Словенія приваблює туристів з усього світу. А той, хто відвідав цю країну, нерідко починає замислюватися над тим, щоб придбати тут житло. Словенія — одна з найзеленіших країн Європи з великою кількістю лісів, парків та заповідників. А, як відомо, чисте довкілля – запорука здоров’я.
У інтерв’ю порталу Нерухомі експертка зі словенської нерухомості Лариса Фабян, яка працює у цій сфері понад п'ятнадцять років, розповіла про плюси та мінуси проживання у Словенії та особливості придбання нерухомості, а також дала читачам чимало корисних порад, які варто взяти до уваги.
"Словенія - безпечна країна. Можна без страху ходити пізно ввечері як вулицями Любляни, так і маленьких містечок"
– Ларисо, які плюси проживання у Словенії?
– У цій країні досить легко адаптуватися, адже у українців та словенців багато схожого: перш за все, й для нас, й для них важливими є сім’я та друзі. Словенці, як і українці, дуже привітні та гостинні. Ще один плюс – можливість досить швидко вивчити словенську мову. Вивчаючи її, ви виявите, що чимало слів вам знайомі. Держава надає безкоштовні курси словенської мови для іммігрантів та осіб з тимчасовим захистом. У Словенії неймовірна природа та архітектура. Наприклад, за кількістю лісів ця країна займає третє місце серед країн Європи - після Фінляндії та Швеції. Я за специфікою своєї роботи багато подорожую і дякую долі, що маю можливість жити в оточенні цієї краси. Гори, річки та озера, море - усе в межах кількох годин їзди. Захоплююсь ставленням словенців до своєї культурної спадщини, до охорони історичних пам’яток. Вважається, що у Словенії збереглись понад п’ятсот замків. Вони розташовані по всій території країни.
– Краса!
– У Словенії зручне розташування. Близькість до Італії, Австрії, Хорватії та інших країн Європи – чудова можливість для коротких подорожей вихідного дня. Крім того, Словенія - безпечна країна. Тут дуже низький рівень злочинності. Можна без страху ходити пізно ввечері як вулицями Любляни, так і маленьких містечок. В селах біля будинків практично немає огорож. А якщо є, то невисокі. Також великий плюс – продумана система охорони здоров’я. Тут діє обов’язкове медичне страхування, що покриває лікарняні виплати, ліки, перебування в лікарні та прийоми у спеціалістів. У Словенії якісна вища освіта. Для українців, які мають постійне проживання чи громадянство, перша вища освіта зараз взагалі безкоштовна. Також студенти в Словенії мають багато пільг та знижок, наприклад: субсидії на проживання, знижки на користування громадським транспортом, субсидовані студентські обіди, можливість працевлаштування без втрати студентського статусу.
– Чимало людей обирають Словенію через екологічну привабливість.
– У цій країні чисте та здорове довкілля. Саме тому вона є однією з найпривабливіших для життя країн. У словенців є цікава притча, яка говорить про те, що коли Бог створював землю, то сам він вирішив оселитися на території, де зараз знаходиться Словенія. Тому саме її так щедро наділив усіма природними багатствами. І дійсно, це країна, територія якої на 60% вкрита лісами, тут є чимало заповідників, чисті повітря та вода. Та словенці знають: щоб зберегти чисте довкілля, треба про нього піклуватися. І це ми бачимо у різних аспектах їхнього життя. Наприклад, у минулому 2024 році майже 36 відсотків енергії було вироблено з відновлюваних джерел. З 2004 року, коли Словенія стала членом ЄС, вона за його підтримки почала розвиток велосипедної інфраструктури. Цікаво, що спочатку велосипедні доріжки були лише в містах, а зараз і самі міста пов'язані між собою велодоріжками. Багато людей залюбки користуються велосипедами замість автомобілів. У Словенії прийнято сортувати сміття. Ніхто навіть не уявляє, що може бути інакше. Також у Словенії є культ підтримки місцевих фермерів. У магазині словенці скоріше куплять локальні продукти, ніж імпортні. Багато відомих ресторанів теж дотримується принципу "з поля до столу", підтримуючи фермерів-сусідів. Із сприятливою екологічною ситуацією, активним стилем життя та якісним харчуванням пов'язують і довшу тривалість життя у Словенії. Якщо у світі середня тривалість життя становить 73 роки, то у Словенії вона - близько 82 років. Є чимало довгожителів.
– А які мінуси проживання у Словенії?
