Сьогодні чимало українців бажають придбати житло за кордоном. Хтось купує для дітей, хтось – для батьків або щоб здавати у оренду…
У кожній країні свої особливості – і їх треба знати та враховувати.
Сьогодні мова піде про придбання житла у Іспанії – країні, яка для багатьох стала синонімом гостинності.
У інтерв’ю порталу Нерухомі експертка з іспанської нерухомості, юристка Ксенія Цимідан, яка живе у Каталонії понад одинадцять років, розповіла про те, на що потрібно звертати увагу при купівлі житла в Іспанії, й дала читачам чимало корисних порад, до яких варто прислухатися.
"Те, що іспанці відпочивають на сієсті пів дня, – міф"
– Ксеніє, які плюси життя в Іспанії?
– Їх чимало. Іспанія – одна з найсонячніших країн Європи. Наприклад, у Барселоні понад триста сонячних днів на рік. Розкішні іспанські пляжі, чиста морська вода й золотий пісок – все це не може не приваблювати. Водночас в Іспанії є чудові гірськолижні курорти. Тож для любителів зимової казки є можливість її відчути. У Іспанії приваблива не тільки природа, але й архітектура. Це країна, де творили Гауді та Сальвадор Далі. Іспанська мова відносно легка для вивчення – і це ще один плюс. Іспанці — добрий і життєрадісний народ, привітний до іноземців. З Іспанії легко й недорого подорожувати Європою. Сама Іспанія надзвичайно гарна й має багато цікавих туристичних напрямків.
Відпочинок на морі у Іспанії приваблює туристів з усього світу.
Фото з альбому Ксенії Цимідан
– А які є мінуси?
– Як і в більшості європейських країн, в Іспанії досить високі податки. Наприклад, купуючи квартиру в Барселоні за мільйон євро, покупець сплачує податок на передачу майна у сто тисяч євро. Іммігрантам без іспанської освіти складно знайти хорошу роботу. Отож, навіть якщо ви отримали в Україні вищу освіту, будьте готові до того, що вам доведеться підтверджувати свої знання і багато навчатися. У Іспанії є безкоштовна медицина, і це величезний плюс, але очікування консультації може тривати місяцями, а операції — рік і навіть більше. Наприклад, коли я звернулася у швидку допомогу в державній клініці Барселони, захворівши на грип, мене попередили, що середній час очікування прийому — дев’ять годин. Довелось їхати до приватної лікарні. На щастя, у мене була приватна медична страховка, яка, до речі, у Іспанії значно дешевша, ніж, наприклад, у Німеччині. Труднощі також виникають при оренді житла. В Іспанії непросто орендувати житло через проблему окупасів - людей, які незаконно захоплюють помешкання. Про них розповім трохи пізніше. Власники дуже обережно обирають орендарів.
– Які міфи про життя у Іспанії ви б могли спростувати?
– По-перше, міф про те, що іспанці постійно щось святкують або відпочивають на сієсті пів дня. Це неправда. Я живу понад одинадцять років серед каталонців — вони дуже працьовиті, й навіть перфекціоністи у певних питаннях. Наприклад, у Іспанії є мішленівські ресторани, які визнані одними з найкращих у світі. Це взірці досконалості. Щоб її досягнути, необхідно багато працювати. Ще один міф полягає у тому, що іспанці постійно їдять паелью. Паелья — це валенсійська страва. У кожному ж регіоні свої кулінарні традиції. Чимало людей у світі уявляють, що всі іспанці живуть на Середземномор’ї із золотими пляжами. Насправді є центральна Іспанія, гірські райони з малою щільністю населення, північ із кліматом, схожим на англійський - з дощами й неспокійним морем. Ну, і нарешті хочу спростувати міф про те, що Барселона — місто мрії абсолютно для всіх. Жити в такому туристичному місті насправді непросто. У Барселоні мешкає менш ніж два мільйони людей, а торік її відвідали понад 15 мільйонів туристів. Як відомо, туристи часто хочуть гучного свята. А це заважає звичайному життю мешканців міста, які живуть по сусідству. Крім того, ціни на оренду житла у Барселоні нечувані, купити житло тут надзвичайно дорого.
Барселона – місто надзвичайно гарне.
Фото з альбому Ксенії Цимідан.
"За минулий рік ціни на нерухомість в Іспанії виросли в середньому на десять відсотків"
– Де ж краще у Іспанії купити житло?
