Украинские застройщики нередко "экономят" на качестве строительства из-за желания снизить себестоимость проекта и получить максимальную прибыль. Это может проявляться в использовании более дешевых материалов, замене предусмотренных проектом конструкций на менее надежные аналоги или сокращении этапов работ. Часто строительные компании идут на такие шаги из-за нехватки финансирования, желания быстрее завершить объект или отсутствия надлежащего контроля со стороны государственных органов. В результате страдает не только долговечность здания, но и безопасность жителей.
Подобная практика довольно распространена, особенно среди девелоперов, работающих в сегменте доступного жилья или в небольших городах, где внимание СМИ и контролирующих структур менее пристальное. Некоторые застройщики прибегают к такой экономии почти на каждом проекте, другие — в периоды экономической нестабильности или скачков цен на материалы. Нередко это сопровождается формальным оформлением документов и отчетов, которые "прикрывают" реальное положение вещей, пока проблемы не начнут проявляться уже во время эксплуатации дома.
Реальные примеры "халтуры" от застройщиков
ЖК Кристер Град — экономия на трубах. Этот жилой комплекс был введен в эксплуатацию еще в 2017 году. Однако жители жалуются, что страдают от прорывов труб. В квартирах регулярно заливает по несколько квартир. Сантехник, обслуживающий дом, отмечает, что для восстановления нормальной работы нужно полностью заменить все трубы.
ЖК Варшавский Плюс — подтопления и ужасное качество стяжек. Этот комплекс на Виноградаре стал очередным примером, когда застройщик игнорирует базовые требования. В одном из домов, расположенных по адресу Всеволода Змиенко, 21, нижние этажи регулярно подтапливаются из-за ошибок при строительстве. Об этом сообщили жители в телеграм-канале "Жизнь Оболонского района". По их мнению, если застройщик применял надлежащие материалы, такой ситуации можно было бы избежать. Также жители жалуются на плохое качество стяжки: вместо нормального строительного материала пол оказался практически весь из песка.
ЖК Navigator — недостаток инфраструктуры и некачественный ремонт. Еще один кейс — оболонский ЖК, где застройщик ДБК-Житлобуд сэкономил на инфраструктуре: отсутствие трансформаторной подстанции привело к тому, что жители вынуждены были использовать электроэнергию по промышленным тарифам, которые в три раза выше бытовых. В ответ в свое время люди даже перекрывали улицу Семьи Кульженко, требуя справедливого перерасчета.
ЖК Восьмая Жемчужина в Одессе — паркинг без армирования. В одесском ЖК от Kadorr Group автомобиль с легкостью проломил стену подземного паркинга — она не имела армирования и не выдержала даже слабого удара. Стена была выложена из газоблоков на клей и не имела никакого усиления. Это могла быть зона, обязательно выдерживающая удары, но застройщик решил сэкономить на безопасности.
Эти кейсы далеко не единичны и демонстрируют, что застройщики часто экономят на ключевых инженерных элементах — трубах, электричестве, армировании и т. д. Эти "оптимизации" могут казаться экономически оправданными, но в результате создают риски для безопасности и комфорта жителей.
Новые обязательства застройщиков
Очевидно, чтобы исправить эту ситуацию, Кабинет министров Украины одобрил законопроект, который усиливает защиту прав покупателей жилья и устанавливает для застройщиков обязательную гарантию качества новостроек не менее чем на 10 лет после ввода дома в эксплуатацию.
По замыслу разработчиков инициативы, застройщик или его правопреемник должен нести ответственность за все выявленные в течение этого срока дефекты. Владелец недвижимости получит право требовать устранения недостатков в установленный срок или возмещения расходов, если исправление осуществлялось самостоятельно.
Законопроект предусматривает внесение изменений в статью 884 Гражданского кодекса Украины и предлагает четкий механизм разрешения споров между жильцами и застройщиками или их правопреемниками — в том числе через суд. В то же время гарантия не будет распространяться на дома, построенные по строительному паспорту, и объекты с незначительным классом последствий (СС1), построенные хозяйственным способом.
