Новий Закон України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" концептуально змінює правила для учасників будівельного ринку. Сфера застосування закону розповсюджується щодо будь-яких об'єктів (незалежно від функціонально призначення), що будуть будуватися за дозволом, отриманим після набуття чинності закону. Також за бажанням замовником може застосовуватися і до об'єктів, що розпочали будівництво до 10 жовтня цього року.
Суттєві зміни торкнулись і порядку залучення коштів від фізичних та юридичних осіб для спорудження об'єктів нерухомості.
Перше. Сфера дії закону – вільне обрання часу
Законом встановлено, що правочини щодо інвестування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням залучених коштів, укладені відповідно до законодавства, яке діяло до набрання чинності Законом, зберігають чинність до повного виконання сторонами своїх зобов’язань за такими правочинами.
Також регламентовано, що інвестування будівництва об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом з використанням залучених коштів, здійснюється відповідно до законодавства, яке діяло до набрання чинності Законом.
Якщо виконання вже існуючих договорів відповідно до законодавства, що діяло до прийняття Закону, не викликає запитань, то практична реалізація положення стосовно укладання нових угод відповідно до норм минулого законодавства в умовах дії вже новоприйнятого закону викликає багато запитань з практичної реалізації.
Друге. Житлове будівництво – звичайний об'єкт інвестиційної діяльності
Частину 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", якою встановлювалися виключні схеми залучення коштів у житлове будівництво (ФФБ, ФОН, ІСІ, цільові облігації та інші способи визначені законом) скасовано.
Безпосередньо новим Законом встановлено особливості залучення коштів від фізичних чи юридичних осіб, що стосуються будівництва об'єктів будь-якого функціонального призначення.
Третє. Пряме та опосередковане залучення коштів
Законом дозволено пряме та опосередковане залучення коштів: замовником, девелопером та управителем ФФБ.
Способи залучення:
- для замовника та девелопера: шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості;
- для управителя фонду фінансування будівництва: шляхом укладення договорів про участь в ФФБ (з урахуванням Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю");
- для замовника житлового будівництва: шляхом емісії цільових корпоративних облігацій (для житлового будівництва). Передбачається укладення нотаріального договору між замовником та власником облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (з урахуванням вимоги щодо договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості).
Таким чином закон фактично легалізував можливість прямого залучення коштів замовником та девелопером, що де-юре заборонялося законодавством, яке діяло до 10 жовтня 2022 року. Разом з тим залишився повністю дискредитований механізм залучення коштів через ФФБ та схему розміщення цільових облігацій, що використовується поодинокими забудовниками.
Законом також визначено, що ці вимоги не поширюється на випадки фінансування об’єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.
Четверте. Інститути спільного інвестування
В переліку визначеного Законом відсутні інститути спільного інвестування (ІСІ) стосовно можливості прямого чи опосередкованого залучення коштів від фізичних чи юридичних осіб для будівництва. Проте, юристи допускають можливість застосування схеми продажу об'єктів майбутньої нерухомості через ІСІ.
КУА (Компанія з управління активами, що діє від імені фонду) не придбає спеціальні майнові права на нерухомість в активи фонду, а купує дериватив, який дає право в майбутньому купити спеціальне майнове право за фіксованою ціною.
В подальшому КУА здійснює продаж деривативу покупцю майбутньої нерухомості.
Виконується договір-купівлі продажу деривативу шляхом оплати та укладання договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості між покупцем та замовником/девелопером відповідно до норм новоприйнятого закону.
Тобто схема з використанням форвардного контракту(деривативу) може працювати в поєднанні з договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості.
П’яте. Попередній договір
Ще однією дозволеною схемою фінансування будівництва, що встановлюється Законом, є можливість застосування попереднього договору щодо купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості.
Регламентовано, що такий попередній договір підлягає нотаріальному посвідченню.
Законом також встановлено нововведення: заборона будь-яких платежів на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій.
Разом з тим, ст. 546 Цивільного кодексу України встановлено види забезпечення виконання зобов'язань. А тому можливе укладання додаткового договору за яким покупцем і буде сплачуватись гарантійний (забезпечувальний) платіж відповідно до норм ЦКУ.
Шосте. Нев’януча класика – житлово-будівельний кооператив
Ще одна схема залучення коштів від фізичних та юридичних осіб принцип дії якої не змінився – житлово-будівельні кооперативи. Новелою є лише заборона асоційованих членів у житлових, дачних та гаражних кооперативах.
При цьому, з дня набрання чинності Закону, асоційовані члени кооперативів, предметом діяльності яких є житлове, дачне або гаражне будівництво, вважаються повноправними членами таких кооперативів. Набуття такими особами прав повноправних членів відповідних кооперативів не потребує прийняття рішень загальними зборами членів кооперативів та/або його статутними органами.
В цілому ж норми Закону "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" стосовно інвестування у будівництво, що обов'язково має вчинятись на підставі договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (з його урахуванням), були покликані урівняти учасників будівництва в контексті податкового навантаження.
При цьому для покупців майбутніх об'єктів нерухомості законом не передбачена можливість контролю профінансованих коштів, що вплинуло б на ступінь безпеки інвестиції.