігає пільгову іпотеку, але робить її більш керованою, адресною й прогнозованою.
Фактично "єОселя" переходить від режиму антикризового інструменту до моделі довгострокової політики у сфері житла. Якщо нові обмеження не звузять доступ до програми для ключових цільових груп, а фінансова подушка "Укрфінжитла" справді забезпечить безперервність кредитування, держава отримає не лише соціальний ефект, а й стабілізаційний механізм для всього ринку нерухомості на найближчі роки.