– Звичайно, вони є, як і усюди. Словенці часто називають свою країну "бутічною". І це красиво звучить, але має й свій зворотний бік. Перш за все, це високі ціни на продукти та послуги. Ціни на покупку та оренду житла теж високі, бо в країні, де проживає лише близько двох мільйонів населення, пропозицій щодо нерухомості небагато. Дуже малий і ринок праці. Особливо складно знайти роботу по приїзду в Словенію, поки не знаєш словенської мови. Існує досить висока конкуренція за хороші робочі місця. А зарплати нижчі, ніж у сусідніх Австрії чи Німеччині.
Економіка Словенії дуже чутлива до коливань у ЄС та світі. Всі ми пам'ятаємо світову економічну кризу 2008 року. Тоді багато іноземних компаній закрили свої філіали в Словенії і чимало словенців залишилися без роботи. Немає також "масового ринку" для бізнесу. Новим підприємствам складно знайти "свою нішу" в Словенії і часто доводиться одразу орієнтуватися на експорт. Одним із мінусів є і словенська бюрократія. Всі адміністративні органи працюють дуже повільно. Одне з перших слів, яке вивчають українці в Словенії – "počasi", тобто повільно.
"У Любляні і на узбережжі дуже високий попит на нерухомість, але пропозиція обмежена"
– Чи існують міфи про життя у Словенії, які б ви хотіли спростувати?
– Багато людей вважають, що в маленькій Словенії можна спокійно прожити без машини. У Любляні чи Мариборі - так. Тут є автобуси, велосипеди й каршеринг ( послуга оренди автомобілів). Але у сільській місцевості без авто дуже важко. Транспорт ходить рідко, і звикнути до цього складно.
– Який діапазон цін на житло у Словенії та від чого залежить ціна на нерухомість?
– Є багато факторів, які впливають на вартість оренди чи купівлі житла. Та, якщо говоримо саме про купівлю, то насамперед треба враховувати розташування нерухомості. Серед рієлторів тут можна часто почути такий вислів: "Дев’яносто відсотків ціни визначає місце". Я теж із цим згодна. Найдорожчі локації у Словенії - Любляна, узбережжя та туристично привабливі регіони. Зазвичай дорожче коштує нерухомість і у районах з кращою інфраструктурою – мається на увазі близькість до швидкісних автошляхів, шкіл, магазинів та лікарень. Важливі також стан та тип нерухомості. Новобудови або добре відремонтовані квартири дорожчі. А старі будинки чи квартири можуть бути значно дешевші, та треба враховувати потенційні значні вкладення у їх ремонт. На ціну впливають також попит і пропозиція в окремому регіоні чи місті. Наприклад, у Любляні і на узбережжі дуже високий попит, але пропозиція обмежена. І це підвищує ціни. Навіть краєвид із вікна (особливо на море чи гори), поверх, наявність ліфта чи парковки впливають на ціну.
Щоб оцінити діапазон цін на житло, можна порівняти їх у Любляні, малих містах та сільських районах. У Любляні у новобудовах чи гарно відремонтованих квартирах квадратний метр житла коштує 4 000 – 6 500 євро, а іноді і більше. У малих містах та сільських районах ціни на квадратний метр у будівлях, які не є новими, становлять 1000 – 2500 євро.
"Дуже важливо звертати увагу на будівельну документацію: дозвіл на будівництво, проєкт будівництва, дозвіл на експлуатацію"
– На які особливості варто звертати увагу при придбанні житла, щоб уникнути розчарувань та неприємностей у подальшому?
– Почати треба з перевірки юридичного стану житла. Необхідно подивитися виписки з офіційних реєстрів. Земельна книга - це реєстр власників, де крім цієї інформації можна знайти ще й записи про обтяження та борги по даній нерухомості. Багато інформації можна знайти і у виписці з ГУРС (Геодезичне управління Республіки Словенія). Дуже важливо звертати увагу на будівельну документацію: дозвіл на будівництво, проєкт будівництва, дозвіл на експлуатацію. Особливо уважної перевірки документів вимагає купівля будинку. В часи Югославії чимало будинків люди збудували самостійно, часто із допомогою родичів та сусідів. Більшість цих будинків має дозвіл на будівництво, але не має дозволу на введення в експлуатацію. Без цього документу будинок вважається "не завершеним" у юридичному сенсі. Причини цього можуть бути різні і їх треба з'ясувати ще перед купівлею. Словенські банки не видають кредити на житлову нерухомість, яка не має дозволу на експлуатацію. Інспекція з будівництва може офіційно заборонити користування будинком до усунення порушень. Якщо ж будівля зведена взагалі без дозволів або з серйозними відхиленнями від проєкту, інспекція може вимагати демонтаж або узаконення через реконструкцію та легалізацію.Також важливо перевірити цільове призначення землі - чи ділянка призначена під житлову забудову, сільськогосподарську або промислову. Будівництво житла на ділянці, яка для цього не призначена, вважається порушенням. У Словенії чимало будинків і ділянок внесено до Реєстру культурної спадщини. Купівля чи володіння таким об’єктом має як привабливі сторони, так і серйозні обмеження. Це можуть бути окремі будинки, садиби, замки. Покупець такого житла повинен поцікавитися про обмеження, які чекають його як під час реконструкції, так і під час проживання в такому будинку.