По мнению чиновников из Минрегиона, новые правила повысят доверие к рынку недвижимости и сделают его более прозрачным и безопасным для граждан.
Мнение эксперта
Комментируя данный документ, член Совета Комитета НААУ по вопросам строительного права Виталий Глянцев напоминает, что действующий Гражданский кодекс (ст.ст. 858, 884) уже предусматривает возможность установления гарантийных сроков для подрядчика, но эти нормы являются диспозитивными и не содержат четких механизмов контроля. Государственные строительные нормы (ДБН В.1.2-14:2018) также содержат только общие требования к ответственности участников строительства и не гарантируют защиту прав покупателей после завершения проекта.
По словам эксперта, новизна законопроекта заключается в установлении единого подхода: 10-летний гарантийный срок на уровне закона, который является обязательным для всех объектов (кроме малозначительных и СС1), и четкого механизма реализации права собственника на устранение дефектов или компенсацию расходов. Это может стать шагом к преодолению проблемы некачественного строительства и стимулировать девелоперов возводить жилье с учетом долгосрочной ответственности.
В то же время, Глянцев обращает внимание на риски. Во-первых, непонятно, кто будет отвечать за дефекты, если застройщик ликвидируется сразу после ввода дома в эксплуатацию — случаи, не редкие в украинской практике. Во-вторых, финансовая нагрузка и инициирование судебных процессов ложатся на владельцев, что требует значительных ресурсов и времени, а результат остается непредсказуемым. В-третьих, длительные судебные процессы и сложность доказательной базы могут свести на нет даже самые лучшие намерения закона.
Защита прав покупателей недвижимости: опыт Франции и Испании
Во Франции и Испании созданы эффективные механизмы защиты прав покупателей новостроек, которые основаны на четких законодательных нормах и обязательном страховании. Во Франции Гражданский кодекс устанавливает три гарантийных срока: один год на все дефекты, два года на заменяемые элементы (сантехника, окна) и десять лет на конструктивные недостатки, угрожающие безопасности здания. Ключевой является система страхования (assurance dommages-ouvrage), которая обеспечивает быструю компенсацию владельцу без длительного выяснения вины застройщика, после чего страховая компания решает вопрос с виновником.
В Испании действует похожая модель: годовой гарантийный срок на косметические дефекты, три года на системы комфорта (вентиляция, электричество) и десять лет на фундаментальные конструкции. Застройщики обязаны страховать десятилетнюю ответственность, а также предоставлять банковские гарантии или поручительство. Солидарная ответственность всех участников строительства — от проектировщиков до подрядчиков — усиливает защиту покупателя, позволяя эффективно решать споры через суд или страховые компании.
Эти страны демонстрируют, как четкое законодательство и страхование создают надежную защиту для владельцев недвижимости. Презумпция ответственности застройщика и быстрая компенсация значительно снижают риски для покупателей, что может быть примером для других стран с динамичными рынками жилья, где защита прав покупателей остается вызовом.
Выводы: путь к качественному строительству в Украине
Экономия на качестве строительства остается системной проблемой украинского рынка недвижимости, что подрывает доверие покупателей и создает риски для их безопасности. Новые законодательные инициативы, такие как 10-летняя гарантия качества, призваны изменить ситуацию, но требуют четких механизмов реализации, в частности в отношении ответственности в случае ликвидации застройщиков. Мировой опыт показывает, что обязательное страхование и солидарная ответственность участников строительства могут эффективно защитить владельцев, но в Украине не хватает инфраструктуры для таких моделей.
Для преодоления проблемы необходимы комплексные реформы: усиление государственного надзора, введение страховых механизмов и прозрачных процедур сертификации материалов. Покупателям следует тщательно проверять репутацию застройщиков и требовать подробных отчетов об используемых материалах и технологиях. Только совместные усилия государства, девелоперов и общественности способны обеспечить качественное и безопасное жилье для украинцев.