– Все залежить від мети покупця: це житло для власного проживання чи як інвестиція? За минулий рік ціни на нерухомість в Іспанії виросли в середньому на десять відсотків. У будь-якому разі купівля житла тут — гарна ідея. Якщо плануєте навчання дітей у вищому навчальному закладі, розгляньте ті міста, де є університети: Мадрид, Валенсію, Гранаду, Барселону, Саламанку. Для людей, які виходять на пенсію й мріють жити біля моря, хороший вибір - узбережжя Коста-Бланка, Коста-Брава, Коста-дель-Соль. На узбережжі чисте повітря, близько розташовані заповідники. Також у наявності завжди свіжі доступні морепродукти, фрукти та овочі. Й головне - розмірений темп життя. Якщо ж переїзд пов’язаний із роботою, обирайте міста та провінції поруч із місцем діяльності. Найбільш популярне у іноземців з усього світу житло у Валенсії, Андалусії та Каталонії. Валенсія та Андалусія пропонують більш привабливі ціни, ніж Каталонія.
– Який діапазон цін на житло у Іспанії?
– Дуже широкий. Наприклад, квартира площею вісімдесят квадратних метрів може коштувати від ста тисяч євро у маленькому селищі до двох мільйонів євро у центрі Мадрида чи Барселони.
За словами експертки з нерухомості, купівля житла у Іспанії – хороша ідея. Життя у цій країні має чимало плюсів.
Фото з альбому Ксенії Цимідан
– Що краще обрати: новобудову чи "вторинку"?
– Треба знати такі нюанси: новобуд зазвичай дорожчий й не так привабливо розташований у порівнянні з житлом на вторинному ринку, але нове житло простіше здати в оренду, воно не потребує додаткових витрат на ремонт та підтримку. При покупці вторинного житла треба звернути увагу, у якому стані під'їзд, ліфти, паркінг, труби, електромережі. Для ремонту вторинного житла вам знадобиться знання іспанської мови або знайти співвітчизників, які допоможуть з ремонтом. Також треба розуміти: будь-який ремонт – це додатковий бюджет, який не завжди вдається розрахувати наперед у повній мірі. Ще хочу зазначити, що у центрі Барселони чи Мадрида новобудов практично немає або їхня ціна надзвичайно висока.
– Які моменти при придбанні житла можуть бути неочікуваними?
– Чимало квартир на узбережжі не пристосовані для зими. Варто звертати увагу на подвійне скління, якість дверей, наявність обігрівачів, кондиціонерів із функцією тепла. Ще однією несподіванкою може бути для багатьох те, що в Іспанії існують gastos de comunidad — витрати на утримання будинку (ліфти, басейн, сад, дитячі майданчики). В Іспанії існує таке поняття, як спільнота сусідів, які спільними зусиллями підтримують лад у будівлі, де вони живуть. Уважно вивчіть, що саме оплачує ваше співтовариство сусідів.
– Які практичні поради ви б дали людям, які збираються придбати житло у Іспанії?
– Звертайтеся лише до офіційних агентів із ліцензією, досвідом та хорошою репутацією. Ще одна порада: купуючи житло, вивчіть юридичні документи: Nota Registral і Certificado urbanístico. Їх можуть замовити агент або адвокат. Nota Registral (виписка з Реєстру власності) – це коротка інформація з реєстру нерухомості в Іспанії. У ній вказуються основні дані про об'єкт нерухомості: хто власник, чи є обтяження (іпотека або арешт), опис об'єкта. Цей документ використовується для швидкої перевірки юридичної чистоти житла або ділянки. Certificado urbanístico (містобудівний сертифікат) – офіційний документ, який видає муніципалітет. У ньому міститься інформація про те, які саме види використання землі та будівництва допускаються на конкретній ділянці (наприклад: чи можна будувати будинок, готель, комерційне приміщення; яка допустима поверховість, площа забудови тощо). Якщо плануєте інвестувати у нерухомість, необхідно оцінити інвестиційну вартість об'єкту - перевірити юридичну чистоту об'єкта, переконатися, що ринкова вартість коректна, порахувати всі витрати при купівлі, наступні податки на рік, розрахувати прибутковість. Якщо здаватимете цю нерухомість у туристичну чи довгострокову оренду, треба розрахувати потенціал зростання вартості об'єкта: скільки він коштуватиме через 5-10 років. Якщо плануєте придбати житло для власного проживання, не поспішайте купувати: поживіть у обраному місці, познайомтеся із сусідами, поцікавтесь у них, чи задоволені вони життям у цьому районі, оцініть інфраструктуру, дізнайтесь, чи є поряд магазини, кафе та ресторани, лікарні, аптеки, перукарні. Як мінімум, спробуйте провести там відпустку…Наприклад, я жила певний час у історичній частині одного з міст. Щоранку, близько п’ятої години ранку приїжджали сміттярі та починали вивантажувати сміття в машину. Оскільки в Іспанії сортують сміття, то десятки скляних пляшок билися одночасно - і я завжди прокидалася від сильного шуму. І так щоранку. Також може виявитися, що на першому поверсі вашого будинку працює шумний бар, який заважатиме вам відпочивати. Або з шостої ранку починає працювати маленька крамничка у дворі - і щосвітанку вантажники вивантажують товар.