– Які ж переваги та обмеження чекають тих, хто купує будинки, внесені до Реєстру культурної спадщини?
– Звичайно, найбільша з переваг - життя в унікальному історичному середовищі. Можна також використати туристичний потенціал такого об’єкта та створити там унікальний готель, ресторан чи культурний простір. Звичайно, за умови - якщо це дозволяє цільове призначення об'єкта. Із плюсів також те, що держава, муніципалітети або ЄС іноді компенсують частину витрат на реставрацію та утримання. Але процедура подання заявок доволі складна. А щодо обмежень, потенційний покупець побачить їх вже під час наміру купівлі історичного будинку. Держава чи муніципалітет можуть мати переважне право викупу. Це означає, що перед продажем власник зобов’язаний спершу запропонувати купівлю їм. І лише після їх офіційної відмови ви зможете здійснити купівлю. Також перед купівлею такого об’єкта треба разом з архітектором перевірити усі вимоги, що містяться у Інформації про місцезнаходження (Lokacijska informacija). В такому об’єкті можуть бути обмеження у використанні, обмежені можливості ремонту й перебудови. Кожну зміну зовнішнього вигляду треба погоджувати з Інститутом охорони культурної спадщини (ZVKDS). І, звичайно, треба бути готовим до вищих витрат під час ремонту та проживання в будинку своєї мрії.
"Словенці цінують в архітектурі практичність і мінімалізм"
– На що ще треба звертати увагу при купівлі житла?
– Крім перевірки юридичної документації обов’язково треба перевірити стан самого будинку. Одна з типових пасток при придбанні житла у Словенії (особливо на узбережжі або в старих будинках по усій Словенії) – це пліснява, що може приховуватися під свіжим ремонтом. Взагалі у помешканні треба звернути увагу на "проблемні місця" – кути біля підлоги та стелі, особливо у ванних кімнатах. Необхідно перевірити, в якому стані цоколь об'єкта, звернути увагу на специфічний запах вогкості. Як я вже зазначила, не поспішайте купувати будинок чи квартиру після свіжого ремонту. Це може бути дзвіночком, що, можливо, продавець хотів "замаскувати" проблему. Саме тому на другий огляд житла, яке ви вибрали для купівлі, бажано запросити експерта з будівництва.
– Дуже корисна порада.
– І ще одне: більшість території Словенії займають гори та пагорби - і багато річок течуть у вузьких долинах. Тому під час сильних дощів вода швидко піднімається й виходить з берегів, затоплюючи низинні території. Через зміну клімату опади стають коротшими, але дуже сильними. Особливо навесні та восени. Тому, вибираючи житло в мальовничому куточку біля річечки, треба звернути увагу на існування такої небезпеки як затоплення. Останню найсильнішу повінь Словенія пережила у серпні 2023 року, коли постраждало близько двох третин території країни. Щоб уникнути придбання будинку чи квартири у зоні ризику, обов'язково перегляньте офіційні карти, де позначені зони ризику затоплення. Їх публікує державне агентство ARSO (Agencija RS za okolje).
– Чим словенське житло відрізняється від українського?
–За базовою освітою я архітектор, тому, звичайно, звертаю увагу на відмінності між словенським та українським житлом. В першу чергу, це відмінності у плануванні та розмірах. У Словенії нове житло компактніше, ніж у середньому в Україні. Значну частину квартир у нових комплексах складають студії, 1,5 кімнатні квартири (це коли кухня та вітальня об’єднані, і ще є спальня), та двокімнатні. Ці формати популярні у молоді. Зараз, наприклад, здається у оренду студія площею 21,6 квадратних метра. Без допомоги професіонала-дизайнера дуже непросто організувати всі функціональні зони у такій квартирі-крихітці. Невеликі за розміром і більшість сімейних будинків. Вони мають площу 120 –150 квадратних метрів. Словенці в архітектурі цінують практичність і мінімалізм. І це одразу помічають наші співвітчизники, коли починають шукати житло в Словенії. Дуже відрізняється також система опалення. У більшості регіонів Словенії - індивідуальне опалення. Це теплові насоси, газові чи пелетні котли або котли на дерево, іноді сонячні колектори. Централізоване газове опалення або опалення від міської котельні є лише у великих містах. У Словенії високі ціни на енергоносії, тому ціни на комунальні витрати можуть неприємно здивувати.
