Сьогодні під звуки повітряної тривоги в Україні відкриваються нові готелі, укладаються інвестугоди й запускаються масштабні проєкти. В епіцентрі цих трансформацій — Ribas Hotels Group, компанія, яка в умовах повномасштабної війни не лише зберегла позиції, а й розширила свій вплив далеко за межі України. Її засновник, Артур Лупашко, наразі керує портфелем із понад 55 об’єктів у п’яти країнах — від Карпат до Балі.
У розмові з порталом Нерухомі він розповідає, як Ribas Hotels Group вибудовує "антикрихкий" бізнес, що витримує удари війни та перетворює ризики на нові ринки. Як змінюється готельний ринок України у 2025 році, в які міста варто інвестувати, чому апарт-готелі стають хітом інвестування — і що спільного між катакомбами під Одесою та готельним простором майбутнього.
"Ми входимо в етап, коли готель — це вже не просто номер і сніданок"
– Артуре, охарактеризуйте поточний стан готельного ринку України: на якому етапі він перебуває? Спостерігається відновлення, спад чи трансформація?
– Сектор поступово відновлюється. Ми провели дослідження готельного ринку, і з'ясували, що за останній рік зʼявилося +96 нових обʼєктів, кількість платників податків у туристичній сфері зросла на 7%, а туристичний збір сягнув 273 млн грн — і це в умовах війни. Це означає, що ринок живе, адаптується і шукає нові формати.
– Ви помічаєте ознаки зростання в окремих сегментах чи регіонах?
– Найактивніше зростають західні регіони — Івано-Франківськ, Львів, Закарпаття. Там і попит, і нове будівництво, і апарт-готелі, і котеджні містечка. Водночас у Києві — стабільне зростання завантаженості, бо він залишається діловим центром і хабом для волонтерів, журналістів, міжнародних делегацій.
Ми входимо в етап, коли готель — це вже не просто номер і сніданок. Це може бути простір для реабілітації, workation, безпечне житло чи навіть місце сили. І ринок починає це відчувати. Тому я б сказав: ринок не просто відновлюється, а й змінюється, і робить це швидко.
– Які підходи допомогли Вашій компанії адаптуватися до умов війни та реорганізували свою діяльність під час цього періоду?
– Після початку повномасштабної війни для нас головним було одне: зберегти команду. Бо бізнес — це люди. І якщо є команда — буде і відновлення. Ми не зупинили ні будівництва, ні операційної діяльності. Навпаки — почали рухатись ще швидше. Гнучкість стала ключовою навичкою. Ми переосмислили структуру управління, оптимізували витрати, стали ще більш діджиталізованими.
Паралельно відкрили офіси у Києві та на Балі. Вийшли на нові ринки: Європа, Середня Азія, Південно-Східна Азія. Станом на 2025 рік у портфелі компанії перебувають понад 55 готелів у керуванні, проєктуванні та будівництві в Україні, на острові Балі, у Молдові, Польщі та Туреччині.
– Чи відкрилися нові перспективи для розвитку в кризових умовах? Інновації, регіональний розвиток і конкуренція…
– Звичайно! У кризі відкриваються нові вікна можливостей. Наш досвід показує: конкуренція змінилася. Тепер виграє не той, хто має більше ресурсів, а той, хто швидше адаптується, думає стратегічно й тримає якість навіть у хаосі. Власне, я і будую бізнес таким — антикрихким, адаптивним, живим!
"Майбутнє — за готелями, які не просто гарні, а розумні, гнучкі й живі"
– Як Ribas Hotels Group використовує цифрові технології та енергоефективні рішення? Можете навести конкретні приклади на Ваших об’єктах?
– Цифрові технології для нас — це інструменти, які дають швидкість, точність і нову глибину бачення. Наприклад, сьогодні ШІ — повноцінний учасник нашого проєктного процесу. Ми використовуємо його для аналізу ринку, дослідження локацій, створення концепцій. У буквальному сенсі — від генерації назв майбутніх готелів до створення референсів і візуалізацій.
Один із прикладів — проєкт Gross Liebental у передмісті Одеси, який ми розробляємо разом із Борисом Голдештейном (Zezman). Катакомби на глибині 12 метрів перетворюємо на унікальний готельний простір: SPA, ресторан, івент-хол. І саме ШІ допоміг нам сформувати архетип простору, спрогнозувати логістику потоків і навіть підказав нові функціональні зони.
