В январе, несмотря на праздники, неожиданно активизировалось строительство, при этом далеко не всегда оно носило законный характер. Застройка территории Национального ботсада имени Гришко и новые разрешения на строительство в Оболонском районе – одни из главных событий в прошлом месяце.
Об этом и другом читайте в дайджесте за январь от портала НЕРУХОМІ.
В прошлом месяце в центре строительного скандала оказался Национальный ботанический сад имени Гришко в Киеве. 9 января 2025 часть территории сада по ул. Садово-Ботанической, 1 передали под застройку. Согласно инвестиционному соглашению, на этом участке планировалось строительство жилых и нежилых помещений, часть которых должна была перейти в собственность ботанического сада.
Впрочем, застройщик в течение шести лет не мог реализовать проект из-за особого режима охраны этой территории. Однако за это время ботсад получил от него товары и услуги на сумму 2,6 млн. гривен. Глава Киевской городской военной администрации Тимур Ткаченко призвал руководство сада немедленно расторгнуть инвестиционный договор. Городской голова Киева Виталий Кличко также высказался против застройки и отметил необходимость благоустройства территории заповедника.
В то же время, заместитель директора ботанического сада Николай Шумык отрицал эти обвинения, назвав информацию "вбросом". Он уточнил, что соглашение было заключено с компанией КСМ Групп, но о жилищной застройке речь не шла. Однако юрист и активист Олег Симороз обратил внимание, что КСМ Групп специализируется именно на жилищном строительстве, а не на капитальных ремонтах, и раньше эта компания уже фигурировала в земельных скандалах.
Благодаря общественному резонансу и вниманию СМИ удалось добиться расторжения инвестиционного договора, предполагавшего застройку заповедных участков. Специализированная экологическая прокуратура Офиса Генпрокурора начала проверку законности подписанного соглашения и возможных намерений застройки заповедной территории.
С 1 января 2025 г. в Украине вступил в силу закон, запрещающий использование детальных планов территории (ДПТ) для нового строительства. Теперь выделение земельных участков под застройку возможно только на основе плана пространственного развития (ППР) или действующего генерального плана.
Ранее застройщики совместно с местными властями использовали ДПТ, чтобы "уточнять" генплан способом, противоречащим его первоначальным положениям. На их основе определяли целевое назначение отводимых под строительство земельных участков, а девелоперы получали необходимые разрешительные документы.
С нового года такой механизм стал невозможен благодаря вступлению в силу закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно планирования использования земель", принятого еще в 2022 году. Согласно этому закону изменение целевого назначения земли или выделение участка под застройку должно происходить исключительно на основе комплексного плана пространственного развития общины или актуального генерального плана населенного пункта. ППР охватывает всю территорию, в частности пригород, имеет четкое функциональное зонирование (жилищные, промышленные, рекреационные зоны и т.п.), не имеет срока действия, но может ежегодно обновляться.
Теперь нельзя, например, изменить функциональное назначение территории, определенной как "промышленная", на "жилищную" и наоборот, если этого не предусматривает комплексный план. Однако реализация нового закона осложнена тем, что во многих общинах до сих пор отсутствует план пространственного развития.
Ситуация на строительном рынке
Аналитики Нацбанка в Отчете о финансовой стабильности подчеркнули, что нового жилья в стране строится маловато. Если на Львовщине и Закарпатье динамика строительства одна, то в других регионах, в лучшем случае, достраивают очереди уже имеющихся жилых комплексов.
За последние три года на Львовщине приступили к строительству 150 жилых комплексов, тогда как в Киеве за период военного состояния продажи стартовали только в 25 проектах. В частности, в 2024 году в столице продажи стартовали только в 7 новых ЖК. Также стоит отметить, что, несмотря на значительное проседание статистики, то незначительное строительство в столице происходит со значительными нарушениями, что в конечном счете ставит под сомнение достройку таких объектов.
Одесский застройщик против ДТЭК
Одесский застройщик "Фамильный Дом" успешно добился компенсации почти 9 миллионов гривен от ДТЭК из-за задержки подключения жилых комплексов Малинки и Море к электросетям.