"При огляді житла варто подивитися рахунки за комуналку"
– Ще один важливий момент, про існування якого багато українців навіть не здогадуються - це обов’язкова перевірка доступу (під’їзду) до державної або муніципальної дороги, – продовжує Лариса Фабян. – Це один із ключових юридичних критеріїв при купівлі нерухомості. Якщо такого доступу немає, в майбутньому це може потягнути за собою великі проблеми. Наприклад, сусід може заборонити вам проїзд до вашої нерухомості, навіть якщо попередній власник мав таку можливість.
– Читала, що у Словенії популярне енергоефективне житло. Як правильно обрати помешкання з огляду на енергоефективність ?
– Дійсно, у Словенії все більш популярними стають енергоефективні будинки. Якщо п'ятнадцять років тому питання розміру комунальних послуг було останнім, яке ставили покупці при огляді нерухомості, то зараз воно - одне з першочергових. Люди не готові витрачати великі кошти на комунальні послуги та прагнуть відповідально ставитися до природи, яка їх оточує. Енергоефективний будинок - це житло, яке споживає мінімум енергії на освітлення, охолодження у спеку та особливо на опалення у холодний період року. Такі будинки мають теплові насоси або сонячні панелі для опалення та підігріву гарячої води, добру гідроізоляцію та теплоізоляцію стін, даху та підлоги, вікна з потрійним склопакетом, системи вентиляції та рекуперації і продуману орієнтацію приміщень. Бажано, щоб орієнтація приміщень, де сім'я проводить найбільше часу, була на південь. Усі ж допоміжні приміщення в будинку намагаються розмістити на північній стороні. Великою допомогою для покупця при пошуку енергоефективного будинку чи квартири є так званий енергетичний сертифікат (Energetska izkaznica). Його повинні мати всі будинки та квартири, що виставлені на продаж. Він показує клас енергоефективності - від A1 (найкращий) до G (найгірший). Щоб розібратися у енергоефективності, краще перед прийняттям остаточного рішення про купівлю запросити незалежного експерта. Також не завадить вже при першому огляді житла подивитися рахунки за комуналку. Це теж дуже важливий показник енергоефективності конкретного будинку чи квартири.
– Які ще практичні поради дасте українцям, які планують купити житло у Словенії?
– Гарна новина для українців полягає у тому, що вони можуть купити нерухомість у Словенії як фізичні особи. Тепер не обов'язково для цього відкривати підприємство, як це було раніше. Україна офіційно отримала статус кандидата на вступ до ЄС 23 червня 2022 року. Відтоді громадяни України мають це право за умови взаємності. Та є один нюанс. Перед підписанням договору купівлі-продажу треба ініціювати процедуру визначення взаємності у Міністерстві юстиції. Тому треба враховувати, що процес купівлі для українців буде довшим, ніж для словенців чи покупців із країн ЄС, на три – шість тижнів. Моя порада: при купівлі першої нерухомості у новій для вас країні звертайтеся до професіоналів. Ліцензований ріелтор з досвідом, що працює в агентстві з хорошою репутацією, – це ваш провідник у непростому процесі пошуку, вибору, перевірки та купівлі вашого майбутнього житла в Словенії. Трапляються також ситуації, коли обов'язково треба залучити адвоката чи нотаріуса, архітектора або інженера. Адже купівля житла – важливий крок для кожної людини.
– Вам особисто подобається жити у Словенії?
– Деякі регіони Словенії мені дуже нагадують наше Закарпаття, де я близько п'ятнадцяти років жила і працювала після закінчення Полтавського інженерно-будівельного інституту (зараз Національний університет "Полтавська політехніка"). І якщо дивитися на Словенію як на місце на мапі Європи, то я просто переїхала із улюбленого Закарпаття ближче до моря та Альп. Та за цей час ця країна стала для мене другою домівкою. Тут зараз моя сім'я та улюблена робота, куди я щоранку іду з радістю, бо знаю, що зустріну там своїх друзів та однодумців. Словенія надала можливість моїй доньці отримати безкоштовну та якісну юридичну освіту в Люблянському університеті та пройти шлях від приватного підприємця до вагомої посади у державній службі. Тому особисто для мене Словенія - це країна можливостей. Треба лише мати бажання і йти до своєї мети. Від словенців я навчилася тримати баланс між роботою та відпочинком. Найкращий відпочинок для мене - це подорожі. А розташування Словенії для подорожей просто ідеальне. Я живу в Словенії двадцять років - і мені тут дуже подобається.