Крім того, у багатьох об'єктах ми впроваджуємо енергоефективні рішення — системи рекуперації, управління кліматом, сонячні панелі, розумні сенсори для оптимізації витрат. Все це вже не "бонус", а новий стандарт готельної індустрії.
– На Вашу думку, які інновації визначатимуть майбутнє готельної індустрії?
– Майбутнє — за готелями, які не просто гарні, а розумні, гнучкі й живі. Ті, що адаптуються під гостей, економлять ресурси, швидко трансформуються. І технології тут — не самоціль, а спосіб створити сервіс нового рівня. Людяний, точний і з запасом для масштабування.
– Які регіони України Ви вважаєте перспективними для розвитку готельної інфраструктури?
– Сьогодні найперспективніші регіони для розвитку готельної інфраструктури — це Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська області. Ми бачимо, як Львів стабільно тримає першість за туристичним збором серед регіонів (47+ млн грн у 2024), а Івано-Франківщина — один із небагатьох регіонів, де заповнюваність номерного фонду залишається на рівні 45-50% навіть під час повномасштабної війни. Водночас, у регіонах, які раніше були туристичними магнітами — наприклад, на Одещині чи у Харкові — ці показники падають до 25-30%
Також зростає запит на заміський відпочинок. Люди шукають тишу, приватність, якісний сервіс — але поруч із домом. Тому ми вбачаємо потенціал у Київській області. Саме тут ми зараз реалізуємо новий проєкт — котеджне містечко на 101 будинок з рестораном, івент-холом та SPA — "Mandra Петрикор". Це унікальне місце для тих, хто хоче переключитись, не виїжджаючи далеко.
"Ми проєктуємо об’єкти з емоцією"
– Розкажіть, які фактори впливають на вибір місця для нових об’єктів?
– Щодо вибору локації, на нього впливають: туристичний потенціал, безпека і логістика, насиченість ринку, економічна активність, державні і міжнародні ініціативи. Ми працюємо з цими критеріями як з системою. Бо готель — це не просто будівля. Це економічна точка росту для регіону. І кожен новий об’єкт має не просто заповнювати територію, а створювати нову цінність.
– А як Ваші готелі конкурують із європейськими за рівнем сервісу та інфраструктури? Фінансові аспекти, клієнти та стратегія…
– Наші готелі вже конкурують із європейськими. За рівнем сервісу нас обирають не тому, що ми "як у Європі", а тому, що створюємо власні стандарти Ribas Hotels. Це системний підхід до гостьового досвіду, де команда не просто виконує інструкцію, а вміє працювати з настроєм і враженням.
Щодо інфраструктури — ми проєктуємо об’єкти з емоцією: кожен готель має свою продуктову концепцію й архітектурну ідею, яка формує унікальність. В усіх наших нових проєктах готелі мають ті інфраструктурні обʼєкти, які потрібні в цій конкретній локації для нашої цільової аудиторії. Наприклад, у готелі Melis Forest Hotel у с. Яблуниця, Івано-Франківської області, на 330 номерів буде два ресторани з різними кухнями на першому та девʼятому поверсі, SPA на девʼятому поверсі з басейном з панорамою на гори та 10 різновидів бань з традиційними ритуалами, басейн у патіо в оточені лісу та гір, спортзал, кімната для сну, чайна кімната та парк розваг на 40 000 м2 в лісі.
– Ваші ключові переваги на ринку? Які аспекти Ви б виділили?
– Фінансова аналітика, планування та залучення інвестицій — одна з наших сильних сторін. Через Ribas Invest ми відкриваємо різні формати співінвестування: від придбання апартаментів до участі в колективних проєктах. Влітку 2025 року ми запускаємо новий продукт Snap Invest by Ribas, який дозволить кожному українцю стати інвестором в готельну нерухомість з чеком в 1000 грн. Усе прозоро — з чіткою бізнес-моделлю, прогнозами прибутковості та супроводом на кожному етапі.
Наш гість — турист, який хоче сервісу без "радянщини", і естетики без пафосу. Ми працюємо в різних сегментах, але результат має бути один — "вау". Це і є наш головний KPI.
– Як змінилися фінансові показники Ваших проєктів у поточних умовах? Яка модель зараз приносить найбільший прибуток: короткострокова оренда, довгострокове проживання чи рекреаційні комплекси?
– Фінансові показники змінилися — і не лише в цифрах, а в структурі прибутковості. Якщо раніше більшість інвесторів робили ставку на класичну короткострокову оренду, то зараз у фокусі — гібридні моделі. Ми бачимо зростання попиту на середньострокове та довгострокове проживання у форматі апарт-готелів.