Плануючи придбати житло для власного проживання, поживіть у обраному місці, оцініть інфраструктуру, дізнайтесь, чи є поряд магазини, кафе та ресторани, лікарні, аптеки, перукарні.
Фото з альбому Ксенії Цимідан
"На узбережжях квартири з терасами користуються особливою популярністю"
– Чим відрізняються іспанські помешкання від українських?
– Зазвичай кухня у іспанському помешканні з'єднана з вітальнею, і завдяки цьому квартира здається більшою. Іспанські спальні кімнати мають специфіку. Подружня спальня простора, а решта можуть бути дуже маленькі. Майже всі квартири з вбудованими меблями. До речі, орендувати житло у Іспанії можна як з меблями так і без, або з частковим меблюванням. Є орендарі, які винаймають житло десятиліттями і воліють використовувати свої меблі, з якими вони потім переїжджають. Зверніть увагу на різницю у нумерації поверхів. У іспанців першим поверхом вважається поверх, який ми називаємо другим. Часто іспанські квартири мають балкони, тераси, комори. На узбережжях квартири з терасами користуються особливою популярністю. Якщо ви придбали квартиру без комори, але вона вам дуже потрібна, можна купити цю комору окремо або орендувати її. У великих містах, де є складнощі з паркуванням, мають попит квартири з гаражем або підземним паркінгом.
– На що радите звернути увагу під час вибору помешкання?
– Варто звернути увагу на стан конструкції: чи є тріщини на стінах, стелі, фасаді. Обираючи будинок чи пентхаус, поцікавтесь станом даху. На перших поверхах та у старих будинках проблемою можуть бути пліснява, запах вогкості. Також раджу перевірити якість та тиск води, стан електромереж - чи відповідають вони нормам та чи витримують навантаження, а також функціональність каналізації ( щодо запахів та засмічення). Важливим фактором є те, скільки сонячного світла потрапляє у помешкання. Якщо квартира виходить на південну сторону, це цінується більше. Переконайтесь, що місце не є шумним. Також варто ознайомитись з інфраструктурою будинку. Поцікавтесь, який стан ліфту та яка вартість його обслуговування, який стан загальних зон, чи немає боргів у спільноти мешканців, який розмір щомісячної плати у співтоваристві, чи є плани на капітальний ремонт у будинку. Наприклад, у будинку, де я живу, поміняли вхідні двері вартістю три тисячі євро. Цю суму буде поділено між усіма мешканцями.
Варто переконатись, що місце, де плануєте придбати житло, не є шумним.
Фото з альбому Ксенії Цимідан
– А як щодо безпеки?
– Це питання дуже важливе. Наприклад, крім решіток на перших поверхах, часто встановлюються ролети, які також допомагають захистити ваше житло не лише від вітру, а й від непроханих гостей. Я рекомендую не заощаджувати на приватній сигналізації. Сигналізація дозволяє встановити додаток та стежити за відеозв'язком за вашою квартирою 24 години на добу. А якщо датчики зафіксують вторгнення, ви отримаєте оповіщення та зможете негайно викликати поліцію. Також останнім часом набирає популярності електронний "розумний замок". Цей замок дозволяє зафіксувати спроби вторгнення у житло або відкрити двері через програму, якщо ви забули ключі. Ще варто знати про таке явище як окупаси. Це люди, які захоплюють чуже житло. Є два типи окупації житла: сторонні люди незаконно заселяються у квартиру або колишні орендарі відмовляються виїжджати. Незаконне заселення може відбуватися таким чином. Скажімо, якщо ви купили житло на узбережжі і приїжджаєте туди лише влітку, у ваш дім можуть заселитися окупаси. Виселення здійснюється лише через суд. Особливо ситуація може ускладнюватися для власників, якщо у родині тих, хто незаконно заселився, є діти. Часто серед окупасів – люди, які потрапили до складної життєвої ситуації. Скажімо, це можуть бути колишні власники житла, які не виплатили іпотеку, втратили права на житло, але там продовжують жити. Це також можуть бути орендарі, які втратили роботу, і з маленькими дітьми їм нема куди податися, вони перестають платити оренду і відмовляються виїжджати з квартири. Але також буває, що це люди, які навмисно займають чуже житло, а власники цього житла роками втрачають час, гроші та можливість розпоряджатися своїм майном.
– Як захиститися від такого незаконного проживання чужих людей у власному помешканні?
