Дозвільна документація на будівництво недарма вважається темними хащами. Багато нюансів, умовна законність та безмежна кількість порушень – це те, що характерно для процесу видачі та отримання документів на будівництво. Проте хаос з’являється через порушення, а без них все ж є порядок та послідовність, які помітно одразу, якщо дотримуватися законної процедури.
Тоді в будівельній діяльності виникає безкомпромісний ефект доміно, коли будь-яка зміна однієї ланки дозвільної документації на будівництво тягне за собою низку змін всього ланцюга. В будівництві кожний документ, умови та підстави його видачі, а також результат того чи іншого необхідного етапу – взаємозалежні складові, де кожний наступний етап за законом неможливий без попереднього. Так, падіння однієї "гральної кісточки" з великою вірогідністю означає втрату правомірності наступних. Зрозуміло, що отримання документів на право власності на нерухоме майно, що є останньою "кісточкою" в ланцюзі доміно, має найвищі ризики.
Законодавчо визначена послідовність документального оформлення будівництва житла, де виокремленні ключові документи (фіолетові), етапи та учасники містобудівної діяльності, відносини з якими та участь яких також є предметом оформлення проміжних документів (білі)
Права на земельну ділянку
Наміри з забудови земельної ділянки офіційно реалізуються замовником будівництва. Тобто особою, що має право власності або користування землею. Його юридичний статус – замовник будівництва.
Відсутність визнаних державою прав на земельну ділянку позбавляє можливості отримувати документи на будівництво та/або документи на прийняття об'єкта в експлуатацію.
Право на землю визначається правом власності або правами використання на основі отримання земельної ділянки в оренду, в постійне користування, користування для забудови.
Забудова земельної ділянки здійснюється тільки в межах її цільового призначення. Крім того, цільове та функціональне призначення земельної ділянки має відповідати містобудівній документації на місцевому рівні.
До містобудівної документації на місцевому рівні відноситься: план зонування території, який розробляється у складі генерального плану або як окремий документ, та детальний план території, що уточнює положення генерального плану.
Вихідні дані
Для розроблення проєктної документації на будівництво замовнику необхідно отримати вихідні дані: містобудівні умови і обмеження та технічні умови.
Містобудівні умови і обмеження - це вимоги до проєктування, що встановлені законодавством та містобудівною документацією щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, інші планувальні обмеження. Вони надаються відповідними уповноваженими органами містобудування і архітектури.
При цьому з 1 червня 2020 року судове рішення про скасування містобудівних умов є підставою для анулювання дозволу.
Технічні умови - це вимоги до інженерного забезпечення заявленого об’єкта будівництва щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод та телекомунікації. Надаються відповідним підприємством, організацією чи установою.
З урахуванням технічних умов, містобудівних умов і обмежень замовником складається та затверджується завдання на проєктування, де визначаються вимоги замовника, які по суті є його зобов'язаннями, до планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень до об’єкта будівництва, що погоджується з проєктувальником.
Проєкт та визначення класу наслідків (проєктна документація)
Проєкт об'єкта архітектури розробляється під керівництвом або з обов'язковою участю головного архітектора проєкту (ГАП) та/або головного інженера проєкту (ГІП).
Архітектор (інженер) – це фахівець, який за результатами атестації отримав відповідний сертифікат, що надає йому повноваження ведення особистої діяльності у сфері архітектури, і який несе відповідальність за результати своєї роботи.
Відповідно до містобудівного законодавства, проєктна документація на будівництво об’єктів не потребує погодження державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, юридичними особами.
Проте, в залежності від місця розташування об'єкта будівництва, законодавством передбачається необхідність погодження проєктних рішень, що може мати вплив на об'єкти культурної спадщини (будівництво здійснюється в історичному ареалі населеного місця, на території пам'ятки місцевого чи національного значення, що здійснюється за погодженням з відповідними органами охорони культурної спадщини) або певних умов забудови (будівництво на приаеродромній території, що здійснюється за погодженням місця розташування та висоти об’єктів з експлуатантом аеродрому та уповноваженим органом з питань цивільної авіації).
Також на даному етапі розраховується та визначається клас наслідків об’єктів.
Експертний звіт
Об’єкти, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, підлягають обов’язковій експертизі. Правильність визначення класу наслідків перевіряється під час проведення експертизи проєктів, якщо її здійснення є обов’язковим відповідно до закону.
Результатом здійснення експертизи проєктної документації є експертний звіт.
Експертиза проводиться незалежною акредитованою державою установою перед затвердженням замовником проєктної документації.
Будівництво без належного затвердження проєкту (тобто без належним чином здійснених та оформлених етапів, що йому передують) підпадає під визначення самочинного будівництва.
Технічний нагляд
Обов'язок забезпечення технічного нагляду за будівництвом об’єкту покладено на замовника. Метою його здійснення є контроль за дотриманням проєктних рішень та вимог державних стандартів, будівельних норм і правил, а також контролю за якістю та обсягами робіт, виконаних під час будівництва. Технічний нагляд здійснюється особами, які мають кваліфікаційний сертифікат.
