Минрегион разработал и направил в профильный комитет Верховной Рады законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по реформированию государственного регулирования в сфере градостроительства".
Эксперты НЕРУХОМІ проанализировали, что именно предлагает этот документ.
Отсутствие контроля за жилищным строительством объектов с незначительными последствиями (СС1) и появление нового участника строительства – инженера градостроительного контроля
Законопроектом предлагается разделить полномочия градостроительного контроля следующим образом:
за объекты повышенной опасности и объекты строительства, которые составляют государственную тайну, будут отвечать исключительно ГИАГ и ее территориальные органы;
объектами самовольного строительство будут заниматься исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов и структурные подразделения Киевской и Севастопольской городских государственных администраций по вопросам градостроительного контроля;
по объектам с незначительными последствиями СС1 (нежилого назначения) средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями контроль осуществляют уполномоченные лица через инженера градостроительного контроля.
То есть, для большинства объектов строительства функции контроля возлагают на частный сектор. В целом это соответствует международной практике по снижению ответственности правительства за качество строительства, компенсируя это усилением контроля качества работ на предыдущих этапах строительства (сертификации и аккредитации) в архитектурных, проектно-конструкторских и строительных компаниях.
В нашем случае для указанных лиц частного права предусмотрено обязательное страхование гражданско-правовой ответственности (по объектам СС2 – на сумму, эквивалентную $3 млн, СС3 – $5 млн и 10% от сметной стоимости объектов строительства, подлежащих контролю в течение календарного года). Отношения между заказчиком строительства и уполномоченным лицом происходят на основании гражданско-правового договора.
Будет разделен надзор за юридическим лицом и контроль за деятельностью инженеров градостроительного контроля, который осуществляется Минрегионом.
Также новеллой законопроекта является введение обязательного геодезического контроля точности геометрических параметров (для объектов СС2 и СС3). При этом установлен запрет начинать следующий этап строительных работ до окончания снятия конструкций на предыдущем этапе.
Расширение полномочий государственных регистраторов на разрешительную систему в строительстве, отмена уведомительного принципа для незначительного класса последствий и автоматические алгоритмы
Законопроект предлагает возложить полномочия по регистрации прав на выполнение подготовительных и строительных работ на государственных регистраторов: нотариусов и должностных лиц органов местного самоуправления, местных государственных администраций, на которых возложены полномочия государственных регистраторов прав на недвижимое имущество.
Получение права на выполнение подготовительных или строительных работ осуществляется исключительно с момента государственной регистрации такого права, независимо от класса последствий объекта строительства.
Возможность выполнения работ на объектах СС1 после подачи уведомления отменяется. Но вводится автоматическая регистрация с использованием электронной системы на основе анализа содержащихся в заявлении данных на их полноту, соответствие формата, логичность и достоверность. В случае установления системой наличия оснований, препятствующих регистрации, заявления рассматривается государственным регистратором.
Новая опция: заказчику предоставляется возможность выбрать государственного регистратора-нотариуса, который будет рассматривать заявление, на основании устной/письменной договоренности.
Электронные проекты и автоматическая проверка экспертного отчета
Предполагается, что проектная документация разрабатывается в форме электронного документа, который вносится в Реестр строительной деятельности в полном объеме (в том числе планы с реквизитами адреса).
При этом, предусмотрены основания автоматической блокировки внесения проектной документации в случае:
наличия ошибок при осуществлении расчета класса последствий (ответственности);
неверного определения кода объекта строительства в соответствии с классификатором видов целевого назначения земельных участков, видов функционального назначения территорий, зданий, сооружений и соотношение между ними;
недействительности квалификационных сертификатов, исполнителей отдельных видов работ (услуг), которые были разработчиками проектной документации.
Отчет о результатах экспертизы проектной документации составляется с использованием Реестра строительной деятельности, при этом предусмотрен автоматический программный анализ содержащихся в отчете данных. Несоответствие намерений застройки целевому назначению земельного участка или несоответствие проектной документации градостроительным условиям и ограничениям является основанием для автоматической блокировки составления отчета о результатах экспертизы.
Онлайн введение в эксплуатацию и электронный акт готовности объекта
Изменяется процедура принятия объектов строительства в эксплуатацию:
регистрация заявления о принятии объекта, строящегося на основании строительного паспорта, осуществляется автоматически средствами электронной системы или государственным регистратором;
регистрация принятия в эксплуатацию законченного строительного объекта, который по классу последствий (ответственности) принадлежит к объекту с незначительными (СС1), средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, осуществляется автоматически средствами электронной системы в режиме реального времени.
Основанием для государственной регистрации принятия в эксплуатацию является акт готовности объекта к эксплуатации, который создается с использованием Реестра строительной деятельности и ставится электронная подпись следующих лиц: заказчика; генпроектировщика; генподрядчика; субподрядчика; лиц, осуществляющих авторский и технический надзор; инженера по технической инвентаризации; инженера государственного градостроительного контроля (или субъекта хозяйствования, осуществляющего деятельность по противопожарному назначению) и уполномоченного лица.
"Обратная сторона медали" и надзор министерского уровня
Вместо лицензирования законопроектом регламентированы усиление ответственности и контроля за деятельностью ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры (сертифицированные лица). Вводится механизм контроля (плановые и внеплановые проверки) со стороны Минрегиона и саморегулируемых организаций, создается Дисциплинарная комиссия, которая может применять взыскания, останавливать или аннулировать квалификационные сертификаты.
Предусмотрено также усиление ответственности проектных и экспертных организаций в случае осуществления деятельности с нарушением требований градостроительного законодательства.
Мнение экспертов НЕРУХОМІ
В целом экспертное бюро НЕРУХОМІ поддерживает прогрессивные идеи диджитализации и максимальной автоматизации всех процессов в такой консервативной отрасли как строительство, а также введение контроля на каждом этапе строительства объекта и усиление ответственности участников.
Однако некоторые положения нуждаются в доработке в любом случае. Например, отсутствие контроля за объектами с незначительными последствиями СС1 жилого назначения приведет к возможности строительства любых объектов под видом жилых домов.
Также особого внимания заслуживает необходимость четко регламентированной процедуры частичной передачи Минрегиону функции надзора, которая в целом не присуща министерствам.
В условиях законодательно установленных четких и действенных механизмов, надеемся, что реформирование системы градостроительства действительно достигнет поставленной цели – обеспечит прозрачность строительного рынка и нивелирует возможность нарушений, приводящих к хаотичной застройке и пренебрежению нормами безопасности. Если это и не уберет все коррупционные риски, то хотя бы легализует теневой рынок через гражданско-правовые сделки между заказчиками строительства и частными организациями госстройконтроля.
Команда экспертов НЕРУХОМІ следит за законодательными изменениями и процессом реформирования строительной отрасли. Читайте свежие новости о строительстве и о рынке недвижимости на нашем ресурсе.
Ранее сообщалось, что обсуждения данного законопроекта состоится во время проведения круглого стола по реформированию системы архитектурно-строительного контроля в Украине, который состоится 29 марта.