Ґрунтовне реформування відносин у сфері новобудов з новими запровадженими поняттями законом “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” , потребувало одночасного внесення змін до питань оподаткування.
Тому з 10 жовтня набрав чинності Закон України "Про внесення змін до Податкового Кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, яким були врегульовані зміни в оподаткуванні щодо усіх учасників будівельного ринку.
Окремі особливості оподаткування прибутку підприємств, ПДВ та ПДФО, операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, викладені в інформаційному листі № 5/2022 ДПС України. Однак цей документ не має офіційного правового статусу згідно норм Податкового Кодексу.
Зауважимо, що новоприйнятий закон щодо гарантування речових прав, вводить поняття спеціального майнового права на неподільний об'єкт нерухомості та майбутні об'єкти нерухомості (МОН) будь-якого функціонального призначення (як житлового так і комерційного призначення). При цьому, МОН, як неподільний об'єкт будівництва, стає об'єктом цивільного обороту, тобто може бути предметом угоди тільки після державної реєстрації спеціального майнового права за замовником/девелопером в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Податок на прибуток підприємств
Відповідно до прийнятих змін, визначено особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/МОН з житлової нерухомості – п. 141.12 ПК України.
Зауважимо, пункт 141.12 ПК України діє саме для першого продажу спеціальних майнових прав, що може здійснювати лише замовник/девелопер. Тобто на інших учасників будівельного ринку дія норми не розповсюджується.
Платник податку, що здійснює операцію з першого продажу, має право, а не зобов'язаний визначати своє податкове зобов'язання (з податку на прибуток) шляхом коригування фінансового результату. Так, до прийняття в експлуатацію житлового будинку – шляхом зменшення фінрезультату при нарахуванні податку на прибуток на дохід отриманий від продажу та збільшення на понесені витрати, що складають собівартість об’єкту продажу.
Та після прийняття в експлуатацію житлового будинку – шляхом збільшення фінрезультату на дохід, отриманий при продажу та зменшення на витрати, що формують собівартість об'єкта продаж.
Експерти прогнозують, що на практиці права оподаткування доходу шляхом коригувань фінансового результату можуть бути використані лише замовником, котрий не несе витрат на організацію будівництва, а залучає до цього процесу девелопера. Адже саме замовник буде отримувати дохід від продажу МОН, що не кореспондується з майже відсутністю витрат, які складають собівартість об’єкту продажу.
Це положення розповсюджується на нові будівельні проєкти, дозвіл на будівництво яких отримано з 10.10.2022 року.
Податок на додану вартість
Перший продаж (перше постачання житла), спеціальних майнових прав на МОН від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт, підлягає оподаткуванню ПДВ (20%). Друге ж постачання, тобто, коли перший покупець (юридична особа, що є платником ПДВ) буде здійснювати відчуження спеціального майнового права на об'єкт майбутньої нерухомості, буде здійснюватися без ПДВ.
Тобто, при реалізації МОН посередниками, нарахування ПДВ не відбувається. Проте нагадаємо, що базою оподаткування ПДВ є звичайна ціна, а отже реалізація замовником/девелопером за ціною нижче ринкової призведе до нарахування податку контролюючими органами.
Також, звільняються від оподаткування операції з постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, у тому числі перше його постачання.
Касовий метод для житлової нерухомості (по даті отримання коштів)
ПДВ з постачання житла буде обліковуватись тільки за касовим методом. Тобто дата виникнення податкових зобов'язань – є датою отримання коштів.
Відповідно до норми Податкового Кодексу України, касовий метод розповсюджується за операціями з першого постачання:
- житла (об’єктів житлової нерухомості). При цьому, відповідно до діючої редакції ПК України, об’єкти житлової нерухомості – це будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (14.1.129).
- неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/МОН житлової нерухомості.
Таким чином, експерти зазначають, що наразі касовий метод обліку розповсюджується на будівельні проєкти, що будуть реалізовуватись відповідно до норм Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” (отриманий дозвіл з 10.10.2022) і на реалізацію готового житла, право власності на яке зареєстровано за забудовником.
Щодо інститутів спільного інвестування (ІСІ)
Податковий Кодекс України доповнено пунктом, відповідно до якого до активів ІСІ відноситься сукупність майна, корпоративних прав, нерухомості (в тому числі у вигляді неподільного об’єкта незавершеного будівництва/МОН та/або подільного об’єкта незавершеного будівництва), майнові права, вимоги та інші активи, передбачені законами та нормативно-правовими актами НКЦПФР, за умови, що вони сформовані (оплачені) за рахунок коштів спільного інвестування.
Отже, звільнення від оподаткування на прибуток коштів, отриманих КУА від фізичних осіб-інвесторів не застосовується, адже кошти таких інвесторів не є коштами спільного інвестування.
Таким чином, підхід податківців до визначення активів ІСІ, що склався протягом багатьох років на практиці, було чітко закріплено в податковому законодавстві.
В цілому, на сьогоднішню діяльність учасників будівельні ринку прийнятті зміни щодо податку на прибуток та ПДВ не розповсюджуються, адже стосується будівельних проєктів, які розпочалися (отримано дозвіл на виконання будівельних робіт з 10.10.2022 року). Хоча в майбутньому за рішенням замовника нововведення можуть застосовуватись і до “старих” будівництв, що розпочалися до 10.10.2022.
Наразі ж за відсутності підзаконо-нормативної бази реалізація змін, що відбувається на первинному ринку, унеможливлено, як і вихід на ринок нових проєктів, що в умовах воєнного стану не відчувається ані забудовниками, ані споживачами-інвесторами.