Найкращу дохідність наразі демонструє курортна нерухомість в популярних туристичних напрямках, таких як Буковель, Східниця, Поляна та інші, та заміські комплекси в Київський області. Фактична дохідність, яку демонструють проєкти під керуванням Ribas Hotels Group — 9-13% річних в доларах.
– На скільки змінилася вартість будівництва порівняно з довоєнним періодом?
– Щодо вартості будівництва — вона, безумовно, зросла. У середньому на 30% у доларах у порівнянні з довоєнним періодом, залежно від регіону і специфіки об'єкта. Але водночас зросла й середня вартість проживання.
– Хто є Вашим основним клієнтом сьогодні? Назвіть його головні характеристики та очікування.
– Наш основний клієнт сьогодні — це приватний інвестор або девелопер, який шукає ефективну модель готельної нерухомості. Часто це людина з досвідом у бізнесі, але без досвіду в готельному сегменті. Вона не хоче просто побудувати красивий обʼєкт — вона хоче прибутковий, працюючий продукт.
Серед головних очікувань — прозора модель прибутковості, зрозумілий план реалізації від концепції до запуску, команда, яка може реалізувати все під ключ, та довгостроковий операційний партнер, який не зникне після відкриття. Це клієнт, якому важливо не лише проєктувати, а й мислити системно: як збудувати бізнес, який буде працювати без нього. І тут ми якраз і включаємось — як стратегічний партнер.
– Як Ви мотивуєте інвесторів вкладати кошти в українську готельну нерухомість?
– Ми говоримо з інвесторами мовою цифр і потенціалу. Мотивуємо інвесторів через логіку: готельна нерухомість в Україні сьогодні — це актив з потенціалом високої капіталізації при порівняно низькій вартості входу, як для комерційної нерухомості. А щоб цей потенціал став реальністю — ми створили Ribas Invest. Це окремий напрямок, що фокусується на супроводі інвестора: від підбору формату до управління обʼєктом. Говорячи просто — ми будуємо продукти, які приносять дохід, а не просто красиво виглядають на рендерах.
Ми пропонуємо кілька форматів інвестування: апарт-готелі — можна придбати окремий апартамент, який одразу працює як інвестиційний актив; котеджні містечка — готові будинки з інфраструктурою в рекреаційних локаціях; інвестпакети у проєкти на етапі девелопменту — це участь у пайовому фінансуванні з фіксованою часткою прибутку; готель "під ключ" — для тих, хто хоче реалізувати власний готельний бізнес, але не має досвіду. Ми беремо на себе усе: від концепції до запуску і операційки. Для багатьох це не просто про гроші. Це можливість створити щось, що працює. Що приносить дохід. І що змінює інфраструктуру країни. А ми, як команда, беремо на себе відповідальність, щоб усе це працювало.
– Які стратегічні цілі ставить перед собою Ваша компанія на найближчі роки? Який горизонт планування ви розглядаєте і які ключові проєкти хочете втілити?
– Ми хочемо продовжувати розвивати український готельний ринок та прибуткову нерухомість. Попри всі виклики, ми бачимо величезний потенціал у внутрішньому туризмі. Продовжуємо відкривати нові готелі в регіонах — від Закарпаття до Одещини. Україна — це не брак можливостей, а брак сильних продуктів. Ми хочемо це змінити.
Також однією з важливих цілей на наступні 5 років є збільшення мережі апарт-готелів WOL Home Hotel by Ribas до 30 об’єктів. Ми бачимо цей формат як гнучку модель для інвестора — і найближчу до нового стилю життя мандрівника. У фокусі — міста з активним внутрішнім трафіком: Київ, Львів, Одеса, Полтава, Черкаси, Дніпро, Чернівці, Кропивницький, Тернопіль, Хмельницький, Рівне, Житомир і Луцьк.
Наразі під брендом WOL Home Hotel by Ribas працюють два об’єкти в Україні — в Одесі та Буковелі. Ще три — у Вінниці, Яремче та Поляні на Закарпатті — перебувають на фінальній стадії будівництва.
Паралельно розвиваємо експансію в Європу та Азію. Активно працюємо над партнерськими моделями в Європі, Туреччині, Польщі та інших країнах. Віримо в інвестиції не в квадратні метри, а в концепції, які працюють у будь-якій точці світу.