– Найкраще рішення – це встановити сигналізацію й придбати страховку від несплати оренди. Якщо орендарі перестають платити й стають окупасами, страхова компанія відшкодовує орендну плату до вирішення справи. Щодо вторгення у житло сторонніх осіб, раджу використовувати послугу автосигналізації та розумний електронний замок. Це дозволяє дізнатися про спробу захоплення помешкання, за лічені хвилини викликати поліцію і не допустити незаконного заселення. Також рекомендую при виборі житла дізнаватися, чи є в будинку консьєрж, відеокамери на вході в будівлю, скільки сусідів живе в будинку цілий рік, а не лише влітку, потоваришувати з тим, хто очолює спільноту сусідів, і самими сусідами. Якщо вас немає на місці, вони будуть зв'язуватися з вами, побачивши щось підозріле.
– Як вигідно купити чи продати житло у Іспанії?
– Перш за все його потрібно правильно оцінити. Для цього потрібно звертатися до фахівців. Купівля за ринковою ціною з подальшим продажем через три роки майже завжди вигідна, якщо початкова ціна не була завищеною. Для інвесторів також існує опція купівлі на судових аукціонах: можна заощадити 20–50 відсотків вартості. Це складна, але прибуткова сфера.
Щоб правильно оцінити вартість житла, треба звертатись до фахівців.
Фото з альбому Ксенії Цимідан
"Часто іноземні покупці починають вибирати нерухомість за красивими фото на сайті агентства, не знаючи цього району, а іноді й самого міста"
– Чи можуть купувати та продавати житло у Іспанії нерезиденти?
– Так. Для цього вони мають оформити NIE – унікальний ідентифікаційний номер для іноземців, необхідний для будь-яких юридичних та фінансових дій, включаючи купівлю нерухомості. Для придбання житла потрібні такі документи: закордонний паспорт, NIE (Número de Identificación de Extranjero) – ідентифікаційний номер іноземця в Іспанії, а також банківський рахунок в Іспанії та підтвердження походження коштів. Важливо знати: нещодавно Іспанія офіційно скасувала програму "золотих віз", які давали дозвіл на проживання у країні через купівлю нерухомості в Іспанії на суму 500 тисяч євро та більше.
– Як не стати жертвою шахраїв при купівлі нерухомості у Іспанії?
– Потрібно звертатися до API - агентів з нерухомості з офіційною ліцензією та іспанських адвокатів. Угоду треба реєструвати у нотаріуса.
Природа Іспанії зачаровує своєю красою. Вона надихала та надихає на творчість чимало відомих митців.
Фото з альбому Ксенії Цимідан
– Які типові помилки допускають іноземці, купуючи житло у Іспанії, та як їх уникнути?
– Зі свого досвіду знаю, що часто іноземні покупці починають вибирати нерухомість за красивими фото на сайті агентства, не знаючи цього району, а іноді й самого міста. Треба розуміти: купуючи нерухомість, ми перш за все купуємо "адресу", місце розташування, а не гарний ремонт, хоча він теж важливий. Також багато іноземців хочуть мати житло у центрі міста, а, як я уже говорила, мешкати в туристичному місці може бути не дуже комфортно. Чимало людей прагнуть придбати житло біля моря на першій лінії, а потім страждають від вогкості у помешканні та плісняви. Чи є галасливі бари поруч, чи є окупаси у сусідній квартирі - все це необхідно враховувати. Якщо є окупаси, які залізли з вулиці до сусідньої квартири та зайняли її, де гарантія, що поки вас не буде вдома, вони не заселять туди своїх друзів? Також окупаси не платять витрати на підтримку під'їзду, саду, загального басейну, але всім цим користуються та ще й можуть приводити друзів. До того ж, серед окупасів є нелегальний бізнес: вони шукають порожні квартири, захоплюють їх, а потім продають ключі іншим окупасам. Будівля, де є окупаси, загалом втрачає в престижності та ціні. І ще раз наголошу: плануючи придбання житла, дуже важливо розуміти, навіщо вам ця квартира: це ваше майбутнє житло, інвестиція чи подарунок дітям або батькам - і на основі всіх цих факторів приймати рішення.
– Ксеніє, чи подобається особисто вам жити у Іспанії?
- Так. Особисто для мене Іспанія стала другою домівкою. Мені подобається чудова природа Каталонії, імпонують добрі веселі іспанці та їхній розмірений ритм життя. У мудрих іспанців я навчилася відокремлювати головне від другорядного, отримувати задоволення від маленьких радощів - чашки кави, а не великих досягнень. А ще в Іспанії ви завжди молоді, немає різниці, скільки вам років… І це чудово!