В первом деле Хозяйственный суд Одесской области и Юго-Западный апелляционный хозяйственный суд установили, что "ДТЭК Одесские электросети" не выполнили обязательства по подключению ЖК Малинки по улице Вадатурского. Из-за задержки реконструкции трансформаторной подстанции, продолжавшейся более года, жители комплекса столкнулись с перебоями электроснабжения и были вынуждены оплачивать электроэнергию по промышленным тарифам. Суд принял взыскать с ДТЭК 1,733 млн гривен предварительной оплаты и 308 тысяч гривен пени.
По второму делу, которое касалось ЖК Море по улице Львовской, "Фамильный Дом" через суд добился взыскания 6,8 млн гривен предварительной оплаты. 17 декабря апелляционный суд подтвердил решение первой инстанции, оставив его по-прежнему. 20 декабря ДТЭК перечислил на счета застройщика всю причитающуюся сумму.
Киевский застройщик МЖК Оболонь 23 января 2025 получил разрешение на строительство жилого комплекса на улице Северной, 1 в Оболонском районе. Об этом свидетельствуют данные в открытом доступе на сайте Портала единой государственной электронной системы в сфере строительства.
Возведение данного комплекса в большинстве своем стало возможным благодаря активному лоббированию со стороны представителей столичной власти. Именно Киевская городская госадминистрация предложила Киевсовету в 2022 году изменить целевое назначение участка площадью 1,22 га по ул. Северной, 1, проект которого уже согласовала профильная комиссия. При этом столичные власти даже проигнорировали тот факт, что запланированное строительство противоречит Генеральному плану Киева, согласно которому эта земля относится к коммунально-складским территориям.
Несколько схожая ситуация происходит и на улице Автозаводской, 76. Земельная комиссия без обсуждения согласовала здесь строительство ЖК. Как и в первом случае, здесь также речь идет о грубых нарушениях строительного законодательства. Отметим, что жители Оболони выступают категорически против уплотнения застройки, поскольку существующая инфраструктура района не разрешает строительство новых ЖК, ведь комфортность проживания резко снижается.
Остановка строительства возле Соломенского парка
Строительство многоквартирного жилого комплекса Park Life в Соломенском ландшафтном парке, вызвавшее многочисленные протесты и возмущения среди местных жителей, в конце концов полностью остановлено. Застройщик также прекратил продажу квартир. Объявления исчезли как и с официального сайта проекта, так и с основных онлайн-площадок недвижимости.
По словам представителя организации "Сохраним Соломенский парк" Артема Овсяниченко, остановка строительства стала возможной благодаря решениям Шестого апелляционного административного суда. В июне громада выиграла апелляционную жалобу на определение Киевского окружного административного суда от 9 ноября 2023 года, которая отказывала в обеспечении иска путем приостановления действия разрешения на строительство ЖК. Таким образом, разрешение на выполнение работ было остановлено.
Программа "єОселя" продолжает развиваться, благодаря чему рынку недвижимости удается "оставаться на плаву". Согласно последним данным Министерства экономики, уже 95 девелоперов (около 20% от общего количества) присоединились к программе доступного жилья, что способствовало росту строительства на 23,8% за 9 месяцев 2024 года.
В то же время, налоговые поступления от застройщиков в первом полугодии прошлого года выросли в 2,2 раза по сравнению с тем же периодом в 2023 году. В 2024 году банками-партнерами программы "єОселя" аккредитовано 160 новых объектов на стадии возведения от 75 девелоперов.
Что касается арендного жилья, то в начале 2025 года в столице существенно вырос спрос на квартиры в новостройках, построенных с 2010 года, в то же время интерес к старому жилищному фонду упал. Такая тенденция объясняется несколькими причинами. В первую очередь – это вопрос безопасности. Ведь монолитно-каркасные сооружения считаются менее уязвимыми, чем кирпичные или панельные. Они также испытывают меньше разрушений при обстрелах.
Статистика также свидетельствует о том, что старый жилищный фонд дешевеет. Еще в ноябре 2024 по ценам на аренду в столице лидировали дореволюционные, так называемые "царские" дома со средней ценой 41 000 гривен (за двухкомнатную). Они опережали даже квартиры в новостройках – 37 000 гривен. В то же время сталинки в то время стоили 32 000 гривен, съем квартир в "хрущевках" - 16 000 гривен. Однако в январе 2025-го "царские" дома подешевели на 3000 гривен. Просели также цены на 10% в "хрущевках".