Авторський нагляд
Відповідно до вимог законодавства та державних будівельних норм замовник і генпроєктувальник (проєктувальник) визначають в умовах договору виконавця авторського нагляду, який його здійснюватиме.
Авторський нагляд передбачає контроль за відповідністю будівельно-монтажних робіт проєкту, що пройшов експертизу та на який видається дозвіл на будівництво.
Генеральний підрядник
Господарська діяльність з будівництва об’єктів з 18 березня 2020 року не підлягає ліцензуванню. Нормативно-правові акти, що регламентували процедуру ліцензування діяльності, пов'язаної зі створенням архітектури, скасовані.
Замість ліцензування запроваджено сертифікацію відповідального виконавця будівельних робіт, що наразі не здійснюється.
Разом з тим, відповідно до законодавства, всі чинні ліцензії є безстроковими. А договори, укладені до дати нововведення вимагають наявність чинної ліцензії.
Замовник самостійно обирає генерального підрядника, проте його досвід та репутація на рівні з правомірністю та законністю відносин між замовником та генеральним підрядником є запорукою здорових темпів будівництва та якості квадратних метрів.
У випадках здійснення робіт на об’єктах всесвітньої спадщини, їх територіях, в зонах охорони, буферних зонах, на охоронюваних археологічних територіях, в історичних ареалах населених місць необхідно отримання дозволу на проведення робіт на пам’ятках національного значення.
Дозвіл на виконання будівельних робіт
Право здійснювати будівельні роботи на об’єктах будівництва, що за класом наслідків належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3), виникає після отримання замовником дозволу на виконання будівельних робіт.
Для отримання дозволу на нове будівництво необхідне надання до заяви документів: витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо наявного права на земельну ділянку; частину проєктної документації, де у складі мають бути містобудівні умови та обмеження, технічні умови та розрахунок класу наслідків; генерального плану на топографічній основі, копію розпорядчого документа замовника про затвердження проєктної документації, експертного звіту, договору підряду (генерального підряду), розпорядчого документа про призначення осіб, які здійснюють авторський нагляд, договору підряду на здійснення технічного нагляду та/або розпорядчого документа замовника про призначення осіб, які здійснюють технічний нагляд. Всі документи мають бути оформлені належним чином.
Будівельні роботи
Підрядники, сертифіковані відповідальні виконавці робіт, зобов'язані дотримуватися вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Умови сертифікації визначають відповідальність таких учасників процесу.
Технічна інвентаризація
Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна проводиться відповідальним виконавцем окремих видів робіт (послуг), які мають кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт із технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, перед прийняттям в експлуатацію збудованих об’єктів.
За результатами її проведення виготовляється інвентаризаційна справа, матеріали технічної інвентаризації та технічні паспорти. Інформація про технічний паспорт зазначається у акті готовності об'єкта до експлуатації.
Прийняття в експлуатацію збудованих об’єктів
Прийняття в експлуатацію збудованих об’єктів, що за класом наслідків належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3), здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката. Замовником подається заява з підписаним актом готовності об'єкта до експлуатації встановленої форми.
Саме на цьому етапі випливають всі питання та невідповідності, що мали місце на всіх попередніх стадіях в документах та процесах їх підготовки.
Присвоєння адреси
Рішення про присвоєння або зміну адреси об’єкта будівництва (об’єкта нерухомого майна) приймає уповноважений орган містобудування та архітектури. Це рішення необхідне для реєстрації права власності.
Відповідно до експериментального порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, який діє з 1 липня 2019 року до 31 грудня 2020 року, адреса об’єкту будівництва присвоюється за вибором замовника будівництва під час надання містобудівні умов та обмежень, або після отримання дозвільного документу чи прийняття об'єкта до експлуатації.
Реєстрація прав власності
Державна реєстрація права власності на об'єкт у Державному реєстрі речових прав здійснюється за заявою власника або особи, що залучила кошти для будівництва (наприклад, керуючим фонду при застосуванні схеми інвестування у фонд фінансування будівництва).
Кожний виокремлений етап здійснюється поступово та в строго визначеній послідовності. Порушення етапів чи відсутність певного документу знаходиться поза межами правового поля та призводить до недосягнення мети здійснення будівельної діяльності або затримки реалізації цієї мети стосовно створення нового об'єкта архітектури та оформлення права власності. Чому так важливо розуміти нюанси процедури та взаємозв'язок між документами на будівництво? Зазвичай, при купівлі квартир до здачі об'єкта в експлуатацію всі ризики та наслідки, які випливають з невідповідності у документах на будівництво, лягають на плечі новоспечених покупців.
Тому ресурс НЕРУХОМІ приділяє так багато уваги аналізу документації кожного об'єкта та її відповідності законодавству. Цю інформацію ви можете знайти на сторінках ЖК у вкладці Документи.